Zweckänderung von Gemeinschaftseigentum
Beantwortet in unter 2 Stunden
Fragestellung
Wir sind eine neue WEG mit 21 Wohneinheiten in 2 Häusern, Haus A 14 Wohneinheiten, Haus B 7 Wohneinheiten.
In beiden Häusern gibt es eine sog. Waschküche mit einem Trockenraum. Dieser Raum ist dafür vorgesehen, dass hier eine zentrale Waschmaschine sowie Trockner aufgestellt werden können. In beiden Häusern sind in diesem Raum weder eine Waschmaschine noch ein Trockner installiert. Die Eigentümer bzw. Mieter der Wohnungen nutzen ihre in den Bädern aufgestellten Geräte.
Haus B hat aufgrund der Tatsache, dass dieser Raum ungenutzt ist, hier einen Gemeinschaftsraum für die Bewohner von Haus B eingerichtet. Eine Einverständniserklärung mit Unterschrift aller Bewohner von Haus B für diese Nutzung, mit dem Zusatz dass dieser Raum zu jeder Zeit wieder seiner vorgesehenen Nutzung zurückgeführt werden kann, liegt vor. Zudem wurden auf Kosten der in Haus B wohnenden Eigentümer separate Wasser- und auch Stromzähler installiert um die Verbräuche von denen der Gemeinschaft zu trennen.
Dieser Raum wird in erster Linie auch für Sitzungen des Beirates genutzt.
Muß diese anderweitige Nutzung, da ja in jedem Haus ein gleicher, identischer Raum zur Verfügung steht, von der WEG abgesegnet werden?
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Antwort des Experten
Sehr geehrter Fragensteller,
wenn in der Teilungserklärung als Nutzungszweck eine Waschküche mit einem Trockenraum vorgesehen ist, dann ist für eine Nutzungsänderung - je nach Teilungserklärung unterschiedlich ausgestaltbar - in der Tat ein Beschluss zur Umwidmung notwendig.
Erst recht ist ein derartiger Beschluss für die bauliche Veränderungen von Leitungen etc. notwendig.
Aber die Nutzungsänderung des Waschraums kann uU auch durch längere zeitliche Duldung erfolgen. Vertieft hierzu WEG § 13 WEG Rechte des Wohnungseigentümers Commichau, Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, Rn. 16-18:
"d) Nutzungsänderungen
16 Sofern eine bestehende Nutzung geändert wird, stellt sich die Frage, ob die Umnutzung zulässig ist (zu einzelnen Beispielen → § 15 Rn. 12). Sofern die neue Nutzung durch die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung oder durch die Gemeinschaftsordnung gedeckt wird, ist sie ohne weiteres zulässig.
17 Wenn die neue Nutzung nicht ausdrücklich vom vorgegebenen Nutzungszweck gedeckt wird, ist sie nur dann von den anderen Miteigentümern hinzunehmen, wenn sie von § 13 Abs. 1 gedeckt ist und mit dem in der Teilungserklärung vorgegebenen Nutzungszweck in Einklang gebracht werden kann. In jedem Fall ist eine Einzelfallbetrachtung vorzunehmen, wobei die Rechte des einzelnen Wohnungs- und Teileigentümers aus § 13 Abs. 1 den entsprechenden Rechten der anderen Wohnungseigentümer gegenüberzustellen sind.13
18 Sofern die dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck zuwiderlaufende Nutzung über einen längeren Zeitraum geduldet worden ist, kann ein Bestandsschutz für diese Nutzung entstehen.14 In bestimmten Fällen kann auch ein Anspruch des einzelnen Eigentümers auf die Gestattung einer anderen Nutzung gegeben sein, wenn diese die Rechte der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer nicht übermäßig beeinträchtigt.15 Dieser Anspruch auf Zustimmung kann unter Umständen gemäß § 10 Abs. 2 S. 3 bei Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen gerichtlich durchgesetzt werden.
zum Vorgängerdokument zum Nachfolgedokument
13
KG NJW-RR 1989, 140; Bärmann/Suilmann Rn. 26; Staudinger/Kreuzer (2005) Rn. 9. zurück zum Text
14
BayObLG NJW-RR 1986, 690; OLG Köln WuM 1991, 615. zurück zum Text
15
BayObLG NJW-RR 1989, 273; Staudinger/Kreuzer (2005) Rn. 8; Bärmann/Suilmann Rn. 26. zurück zum Text"
MfG
D. Saeger
- RA -
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