Umsatzsteuerliche Behandlung Immobilienverkauf

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Beantwortung Ihrer Rückfragen und Ihre Geduld. Ihre Anfrage kann ich wie folgt beantworten:

1) Aus dem Erwerb des Grundstücks im Jahre 2004 haben Sie keinen Vorsteuerabzug gehabt, da Sie von einer Privatperson erworben haben. Es handelte sich seinerzeit um einen steuerfreien Umsatz, der den Vorsteuerabzug ausschließt.

2) Sie haben aber mit der Entscheidung, die Immobilie (durch Ausübung der Option) umsatzsteuerpflichtig zu vermieten, selbige Ihrem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen zugeordnet (ist unabhängig vom ertragsteuerlichen Privatvermögen zu sehen) und in der Folge Vorsteuern aus Eingangsleistungen gezogen.

3) Mit dem Verkauf im Jahre 2015, d.h. länger als 10 Jahre nach dem Erwerb (hat nichts mit der einkommensteuerlichen "Spekulationsfrist" zu tun), werden Sie einen steuerfreien Umsatz aus dem Verkauf an eine Privatperson tätigen.

4) Im Zusammenhang mit der Veräußerung von Grundstücken bei vorheriger umsatzsteuerlich relevanter Verwendung (hier 100 % stpfl. Vermietung mit Vorsteuerabzug) ist immer auf die "Falle" der Vorsteuerberichtigung des § 15a UStG hinzuweisen, wonach es einen Vorsteuerkorrekturzeitraum von 10 Jahren ab der erstmaligen umsatzsteuerlichen Verwendung gibt, innerhalb dessen es zur Nachzahlung oder Erstattung von Umsatzsteuern kommen kann.
Der "Klassiker" wäre, dass man mehrere Jahre umsatzsteuerpflichtig vermietet und anschließend innerhalb von 10 Jahren steuerfrei (ohne Vorsteuerabzug!) an eine Privatperson verkauft. Dann müssten Sie auf einen Schlag sämtliche im Korrekturzeitraum gezogenen Vorsteuern dem Finanzamt zurückzahlen. Das kann man wiederum durch eine Option vermeiden, die aber nur möglich ist, wenn an einen anderen umsatzsteuerlichen Unternehmer verkauft wird. Ist der Korrekturzeitraum von 10 Jahren verstrichen, spielt dies allerdings KEINE ROLLE mehr.

5) Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung haben Sie die Vermietung ab Erwerb im Jahr 2004 umsatzsteuerpflichtig vermietet. Wäre dies z.B. ab dem Monat Mai 2004 gewesen, so hat der Vorsteuerberichtigungszeitraum im Mai 2014 geendet. Es kommt also nicht auf den Kauf an, sondern auf den Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung an.

6) Der Verkauf in Jahren nach dem o.g. Berichtigungszeitraum ist also ohne Folgen. Umsatzsteuerlich liegt somit ein steuerfreier Verkauf vor (siehe 3)), der keine negativen Folgen für die in der Vergangenheit gezogenen Vorsteuern auslöst.

7) Ebenfalls denkbar/zu prüfen wäre, ob eine sog. Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt, die schon gar kein Umsatz iSd UStG wäre (also "nicht steuerbar"). Dies aber u.a. nur, wenn der Käufer das Unternehmen "Vermietung" unverändert fortführen kann. Da der Mieter auszieht, ist das zumindest auf den ersten Blick zweifelhaft. Für die Antwort spielt das aber keine Rolle, das Ergebnis ändert sich nicht, da der Berichtigungszeitraum nach § 15a UStG geendet hat.

Ergebnis: Ein Kaufvertrag ohne Umsatzsteuer ist richtig, da der Umsatz steuerfrei ist. Eine steuerliche Außenprüfung kann zumindest an dieser Stelle "keinen Schaden" anrichten.

Die Beantwortung erfolgte auf Basis der Sachverhaltsangaben. Änderungen im Sachverhalt oder fehlende Informationen können ganz besonders in der USt zu einem völlig anderen Ergebnis führen.

Konnte ich Ihnen so helfen?

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Färber, StB