Neubau ETW - Balkon kleiner als auf Grundriss
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Hesterberg,
die Wohnung wurde vor Baubeginn anhand von Bauplänen mit Grundriss der Wohnung vom Bauträger gekauft. Die Wohnung beträgt (inkl. 1/2 Anteil des Balkons) 93 qm. Die Wohnung ist nun fertiggestellt. Die qm wurden mit 92 qm eingehalten. Also kein Verlust an der Fläche insgesamt.
Das Problem:
Lt. Grundriss wurden 9 qm Balkon gekauft.
Nach Fertigstellung beträgt die Größe des Balkons 6,35 qm
Auf Rückfrage konnte niemand, weder Bauträger noch Baufirma den Unterschied erkären. Im Gegenteil - beide Parteien waren bei der Begehung von dieser Tatsache überrascht.
Während der geamten Bauphase wurde die Änderung nicht thematisiert.
Im Kaufvertrag steht folgender Passus:
Dem Verkäufer sind Änderungen in der Planung, Bauausführung und
Ausstattung gestattet, wenn ein triftiger Grund vorliegt, insbesondere
sie sich nachträglich als technisch notwendig oder vorteilhaft
erweisen oder auf Normänderungen bzw. behördlichen Auflagen
beruhen. Zulässig sind auch Änderungen am Gemeinschaftseigentum,
die dessen vertragsgemäßen Gebrauch nicht unzumutbar
beeinträchtigen.
Sämtliche Änderungen und Abweichungen dürfen jedoch Güte, Wert
und Gebrauchsfähigkeit des Kaufobjekts nicht mindern und müssen
dem Käufer zumutbar sein.
Meine Frage:
Haben wir Anspruch auf finanzielle Entschädigung und wie hoch könnte diese ausfallen? Der qm-Preis der Wohnung bträgt € 6.650,00.
Vielen Dank im Voraus für Ihre baldige Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Gerda Rodriguez
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt:
Die im Vertrag enthaltene Klausel ist soweit wirksam nach den Maßstäben der gängigen Rechtsprechung, auch mit zwei Prozent recht moderat zu Ihren Gunsten ausgefallen. Wenn Sie schreiben, “Die Wohnung beträgt (inkl. 1/2 Anteil des Balkons) 93 qm. Die Wohnung ist nun fertiggestellt. Die qm wurden mit 92 qm eingehalten. Also kein Verlust an der Fläche insgesamt.“ ist das also soweit in Ordnung.
Nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) gilt zwar: § 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen “(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind. (2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von 1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie 2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, [...].“
§ 4 Anrechnung der Grundflächen “Die Grundflächen 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig, 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte, 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte, 4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte.“
Aber:
Nach meinem Dafürhalten muss man im Hinblick auf das Mängelgewährleistungsrecht den Balkon isoliert betrachten, da er schließlich singulär genutzt werden kann, eben ansonsten von den anderen Räumlichkeiten getrennt ist. Im Hinblick darauf darf also eine derart große Abweichung meines Erachtens nach nicht vorkommen, zumal es einerseits die 2 % Grenze deutlich überschreitet und andererseits der Passus gilt, den Sie mir bereits in der Ausgangsfrage zitiert hatten.
Darauf würde ich aufmerksam machen und auf eine Minderung des Kaufpreises bestehen, zumal hier es nicht möglich sein wird, den Balkon zu vergrößern, jedenfalls nur zu unverhältnismäßig hohen Kosten, was der Verkäufer aus diesem Grund zurückweisen könnte, dann sich aber eine Minderung des Kaufpreises gefallen lassen müsste.
Die fehlende Fläche x den Quadratmeterpreis ergibt die Minderung, wobei allenfalls ein geringer Abschlag zu machen ist, weil es sich um einen Balkon und nicht etwa das Wohnzimmer handelt. Der Abschlag kann aber nur gering ausfallen, da der Balkon eben einen eigenen Nutzungswert hat, siehe oben.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort.
Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg Rechtsanwalt
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Dies war nicht meine 1. Anfrage und ich würde mich beim nächsten Problem wieder an Herrn Hesterberg wenden.
Vielen Dank.
vielen Dank für Ihre Ausführungen. Darf ich noch eine Nachfrage stellen?
Ist hier die 50% ige Anwendung der qm zu veranschlagen, wie bei der Berechnung für die Wohnfläche, oder darf der komplette fehlende qm-Anteil gerechnet werden?
Nochmals vielen Dank und schöne Grüße
Gerda Rodriguez
gerne antworte ich Ihnen auf Ihre Nachfrage wie folgt:
Die 50 prozentige Anwendung sehe ich als zu wenig an, da der Balkon einen eigenen Nutzungswert hat und die 50 % nur für die reine Wohnflächenberechnung eine Rolle spielen, sicherlich auch für andere Dinge, hier aber gesagt werden muss, dass ein so hoher Abschlage nicht infrage kommen kann.
Das beachtet nämlich nicht den Balkon in seiner Funktion an sich, so dass ich die fehlenden Gesamtquadratmeter für den Balkon ausrechnen und geltend machen würde, aber nur davon einen Abschlag von max. 20 Prozent machen würde.
Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
herzlichen Dank für die zusätzliche Information.
Schönen Wochenstart wünscht
Gerda Rodriguez