Immobilien Kaufvertrag Beschaffenheitsvereinbarung, Schadenersatz
Fragestellung
Ich habe ein Mehrfamilienhaus gekauft , zwei Wohnungen davon sind nach Mitteilung durch die Baubehörde rechtswidrig vermietet und müssen frei gestellt werden. Zwecks Altersvorsorge.
Die eine vermietete Wohnung wurde nie beantragt und genehmigt, die zweite wurde als Büro genehmigt ,jedoch auch als Wohnung ,seit vielen Jahren von den Vorbesitzern vermietet.
Bei Kauf der Immobilie wurden mir alle Mietverträge komplett übergeben und schriftlich auch die Kaltmieteinnahmen Zusammenfassung übergeben, die auch exakt mit den mir übergebenen Mietverträgen übereinstimmt.
Hierdurch fallen mir jetzt aber zwei Mieteinnahmen weg und enorme zusätzliche Kosten der Freistellung dieser beiden Wohnungen.
Im Kaufvertrag steht bei " Besitzübergabe;
Dem Käufer sind die bestehenden mietvertraglichen Vereinbarungen bekannt. Sie werden übernommen. Die Beteiligten verpflichten sich, sich gegenseitig so zu stellen, als ob diese mit Wirkung vom Tage des Besitzübergangs insgesamt auf den Käufer übergehen.
Meine Frage ist dies eine Beschaffenheitsvereinbarung aus der Schadenersatz geltend gemacht werden kann? Ich habe ja nicht nur die Wohnimmobilie erworben , sondern vordergründig die bestehenden Mietverträge mit den entsprechenden Einnahmen erworben. Diese sind ja auch die Grundlage der Finanzierung gewesen
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Jan Wilking
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Zumindest nach Ihrer kurzen Schilderung kann davon ausgegangen werden, dass ein Sachmangel im Sinne des § 434 BGB vorliegt. Denn die Mietverträge und der damit zusammenhängende Mietertrag waren nach Ihren Angaben Bestandteil der Kaufverhandlungen und damit auch Grundlage des Kaufvertrages und wurden auch in den Vertrag mit aufgenommen. Ob es sich um eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung handelt, kann insoweit offen bleiben, da ein Sachmangel auch vorliegt, wenn das Kaufobjekt sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht eignet bzw. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung nicht eignet und keine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Dies kann für eine vermietete Wohnung ohne entsprechende Genehmigung bejaht werden.
Grundsätzlich haben Sie daher einen Anspruch auf Nachbesserung durch den Käufer, z.B. durch Herstellung eines genehmigungsfähigen Zustands. Ist dies nicht möglich, kommen als Sekundärrechte Minderung des Kaufpreises, Schadensersatz und sogar eine komplette Rückabwicklung des Kaufvertrages in Betracht.
Zu beachten ist allerdings, dass der Kaufvertrag möglicherweise einen Gewährleistungsausschluss enthält. Wenn Sie dem Verkäufer nachweisen können, dass er von den fehlenden Genehmigungen zur Wohnungsnutzung gewusst hat, ist dies aber unproblematisch. Denn dann hätte er Sie hierüber aufklären müssen, sodass ein arglistiges Verschweigen vorliegt und der Gewährleistungsausschluss nicht greift.
Mit freundlichen Grüßen
Jan Wilking, Rechtsanwalt
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