Immobilienerwerb-welche Rechtsform - steuerl.Vor-/Nacht.

Sehr geehrte Ratsuchende,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen vorgenommen Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis durchaus beeinflussen.

Klärung Vorsteuer:

Die Behandlung der Vorsteuer bzw. Umsatzsteuer ist von der Wahl der Rechtsform für den Immobilienerwerb unabhängig. Solange mit der Immobilie umsatzsteuerfreie Einnahmen erzielt werden, ist ein Vorsteuerabzug nicht möglich.

Klärung Ertragsteuer:

Bei der Wahl der Rechtsform sollte berücksichtigt werden, dass nur bei im Privatvermögen gehaltenen Immobilien eine steuerfreie Veräußerung nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren möglich ist. Wenn Sie die Immobilie gemeinsam erwerben, dann liegt grundsätzlich eine Personengesellschaft vor (GbR). Solange Sie mit der GbR keine gewerbliche Tätigkeit entfalten (die auch zu einer Gewerblichkeit der Vermietung und Verpachtung führt (Abfärbe Theorie)), bleibt die GbR reine Vermögensverwaltung (Vermietung und Verpachtung). Eine Veräußerung der Immobilie nach Ablauf von 10 Jahren wäre steuerfrei (Einkommensteuer!). Das betrifft beide Gesellschafter. Mit der Rechtsform der GbR haben Sie jedoch keine Haftungsbeschränkung erreicht, d.h. für den Fall, dass die Immobilie wirtschaftlich in eine Schieflage gerät und womöglich eine Bankfinanzierung besteht, dann kann im worst case auf Ihr übriges Vermögen zugegriffen werden. Insofern bietet sich mit gleichen Ertrags-neuerlichen Folgen die Gestaltung über eine GmbH & Co KG (auch UG & Co. KG) an. Die Haftung ist hier auf die Einlage der Kommanditisten beschränkt und die Komplementärin (GmbH oder UG) haftet nur mit deren eigenem Vermögen (das in der Regel nur das Stammkapital umfasst). Sofern für die Finanzierung des Immobilienerwerbs Fremdkapital (Bankfinanzierung) erforderlich wird und Sie es schaffen, dass nicht jeder der Kommanditisten persönlich, sondern nur die KG Kreditnehmerin wird und Sie nicht "bürgen" müssen, dann haben Sie den optimalen Haftungsschutz erreicht. Bei der Gestaltung ist es aber wichtig, dass die Gründung der KG nicht als gewerblich geprägt erfolgt, sondern es eine reine vermögensverwaltende KG (also UG & Co. KG) wird. Der Notar muss so etwas vorher wissen, sonst läuft es schief. Auch bei der KG kann die Immobilie nach Ablauf von 10 Jahren analog steuerfrei veräußert werden (wichtig: die KG darf keine anderen Einkünfte haben, die gewerblich sind, sonst droht die steuerliche Infektionsgefahr, analog zur GbR). Zu beachten ist auch, dass es nicht zu einem gewerblichen Grundstückshandel kommt (wenn Sie schon Objekte erworben und veräußert haben: Hier müsste man genau prüfen und ggf. die Gestaltung anpassen. In Bezug auf die langfristige Vermögensplanung bietet die Rechtsform der KG (also GmbH & Co. KG oder UG & Co. KG) auch den Vorteil, dass man z.B. sukzessive Vermögen flexibel auf zukünftige Erben übertragen kann, ohne das Zepter komplett aus der Hand geben zu müssen.

Für den Fall, dass eine Kapitalgesellschaft (UG oder GmbH) die Immobilie erwirbt, gilt, dass eine steuerfrei Veräußerung grundsätzlich nicht möglich ist. Die laufenden Gewinne versteuert die GmbH mit einem Steuersatz von rund 30 %. Der verbleibende Rest des Gewinns kann an die Gesellschafter ausgeschüttet werden, muss dann aber nach dem Teileinkünfte Verfahren auf der Ebene des Gesellschafter verstreut werden, d.h. 60 % des ausgeschütteten Gewinns sind mit dem persönlichen Steuersatz des Gesellschafters zu versteuern. Die GmbH hat aber den Vorteil der Haftungsbegrenzung (den man aber auch über eine KG erreichen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Schenk
Steuerberater