Grundschuldbestellung ohne Zweckerklärung
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Schröter,
ich habe zusammen mit meinem Ehemann ein Baugrundstück erworben. Die Bebauung beginnt nächste Woche. Ich zahle meine Hälfte von Grundstück und Haus durch fällige Anlagen. Mein Mann hat für seine Hälfte einen Kredit bei seiner Bank und der KfW aufgenommen. Seine Bank wollte, dass ich für den Kredit, der nur auf meinen Mann läuft, eine Zweckerklärung unterschreibe. Da ich hierüber schon Negatives gehört habe, wollte ich das nicht. Außerdem bin ich nun seit sieben Jahren wegen der Kinder aus dem Beruf. Meine vollständigen Ersparnisse fließen in den Hausbau. Ich wüsste also im Fall der Fälle gar nicht, wie ich "seinen" Anteil des Kredits tilgen könnte. Die Bank war letzten Endes damit einverstanden, dass ich keine Zweckerklärung unterschreibe.
Am Freitag war nun der Termin beim Notar zur Grundschuldbestellung für das Darlehen meines Mannes. Die Vorlage der Bank an den Notar enthielt eine "persönliche Haftung" meinerseits. Nach einem Anruf beim Bankberater durfte der Notar diesen Passus streichen. Die Grundschuldbestellung habe ich / musste ich als Miteigentümer unterschreiben. Der Notar meinte, die Streichung der persönlichen Haftung würde mir eh nichts bringen, da ich ja die Grundschuldbestellung unterschrieben habe.
Die Darlehensverträge sollen Ende der Woche unterschrieben werden.
Nun bereitet mir Eines schlaflose Nächte: Habe ich mich selbst durch die Streichung der "persönlichen Haftung" und das Nicht-Unterschreiben der Zweckerklärung in eine schlechtere Lage gebracht?
Wie sieht es rechtlich aus, falls mein Mann aus irgendeinem Grund seine Raten nicht mehr bezahlt / nicht mehr zahlen will?
Vielen Dank im Voraus
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:
Die Finanzierung mit Absicherung durch eine Grundschuld ist wie folgt aufzugliedern.
1. Darlehensvertrag mit einer persönlichen Haftung des Kreditnehmers.
2. Grundschuld als dingliche Sicherheit für die Darlehensgewährung und persönliche Haftung aus der Grundschuldbestellungsurkunde als selbständiges Schuldanerkenntnis.
3. Zweckerklärung. Diese regelt, unter welchen Voraussetzungen die Bank die Grundschuld verwerten darf. Ohne eine Zweckerklärung könnte die Bank jederzeit aus der Grundschuld vorgehen. Die Zweckerklärung stellt die Verbindung zwischen dem Darlehen und der Grundschuld dar. Insoweit darf die Bank in der Regel aus der Grundschuld nur Vorgehen, wenn die Voraussetzung aus der Zweckerklärung erfüllt sind.
4. Da Sie nicht Darlehensnehmerin sind, macht die Zweckerklärung Ihnen gegenüber nur Sinn, wenn Sie im Rahmen der Grundschuldbestellung auch persönlich die Haftung übernommen haben.
D.h. in der Grundschuldbestellungsurkunde muss geregelt sein, dass Sie neben der Haftung mit der Grundschuld auch persönlich im Wege einer selbständigen Schuldanerkenntnis haften und sich der Zwangsvollstreckung unterwerfen. Soweit die persönliche Haftung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung nur auf Ihren Mann beschränkt ist, haften Sie nicht persönlich für das Darlehen, sondern lediglich mit der Grundschuld, aus der die Bank die Zwangsvollstreckung betreiben kann.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe Ihnen bei Nachfragen gerne zur Verfügung.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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