Kosten bei Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
Fragestellung
1993 haben meine Frau und ich eine Dachgeschosswohnung in Heidelberg gekauft. Im Rahmen umfangreicher Renovierungsarbeiten, die von einem Architekten geplant wurden, fiel auf, dass die Abmessungen von Dachfenstern nicht mit den Maßen übereinstimmten, die beim Bauamt hinterlegt sind. Das Bauamt drängt nun auf Rückbau. Es stellt sich die Frage der Kostenübernahme.
Beim Kauf der Wohnung haben wir die jetzigen Fenster vorgefunden. Wir müssen vermuten, dass einer der Vorbesitzer, von denen uns aber nur der Verkäufer namentlich bekannt ist, ohne Erlaubnis des Bauamtes die Fenster vergrößert hat. Das hat auch 30 Jahre niemanden gestört, bis halt der Architekt das Bauamt auf die unterschiedlichen Maße hingewiesen hat. Den Verkäufer bzw. die Verkäuferin noch in Haftung zu nehmen, erscheint nicht erfolgversprechend, weil es sich um eine ägyptische Geschäftsfrau mit Wohnsitz in Kairo handelte, die die Wohnung für ihren Sohn gekauft hatte, der möglicherweise die baulichen Veränderungen veranlasst hat.
Nun erwartet die ETG, dass wir allein den Rückbau finanzieren sollen, da wir die Rechtsnachfolge des Verursachers angetreten hätten und der Rechtsgrundsatz gelte „Unwissenheit schützt vor Strafe nicht“. Wir haben zunächst mal anders argumentiert und dargelegt, dass der Geschädigte die ETG als Gesamtheit ist, da Dach und Dachfenster unstrittig zum Gemeinschaftseigentum gehören und wir nicht für die Veränderungen am Gemeinschaftseigentum verantwortlich waren.
In dieser Situation bitten wir Sie um eine verbindliche Rechtsauskunft. Also, die Frage lautet:
Hat die ETG mit ihrer Auffassung Recht, dass uns allein die Übernahme der Kosten des Rückbaus obliegt?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
nach Ihrer Schilderung hat die ETG KEIN Recht und die Rückbaukosten sind von der Gemeinschaft zu tragen:
Zwar HÄTTE ein Rückbauanspruch auch gegen Sie als Rechtsnachfolger des Verursachers der Anspruch auf Rückbau dieser ungenehmigten baulichen Veränderung bestanden.
Solche Ansprüche verjähren aber innerhalb der Regelverjährungsfrist nach §§ 195 BGB nach drei Jahren, so dass Sie diese Verjährungseinrede gegenüber der ETG ausdrücklich ergeben sollten (und müssen).
Dann greift die Verjährungseinrede ein und das hat dann zur Folge, dass Sie als Eigentümer zum Rückbau nicht selbst und auch nicht auf eigene Kosten verpflichtet sind.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft aber ist in ihrer Gesamtheit trotz Verjährung berechtigt, die ungenehmigte bauliche Veränderung auf eigene Kosten (also Kosten der Gemeinschaft) zu beseitigen, da dieser Bauzustand auch bei Verjährung rechtswidrig bleibt und von den übrigen Wohnungseigentümern nicht geduldet werden muss.
Das bedeutet bei Ihrer Erhebung der Verjährungseinrede, dass die Gemeinschaft den Rückbau in Auftrag geben und die Gemeinschaft auch die Kosten tragen muss (AG Dortmund, Urteil vom 28.08.2014, Az.: 512 C 14/14).
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
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