Besteuerung einer Auslandsimmobilie
Fragestellung
Sehr geehrter Anwalt Hiller,
als irischer Staatsbürger wohne und arbeite ich in Deutschland seit vielen Jahren. Derzeit überlege ich mir, ein Apartment in Irland zu kaufen. (Geschätzter Preis: ca. 100.000,--)
Auf verschiedenen Internetforen findet man Artikel über die Auslandsimmobilie als Mietobjekt. Meistens geht es um steuerliche Vorteile durch die Abschreibung von Werbekosten usw. In meinem Fall sehe ich den Erwerb einer Immobilie sicherlich als eine Kapitalanlage. Jedoch wäre es nicht mein Ziel, das Appartment zu vermieten. Die Immobilie wäre primär ein Urlaubsdomizil bzw. würde mir später die Möglichkeit bieten, mehr Zeit in meiner Heimat verbringen zu können.
Den oben erwähnten Foren entnehme ich, dass das Finanzamt so etwas als "Liebhaberei" einstuft. Wie würde der Fiskus eine Immobilie im EU-Ausland ansonsten sehen? Mir ist klar, dass ich in Irland Immobiliensteuer ("Property Tax") entrichten müsste. Meine Fragen an Sie sind: mit welchen Steuern, wenn überhaupt, müsste ich als Steuerzahler in Deutschland rechnen? Vorausgesetzt ich erziele keine Mieteinkünfte, wäre es erforderlich, den Erwerb/ Besitz einer Auslandsimmobilie dem Finanzamt überhaupt mitteilen zu müssen?
Besten Dank, JG.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Dipl. Finanzwirt Ulrich Hiller
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre an mich gerichtete Frage.
Wenn Sie eine Immobilie zum Zweck der reinen Selbstnutzung (Urlaub, "Alterssitz" o.ä.) erwerben, so hat dies zunächst einmal überhaupt keine steuerlichen Folgen.
Einkommensteuer fällt erst an, sobald Sie eine Immobilie zur Erzielung von Einkünften (Vermietung und Verpachtung) nutzen. Genauso ist es mit einer im Ausland belegenen Immobilie: auch in Irland wird Einkommensteuer (income tax) nur dann anfallen, wenn das Appartement vermietet wird (dauerhaft oder als Ferienwohnung). In diesem Fall hätte dann der Irische Staat das Besteuerungsrecht, da sich dies bei Immobilien grundsätzlich nach dem Staat richtet, in dem die Immobilie liegt ("Belegenheitsprinzip"). Deutsche Steuer würde dann nur im Rahmen des sogenannten Progressionsvorbehaltes anfallen (d.h. in Irland zu versteuernde Einkünfte sind zwar in D steuerfrei, "verschieben" aber die deutsche Einkommensteuer-Tarifprogression und führen damit zu einer höheren Besteuerung der übrigen Inlandseinkünfte).
Die Frage der "Liebhaberei" stellt sich überhaupt nicht, wenn Sie die Immobilie nur selbst nutzen. Denn unter Liebhaberei versteht das Steuerrecht die fehlende Absicht, Einkünfte zu erzielen. Dies allerdings nur unter dem Aspekt, dass Sie dann auch keinerlei Kosten der Immobilie steuermindernd absetzen können (Finanzierungskosten, Betriebskosten, Abschreibung, Abgaben). Da Sie ohnehin keine Vermietung planen, können Sie eben auch keinerlei Kosten absetzen. Mit "Liebhaberei" hat dies aber nichts zu tun.
Beim Erwerb der irischen Immobilie fallen sicher in Irland Grundbesitzabgaben (property tax) an, den deutschen Staat interessiert dies allerdings nicht. Da Sie keine Einkünfte erzielen, brauchen Sie den Erwerb und das Eigentum des Appartements dem deutschen Finanzamt auch nicht mitzuteilen.
Fazit: nutzen Sie die Immobilie ausschließlich selbst ohne diese zu vermieten, fallen weder in Irland noch in Deutschland Einkommensteuern an. Mit "Liebhaberei" hat dies nichts zu tun, da Sie ohnehin keine Kosten absetzen werden. Den Erwerb der irischen Immobilie brauchen Sie dem deutschen Finanzamt mangels steuerlicher Auswirkung nicht anzuzeigen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen alles verständlich dargestellt habe. Falls Sie noch Fragen haben, nutzen Sie bitte die kostenfreie Rückfragefunktion auf dieser Seite. Wenn Sie zufrieden sind, freue ich mich mich über eine gute Bewertung.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Hiller
Steuerberater
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vielen Dank für Ihre klare Antwort auf meine Frage. Bezgl. der Relevanz einer Eigentumswohnung auf den Progressionsvorbehalt hatte ich in Wikipedia gelesen, dass diese Regelung seit 2008 für EU-Immobilien nicht mehr gilt:
"Dies gilt ab 2008 nur noch im Bezug zu Drittstaaten. Innerhalb der EU/EWR werden sowohl positive als auch negative Progressionsvorbehalte nicht mehr angesetzt, wenn sie sich aus Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, Vermietung und Verpachtung oder der Schiffsüberlassung ergeben. § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis Nr. 5 Einkommensteuergesetz (EStG) ist zu beachten."
Könnten Sie diesen Punkt bitte nochmals prüfen? Zu der Bewertung komme ich am Wochenende. Danke!
Sie haben in dem von Ihnen angesprochenen Punkt vollkommen Recht und ich muss mich insoweit korrigieren. Der Progressionsvorbehalt fällt bei nach DBA steuerfreien Einkünften aus EU-Ländern NICHT an (§ 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG). Ich weise allerdings nochmals darauf hin, dass dies ohnehin bei der reinen Selbstnutzung der Immobilie nicht in Betracht kommen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Hiller
Steuerberater