Eigentumswohnungsmodernisierung: Erhaltungsaufwendungen?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihre Frage möchte ich gerne im Rahmen einer Erstberatung und Ihres Honorareinsatzes zusammen mit den Regeln des Online Portals beantworten. Meine Antwort bezieht sich auf den von Ihnen dargestellten Sachverhalt.

Grundsätzlich möchte ich vorwegschicken:

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen sind (nachträgliche) Herstellungskosten nicht sofort, sondern nur im Wege der AfA als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abziehbar. Insofern gehen Ihnen die Kosten steuerlich nicht verloren, da sie über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt werden und jährlich die Steuer mindern. Gesetzliche Grundlage hierfür ist § 6 Abs. 1 Nr. 1 a Einkommensteuergesetz. Hierzu existiert auch ein umfangreicher Anwendungserlass für die Finanzverwaltung.


Ich habe im Folgenden Ihren Fragentext kopiert und nehme zu den einzelnen Passagen direkt Stellung, damit Ihre Struktur weitestgehend erhalten bleibt.

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Ich habe eine unvermietete Eigentumswohnung aus den 60'er Jahren für ca. 100.000 € erworben und diese dann modernisiert und vermietet.

Die Modernisierung umfasste folgende Bereiche:
- Austausch der Küche durch neue einfache Küche,
- Austausch vorhandener Sanitärelement durch neue Sanitärelemente,
- Austausch eines Heizkörpers und Fliesen im Bad
- alle Stromleitungen neu, Austausch des Sicherungskastens
- Austausch des Bodenbelags durch Laminat
- Malerarbeiten und Wandarbeiten

Die Handwerkerrechnungen inkl. USt. betrugen insgesamt ca. 13.000 €.

Ich war davon ausgegangen, dass ich die 15% Grenze für Erhaltungsaufwendungen in den ersten 3 Jahren damit nicht überschreite. Nun habe ich erfahren, dass die 15% sich nicht auf den Gesamtpreis der Wohnung, sondern nur auf den Gebäudepreis (bzw. Kaufpreis abzgl. Grund- und Bodenanteil) beziehen.

++++ Antwort R. Schenk:

Erhaltungsaufwendungen und Aufwendungen für Instandsetzungen beziehen sich grundsätzlich auf das Gebäude. Da Sie jedoch für die ETW inkl. Grundstücksanteil TEUR 100 bezahlt haben, ermittelt das Finanzamt, wenn in der Kaufvertragsurkunde hinsichtlich der Wertaufteilung nichts vermerkt ist, den Anteil des Grundstücks am Gesamtkaufpreis. ++++++

Wie wird der Grund- und Bodenanteil dabei berechnet, um ihn abzuziehen? Wird dazu die Miteigentumsanteilsfläche (Miteigentumsanteile anteilig aufs Gesamtgrundstück) multipliziert mit dem Bodenrichtwert? Das führt bei meiner Wohnung zu fast 50% Grund- und Bodenanteil der Kaufpreises.


++++ Antwort R. Schenk:

Generell ist das Finanzamt erst einmal an die vereinbarten Werte eine Kaufvertrages gebunden (das setzt wiederum voraus, dass im Kaufvertrag eine Wertzuweisung erfolgt ist). Sollte diese Wertaufteilung in den Augen des Finanzamtes nicht marktgerecht sein, wird es ein anderes Verfahren anwenden, es sei denn, Sie als Steuerpflichtiger erklären sich im Rahmen der Steuerklärung und geben eine plausible Erklärung zu den Werten ab.

Sofern keine anderen nachvollziehbaren Werte vorliegen, zieht das Finanzamt die für die jeweilige Gemeinde verfügbare Bodenrichtwerttabelle des Gutachterausschusses zur Ermittlung des Grundstückswert hinzu. Rechnerisch wird dann entsprechend Ihres Miteigentumsanteil der anteilige Wert für das Grundstück berechnet (einfache Multiplikation qm x Wert). Man bezeichnet dies auch als „Restwertmethode“. Diese scheint in Ihrem Fall angewandt zu sein Diese Methode ist nicht mehr zeitgemäß und führt mitunter zu „schrägen“ Ergebnissen, wie in Ihrem Fall mit einem Grundstückswert von ca. 50 %

Die Rechtsprechung hat vorgegeben, in Zweifelsfällen die Wertaufteilung nach dem „Sachwertverfahren“ vorzunehmen. Hierzu werden getrennt voneinander Grundstück und Gebäude bewertet (der Gebäudewert errechnet sich dabei in Anhängigkeit des Baujahres, der Fläche und der sich ergebenden Bewertungsindex. Den Grundstückssachwert berechnet man (wie oben) nach dem Bodenrichtwert. Führt man danach beide SACHWERTE zusammen gelangt man zum Gesamtwert der Immobilie, aber mit Sicherheit nicht exakt auf einen Wert von 100.000 Euro. Folglich werden die beiden separat ermittelten Sachwerte zueinander ins Verhältnis gesetzt und mit dieser sich ergebenden Quote wird dann der Kaufpreis von 100.000 Euro aufgeteilt.

Ob das im Ergebnis auch zu einem ungünstigen Ergebnis führt, kann ich mangels vorliegender Unterlagen und Angaben und im Rahmen des Honorarbudgets an dieser Stelle nicht beurteilen. Womöglich wird sich die Quote zu Gunsten des Gebäudes verändern.

Des Öfteren wird auch die sogenannte Praktiker-Methode zur Wertaufteilung ermittelt. Diese weist pauschal 20 % des Kaufpreises dem Grund- und Boden zu, 80 % dem Gebäude.

Am Ende sollten Sie gegen den Einkommensteuerbescheid Einspruch einlegen und zwar fristgerecht (Rechtsmittelbelehrung ist im Bescheid enthalten) und Ihre eigenen Wertermittlungsergebnisse als Begründung für den Einspruch vortragen.


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Wenn das so ist, bin ich mit der Modernisierung also über der 15% Grenze. Gibt es trotzdem eine Möglichkeit die Kosten als Erhaltungsanwendungen abzusetzen? Ich habe gelesen, dass es evtl. möglich ist, wenn keine wesentliche Verbesserung geschaffen wurde. Im Prinzip habe ich durch die Modernisierung nur Dinge ausgetauscht, die vorher auch schon da waren. Es wurden auch keine Luxusmaterialien eingesetzt, sondern nur einfache Basis-Materialien.


++++ Antwort R. Schenk:
Sofern in den Kosten nicht üblicherweise jährlich anfallende Aufwendungen enthalten sind (diese sind für die Berechnung der 15 % Grenze nicht miteinzubeziehen, es sei denn, es besteht ein Gesamtplan und in derGesamtheit der Maßnahmen ist ein Einheit zu sehen), sind Ihre Modernisierungskosten (wenn die 15 % überschritten sind), nicht als Erhaltungsaufwendungen ansetzbar (auch wenn es sich de facto um echte Erhaltungsaufwendungen handelt). Von den Erhaltungsaufwendungen sind generell immer typische Anschaffungs- und Herstellungskosten zu trennen. Diese sind immer zu aktivieren und über die Nutzungsdauer der Immobilie anzuschreiben. ++++

Kann ich nun die Kosten noch als Erhaltungsaufwendungen ansetzen oder ist es bei Überschreitung der 15% Grenze sinnlos?

++++ Antwort R. Schenk:

Überschreiten Sie die 15 % Grenze, müssen Sie Ihre Erhaltungsaufwendungen den Erwerbskosten (anteilig Gebäude!) zuschlagen und von dieser höheren Bemessungsgrundlage die AfA berechnen. +++

Spielt es eine Rolle, ob es sich bei dem Objekt um Alt- oder Neubau handelt? Oft findet man im Internet Hinweise bei Modernisierung eines Altbaus, diese Wohnung befindet sich in einem 60'er Jahre Neubau.

++++ Antwort R. Schenk:

Nein, spielt hier keine Rolle +++


Macht es im Zweifel Sinn dem Steuerbescheid bei Ablehnung zu widersprechen sich auf das laufende BFH-Verfahren mit dem Aktenzeichen IX R 20/08 zu berufen?

++++ Antwort R. Schenk:

Es macht keinen Sinn, dieses BFH Urteil als Begründung für einen Einspruch zu verwenden, da es eigentlich eher zu Gunsten des Finanzamtes eine Aussage trifft.



Vielen Dank für Ihre Hilfe.

++++ Fazit R. Schenk

Ich rate Ihnen, über den Einspruch eine nachvollziehbare Wertermittlung vorzunehmen, um den Anteil für das Grundstück (hoffentlich) absenken zu können. Die von Ihnen aufgeführten Modernisierungskosten enthalten nach meinem Dafürhalten keine üblicherweise anfallenden Schönheitsreparaturen, sodass die TEUR 13 wohl insgesamt bei der Berechnung der 15 % berücksichtigt werden müssen. Die Aufwendungen sind jedoch nicht vom Wesen her ( § 255 HGB) gleich als Herstellungskosten zu sehen. Diese würden sie erst werden ,wenn die 15 % Grenze überschritten wird.

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Viele Grüße und Danke für den Auftrag.

Schenk