Nicht vermietete Ferienwohnung absetzen

Sehr geehrter Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich möchte Ihnen nachfolgend im Rahmen einer Erstberatung einen Überblick über die steuerlichen Besonderheiten Ihres vorgetragenen Sachverhalts geben:

Sie haben eine Ferienwohnung erworben und wollen diese vermieten.

Sie haben eine Immobilie erworben und vermieten diese an fremde Mieter. Grundsätzlich erzielen Sie hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie können die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Ferienwohnung z.B. Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben, Erhaltungsaufwendungen, Gebäudeabschreibungen, Versicherungsbeiträge als Werbungskosten ansetzen.
Für den Ansatz der Einnahmen - bzw. bei Ihnen zurzeit Ausgaben - ist nach § 11 EStG das Kalenderjahr des Zuflusses maßgebend. Einnahmen gelten als zugeflossen, wenn man darüber wirtschaftlich verfügen kann. Verfügungsmacht erlangt man i.d.R. im Zeitpunkt des Eintritts des Leistungserfolges oder der Möglichkeit, den Leistungserfolg herbeizuführen.
Für den Abfluss von Ausgaben gelten die unter Zufluss aufgeführten Grundsätze analog. Demnach liegt ein Abfluss vor, sobald man die wirtschaftliche Verfügungsmacht über ein in Geld oder Geldwert bestehendes Wirtschaftsgut verloren hat.
Ausnahmen sind die regelmäßig wiederkehrende Leistungen, wenn man diese kurze Zeit vor Beginn oder kurze Zeit nach Beendigung des Kalenderjahres, zu dem sie wirtschaftlich gehören, vereinnahmt oder verausgabt.
Das heißt: Ihre Ausgaben, die Sie im Zusammenhang mit der Ferienwohnung im Kalenderjahr 2014 haben, können Sie in der Steuererklärung 2014 als vorweggenommene Werbungskosten ansetzen.
Hierbei ist aber zu beachten:
Bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen müssen Sie auf jeden Fall die ersten drei Jahren beachten.
Sofort von der Steuer als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzen können Sie einzig Erhaltungsaufwendungen, die wegen der Renovierung eines Mietobjekts entstanden sind. Diese Ausgaben dürfen aber eine bestimmte Grenze (kleiner als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Kaufpreisanteil für den Grund und Boden)) nicht überschreiten, sonst handelt es sich um anschaffungsnaher Herstellungsaufwand, der über die mehrjährige Abschreibungen abzusetzen ist.

Typische Erhaltungsaufwendungen liegen vor, wenn
– die Wesensart des Grundstücks durch die Bau- oder Renovierungsmaßnahmen nicht verändert wird,
– das Grundstück in ordnungsgemäßem Zustand erhalten wird und
– die Aufwendungen regelmäßig in annähernd gleicher Höhe wiederkehren.

Erhaltungsaufwendungen dürfen im Jahr der Bezahlung in einer Summe steuerlich abgesetzt werden und können aber auch auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
Handelt es sich um Herstellungskosten, Anschaffungskosten und anschaffungsnahen Aufwendungen, dann sind diese nur über die mehrjährige Abschreibung abzusetzen.

Nun möchte ich aber auf die Erzielung der Einkünfte eingehen:

Da es sich um eine Ferienwohnung handelt, prüft das Finanzamt grundsätzlich erst, ob in Ihrem Fall evtl. steuerlich gesehen Liebhaberei vorliegt.
Die einkommensteuerliche Beurteilung einer Ferienwohnung hängt von ihrer voraussichtlichen tatsächlichen Nutzung ab.

Einerseits:
Bei einer Ferienwohnung, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietetet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird, ist regelmäßig davon auszugehen, dass eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt.
Das heißt:
Die gesamten Aufwendungen im Zusammenhang mit der Ferienwohnung sind – auch für die Zeit, in der die Wohnung leersteht – in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig.
Achtung: Entspricht Ihr Angebot allerdings dem eines Hotels oder einer Pension
(z.B. vollständige Ausstattung wie bei Hotelzimmern, Rezeption wie bei einem Hotel, zusätzliche Leistungen wie Frühstücksservice), erzielen Sie Einkünfte aus Gewerbebetrieb. In diesem Fall unterliegen Ihre Gewinne zusätzlich der Gewerbesteuer.

Andererseits:
Es handelt sich um eine zeitweise selbstgenutzte und zeitweise vermietete Ferienwohnung.
Bei einer gemischt genutzten Ferienwohnung unterstellt das Finanzamt private Motive und prüft, ob der Vermieter eine Einkunftserzielungsabsicht hat.
Ist dies nicht der Fall, handelt es sich um eine sog. Liebhaberei. Die entstandenen Verluste sind dann steuerlich nicht abzugsfähig.
Sprechen also Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht, ist stets zu prüfen, ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist. Es soll dann eine Art "Überschussprognose" erstellt werden. Das anliegende BMF-Schreiben vom 8.10.2004 nimmt zu dieser Thematik ausführlich Stellung. Das Schreiben des Bundesministers der Finanzen ist sehr lang und enthält im Teil "Gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen" auch den Unterpunkt "Vermietung von Ferienwohnungen".
Für die Erstellung einer Überschussprognose habe ich Ihnen als Hilfestellung beiliegende Ohr-Verfügung beigefügt.

Zur Zweitwohnungssteuer ist zu sagen:
Die Zweitwohnungssteuer wird von Kommunen auf der Grundlage gemeindlicher Satzungen erhoben. Sie soll als örtliche Aufwandssteuer die in der Einkommensverwendung zum Ausdruck kommende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen erfassen.
Voraussetzung ist regelmäßig, dass der Steuerpflichtige sie auch für persönliche Zwecke nutzt. Nutzt der Steuerpflichtige die Wohnung ausschließlich durch Vermietung, so entsteht die Zweitwohnungssteuer grundsätzlich nicht. In Ihrem Fall ist also zu prüfen, mit welcher Begründung die Zweitwohnungssteuer erhoben wird - es kann als Indiz zur Selbstnutzung gelten.
Wird die Zweitwohnungssteuer trotz weniger Selbstnutzung erhoben, so können Sie diese auch dann als Werbungskosten geltend machen.

Grundsätzlich ist aber zu sagen, dass Sie bei einer gemischt genutzten Ferienwohnung die Aufwendungen auf beide Zeiträume aufteilen müssen.

Abschließend noch eine Anmerkung:
Wer eine Ferienwohnung vermietet, wird unternehmerisch tätig. Eine Ausnahme gilt nur bei sporadisch vermieteten Ferienwohnungen, die ansonsten ausschließlich selbstgenutzt werden. Den Tatbestand der Liebhaberei gibt es im Umsatzsteuerrecht nicht. Das heißt: Die Unternehmereigenschaft kann auch dann zu bejahen sein, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht bei der Einkommensteuer verneint wurde.
Tipp: Nach der sog. Kleinunternehmer-Regelung wird die Umsatzsteuer nicht erhoben, wenn der Gesamtumsatz im Vorjahr nicht höher als 17.500 € war und im laufenden Jahr voraussichtlich nicht mehr als 50.000 € betragen wird.
Sie haben jedoch die Möglichkeit, zur sog. Regelbesteuerung zu optieren. Das kann
sich lohnen, wenn beim Kauf oder Umbau der Ferienwohnung hohe Vorsteuerbeträge angefallen sind.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit im Rahmen einer Erstberatung einen ersten Einblick über die Besteuerung von Ferienwohnung verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Jeannette Uhlig, Steuerberaterin