Hausverkauf in der Familie
Beantwortet von Steuerberater/Dipl.-BW (FH) Sascha Blum in unter 2 Stunden
Fragestellung
Guten Morgen!
Ich habe eine Frage zum Hauskauf/Hausverkauf, die - aus steuerlicher Sicht - etwas kompliziert erscheint.
Mein Bruder und ich haben vor zwei Jahren das Haus unserer Eltern geerbt. Es war jahrzehntelang in ihrem Besitz. Jetzt wollen wir als im Grundbuch eingetragene Erbengemeinschaft das Haus an meinen Sohn verkaufen. Mein Sohn müsste dabei die Hälfte der Grunderwerbssteuer zahlen.
Jetzt hörten wir von der Möglichkeit, dass zunächst ich den Anteil meines Bruders (grunderwerbssteuerfrei) übernehme, ich meinen Bruder auszahle, wir die Erbengemeinschaft damit auflösen. Unmittelbar danach könnte ich das gesamte Haus (wiederum grunderwerbssteuerfrei) an meinen Sohn verkaufen.
Meine Frage ist also, ob sich diese "zweigeteilte" Variante so umsetzen lässt. Und welche Frist müsste zwischen beiden Notarverträgen liegen? Oder könnte man beide (legalen) Schritte auch in einem Notarvertrag festhalten? Was ist sonst noch zu beachten?
In der Hoffnung, dass Sie mir helfen können, verbleibe ich mit freundlichen Grüßen,
C. S.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater/Dipl.-BW (FH) Sascha Blum
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
wir befinden uns hier im Bereich des Gestaltungsmissbrauchs.
Was auf jeden Fall schief geht, ist, wenn Sie alles in einer Urkunde festschreiben.
Der Weg könnte nur dann legal sein, wenn Sie zunächst wirklich nur die Erbengemeinschaft auflösen wollen, und dann später aus anderen Gründen das Grundstück weiterverkaufen oder verschenken wollen.
Für die Verbleibenszeit gibt es keine feste Grenze, auf der Sicheren Seite sind jedoch, wenn zwischen den beiden Übertragungen mehr als 3 Jahre liegen. Hierbei ist dann aber zu berücksichtigen, dass Sie ja 50% entgeltlich erworben haben und evtl. ein Spekulationsgewinn zu ermitteln ist, wenn Sie verkaufen wollen.
Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben.
Mit besten Grüßen
Sascha Blum
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Ihre überaus schnell formulierte Antwort überrascht mich, ehrlich gesagt, sehr. Sind Sie sicher, dass Sie das Problem richtig verstanden haben?
Denn sowohl von einer Notarin als auch dem örtlichen für die Grunderwerbssteuer zuständigen Finanzamt erhielten wir völlig anders lautende Auskünfte, nämlich dass durchaus zunächst die Erbengemeinschaft aufgelöst werden kann und praktisch sofort danach oder auch vier Wochen später der zweite Schritt, der Verkauf der Immobilie durch mich an meinen Sohn erfolgen kann. Finanzamt und Notarin wiesen allerdings auch darauf hin, dass sie keine Beratung durchführen dürfen. Aber ein Steuerberater wüsste schon, wie solche Verträge zu gestalten seien, damit keine Grunderwerbssteuer anfällt innerhalb der rechtlichen Möglichkeiten. Diese wollen wir einfach nutzen und haben deshalb den Rat bei yourxpert gesucht.Sicher dürfte doch sein, dass weder bei der Auflösung der Erbengemeinschaft noch beim Verkauf einer Immobilie durch mich an meinen Sohn diese Steuer erhoben wird. Einen Zugewinn gibt es durch die Verkäufe jedenfalls nicht ...
Sind Sie wirklich sicher, dass Finanzamt und Notarin sich bei der Einschätzung der steuerrechtlichen Lage irren? Oder wollen Sie sich noch einmal informieren?
Freundliche Grüße,
C. S.
das habe ich leider schon öfters gehört, dass Notare vollkommen falsche Beurteilungen abgeben.
Für den Bereich der Erbschaftsteuer gibt es ein Urteil vom 18.07.2013 (II R 37/11) Bundessteuerblatt Teil II aus 2013, Seite 934.
Was für die Erbschaftsteuer gilt, trifft ebenfalls für die Grunderwerbsteuer zu. Es gilt
1. keine Anhaltspunkte zur Weitergabeverpflichtung in den Verträgen
2. keine Abwicklung in einem Vertrag
3. ein gewisser zeitlicher Abstand ist zu empfehlen
Wie gesagt, eine feste Grenze gibt es nicht. Aber vier Wochen ist dann wohl das Mindeste. Ich würde zumindest die Eintragungen im Grundbuch abwarten und dann noch vier Wochen dazu geben, wenn das die Aussage vom Finanzamt ist.
Wenn Ihnen die Notarin das schriftlich gibt, können Sie natürlich auch Ihrem Rat folgen.
Ich hoffe Sie können mit dem Urteil etwas anfangen.
Mit besten Grüßen
Sascha Blum
warum lässt sich der Fall vor dem Münchner Finanzgericht (II R 37/11), in dem es um aufeinanderfolgende Schenkungen geht, Ihres Erachtens auf meine Situation übertragen? Es geht ja auch gar nicht um die Erbschaftssteuer, die in unserem Erbfall (wegen der Freibeträge) nicht anfiel.
Ich bin verwundert, dass in Ihrer Beurteilung das Grunderwerbssteuergesetz nicht einmal auftaucht, das nach meinem Empfinden die wichtigste Grundlage für die Fälligkeit (oder Nichtfälligkeit) der Grunderwerbssteuer ist. Im Paragraph 3 heißt es doch dort:
"Von der Besteuerung sind ausgenommen:
...
3. der Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses. ...
...
6. der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind ...."
Ist das nicht eindeutig? Ich finde, genau diese Punkte treffen auf meinen Fall zu. Und von Fristen zwischen diesen Schritten ist in dem Gesetz nicht die Rede.
Können Sie das bitte noch einmal prüfen?
Freundliche Grüße,
C.S.
ja gerne.
Von Ihrer Seite war es unstreitig, dass bei der Auflösung der Erbengemeinschaft keine Grunderwerbsteuer anfällt.
Auch war Ihnen bekannt, dass in gerader Linie verkaufte Grundstücke keine Grunderwerbsteuer anfällt.
Weiterhin konnte ich aus dem Sachverhalt entnehmen, dass Ihnen bekannt war, dass beim Verkauf der Erbengemeinschaft an Ihren Sohn auf 1/2 Grunderwerbsteuer anfällt.
Soweit war die Sachverhaltsdarstellung eindeutig, zudem zutreffend und deswegen habe ich dazu, weil bereits bekannt, keine Abweichende Auffassung vertreten.
Das Problem ist, dass nur aus steuerlichen Gründen eine Vertragliche Gestaltung gewählt wird, nur mit dem Ziel der Einsparung von Steuern!
Auch Ihre obige Darstellung ist zutreffend wiedergegeben aus dem Gesetz. Wir dürfen uns aber nicht auf dieses eine Gesetz beschränken (§ 42 AO).
§ 42 AO regelt den Missbrauch von zivilrechtlichen Gestaltungen. Da in Ihrem Fall ein zivilrechtlich zulässige Gestaltung gewählt wird nur mit dem Ziel Steuern zu sparen fällt das darunter und die Fälle sind vergleichbar.
Haben Sie aber andere zusätzliche Gründe, die die Steuerersparnis überlagern, haben Sie kein Problem mit der Gestaltung.
Um pro aktiv erst keine Probleme zu verursachen, kann ich nur bei meinem Rat bleiben zwei getrennt Urkunden zu fertigen.
Mit besten Grüßen
Sascha Blum