Grundstücksüberlassungsvertrag prüfen
Fragestellung
Sehr geehrter Steuerberater,
durch den bevorstehenden Grundstücksüberlassungsvertrag ergeben sich durch die verschiedenen Auflassungen steuerrechtliche Fragen:
1.) Wer muss die Einnahmen (Mietzins) und Ausgaben (Hypothek, Instandhaltung etc.) aus der Vermietung und Verpachtung steuerrechtlich geltend machen?
2.) Wie ist die Handhabung der Mieteinnahmen steuerrechtlich zu behandeln?
3.) Wer kann die Kosten des Grundstücksüberlassungsvertrages geltend machen?
4.) Sind die verschiedenen Gegenleistungen gem. § 3 bereits jetzt schon steuerrechtlich relevant bzw. ist eine Absetzbarkeit möglich?
5.) Ist eine Erbschaftssteuer bzw. sind andere Steuerschulden zu befürchten?
6.) Sind aufgrund des Vertrages steuerliche Nachteile vom Überlasser zu befürchten?
7.) Sind aufgrund des Vertrages steuerliche Nachteile vom Übernehmer zu befürchten?
8.) Gibt es Hinweise bzw. Empfehlungen seitens des Steuerberaters?
Vielen Dank!!
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
zu Ihren einzelnen Fragen:
1) Vermietung
Der Überlasser laut dem Notarvertrag ist hinsichtlich der Mieteinnahmen berechtigt. Aufgrund des Nießbrauchs gilt dieser als wirtschaftlicher Eigentümer. Daher ist dieser z.B. zur Abschreibung und zum Abzug von durch die Vermietung veranlasste Aufwendungen berechtigt. Es sollte so sein, dass nach außen der Überlasser als Vermieter auftritt.
2) Mieteinnahmen
Die Mieteinnahmen sind analog 1) vom Überlasser in seiner Steuererklärung anhand der Anlage V zusammen mit den Werbungskosten anzugeben.
3) Kosten Grundstücksüberlassungsvertrag
Die Kosten des Notarvertrags könnte der Überlasser vollständig in Abzug bringen, wenn dieser damit belastet ist. Der Übernehmer könnte mangels Mieteinnahmen dies ggf. nur zu einem sehr kleinen Anteil geltend machen. Dies auch nur, insoweit dieser die Immobilie entgeltlich erworben hat und diese dann innerhalb von zehn Jahren veräußert. Diese Situation ist jedoch gemäß der Regelungen in dem Vertrag weitestgehend ausgeschlossen. Solange der Überlasser lebt, ist eine Veräußerung nicht zulässig.
4) steuerrechtliche Behandlung der Gegenleistungen
Nießbrauch
Der Übernehmer gewährt dem Überlasser weiterhin den Nießbrauch an den Mieteinnahmen. Für Zwecke der Einkommensteuer stellt dies keine Gegenleistung und ist daher nicht steuerbar. Aus Sicht der Schenkungssteuer muss die Grundstückübertragung berücksichtigt werden. Es kommt hier zu einer größtenteils unentgeltlichen Übertragung des Grundstücks. Der Wert dieser Schenkung wird aus dem Grundstückswert abzüglich dem Wert des Nießbrauchs ermittelt. Dazu würde der Jahreswert des Nießbrauchs anhand der durchschnittl. Lebenserwartung kapitalisiert. Bei einem Alter von 70 Jahren ergibt sich ein Faktor von 9,801.
Aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses Stiefsohn würde die Steuerklasse I und ein Freibetrag in Höhe von 400.000 € angewendet werden. Je nach Gründstücks- und Nießbrauchswert kann diese Schenkung innerhalb des Freibetrags bleiben.
Übernommene Verpflichtung zur Pflege
Die übernommene Verpflichtung zur Pflege des Überlassers ist eine relevante Gegenleistung, die in Höhe des Kapitalwerts zu Anschaffungskosten für die Immobilie führt. Eine steuerliche Absetzbarkeit kommt jedoch erst bei Veräußerung und nur innerhalb von zehn Jahren in Betracht.
5) steuerliche Absetzbarkeit der Gegenleistungen
Der Nießbrauch ist, wie ausgeführt keine Gegenleistung und daher nicht absetzbar. Die übernommene Verpflichtung zur Pflegeleistung würde in Höhe des Barwerts als Anschaffungskosten der Immobilie betrachtet werden. Dies könnte jedoch sich jedoch erst bei Verkauf der Immobilie (folglich nach Ableben des Überlassers) auswirken.
6) Steuern
Zur Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer habe ich bereits Stellung genommen (siehe 3). Aus der Vermietung können Steuerbelastungen für den Überlasser verursacht werden. Die Grundstücksübertragung unterliegt der Grunderwerbsteuer hinsichtlich des Kapitalwert des Nießbrauchs sowie der übernommenen Verpflichtung zur Erbringung der Pflege.
Ob die Übertragung für den Überlasser ist nicht als privates Veräußerungsgeschäft zu erfassen, wenn die Vorbesitzerin das Grundstück vor mehr als zehn Jahren erworben hat.
7) Hinweise
Sie sollten in dem Vertrag die Höhe des Jahreswert des Nießbrauchs konkretisieren, weil es sonst zu Streitigkeiten mit dem Finanzamt zur Bewertung kommen wird.
Der Kapitalwert der Pflegeverpflichtung würde steuerlich nur relevant werden, wenn a) der Überlasser innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb durch die verstorbene Ehefrau das Grundstück mit dem Notarvertrag überträgt oder b) der Übernehmer innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb vom Überlasser das Grundstück an Dritte veräußert. Da im Vertrag die letztere Konstellation als Unzulässig bestimmt wird, kommt nur auf den Erwerb der Immobilie durch die Ehefrau. Ist dies vor mehr als zehn Jahren geschehen, muss den Details zur Pflegeverpflichtung keine weitere Aufmerksamkeit mehr geschenkt werden.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Bei weiteren Rückfragen können Sie mich gerne per Kommentarfunktion kontaktieren. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
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