Tausch der Wohnungseingangstür selbst zahlen
Beantwortet
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich besitze eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus und würde gerne die Wohnungseingangstür (im Haus zum Treppenhaus gelegen) durch eine Schallschutztür mit Dreipunktverriegelung tauschen, da die derzeitige Tür sehr hellhörig und leicht aufzubrechen ist. Die Tür soll selbstverständlich aus dem gleichen Holz wie die Eingangstüren der anderen Wohnungen im Haus gefertigt werden. Um den Vorgang zu beschleunigen, möchte ich die Tür selbst zahlen.
Auf Anfrage bei der Hausverwaltung teilte mir diese mit, dass sich die gesetzliche Lage so geändert hätte, dass es nicht mehr möglich sei, eine Wohnungseingangstür auf eigene Kosten zu tauschen. Da die Tür zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sei, wäre nicht einmal eine Abstimmung aller Eigentümer darüber möglich, ob wir sie selbst zahlen dürfen.
Nach wiederholter Nachfrage fand ich heraus, dass die Verwaltung sich auf ein BGH Urteil bezieht. Sie konnten oder wollten mir aber das Urteil nicht nennen. Durch meine eigenen Nachforschungen bin ich nur auf dieses Urteil gestoßen: https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-wohnungseingangstueren-sind-zwingend-gemeinschaftseigentum_258_205076.html
Dort steht aber nichts, dass eine Abstimmung darüber nicht möglich wäre, dass wir die Tür selbst zahlen.
Wie sehen Sie das: Ist ein Tausch der Wohnungseingangstür auf eigene Kosten nach Abstimmung aller Eigentümer möglich? Die Eigentümerversammlung, bei der unser Antrag abgelehnt wurde, fand am 27. Februar statt. Daher haben wir nicht mehr viel Zeit diese anzufechten.
Vielen Dank im Voraus,
M. S.
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Antwort des Experten
Sehr geehrter Mandant,
vielen Dank für die Beauftragung und das damit in mich gesetzte Vertrauen. Gerne möchte ich die Situation wie folgt einschätzen:
1. Eine gesetzliche Änderung zu diesem Punkt ist mir nicht bekannt, ich gehe aber in der Tat davon aus, dass das von Ihnen benannte Urteil die Entscheidungsgrundlage ist, von der die Hausverwaltung spricht. Denn es handelte sich bei dieser Entscheidung um eine Art "Schlusspunkt" in einer langen Diskussion, die von verschiedenen Gerichten der unteren Instanzen auch durchaus unterschiedlich gesehen wurde. Damit handelte es sich um ein Grundsatzurteil, dass in der Zukunft faktisch eine bindende Wirkung entfaltet, ein örtlich für Ihren Fall zuständiges Amtsgericht würde dem nicht widersprechen.
Sie können damit also davon ausgehen, dass zwingend die gesamte Wohnungseingangstür dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist und damit auch der gemeinschaftlichen Verwaltung aller Miteigentümer unterworfen ist.
2. Damit sind wir auch gleich beim entscheidenden Punkt: Die Entscheidung über das (auch kostenmäßige) "Schicksal" Ihrer Tür unterfällt § 21 WEG, also den ganz normalen Regelungen, die für Eigentümerbeschlüsse gelten,
Vom Grunde her ist natürlich vorgesehen, dass die Eigentümer sich die Kosten des gemeinschaftlich verwalteten Eigentums teilen, so dass auch einzelne nicht betroffene Miteigentümer an aufkommenden Kosten zu beteiligen sind.
Da es sich allerdings um frei verhandelbare Entscheidungen handelt, sollte meiner Auffassung nach auch eine andere Lösung möglich sein. Der Fall, dass ein Miteigentümer freiwillig Mehrkosten übernimmt - denn darauf läuft es ja hinaus - ist sicherlich nicht häufig. Ich konnte jedenfalls kein Ihren Fall treffendes Urteil finden. Ein rechtliches Verbot dürfte aber umgekehrt ebenso wenig begründbar sein.
3. Da es nicht der Entscheidungsbefugnis Ihres Verwalters unterfällt, wie in der Sache vorzugehen ist, müssen Sie demnach nicht diesen, sondern Ihre Miteigentümer überzeugen. Der Verwalter wäre dann dazu angehalten, einen entsprechenden Beschluss vorzubereiten und an der Umsetzung mitzuwirken, sollte sich eine Mehrheit finden.
Zu beachten ist natürlich: Dass klar festgehalten werden muss, welche Ausstattungsmerkmale die Tür haben darf und soll. Selbst wenn Sie die Kosten voll tragen, dürfen Sie keine Merkmale gegen den Willen der Gemeinschaft durchsetzen. Weiterhin muss daraus klar hervorgehen, dass Sie die Kosten selbst tragen möchten und eine Kostenumwälzung auf die WEG unter keinen Umständen in Frage kommt.
Unter diesen Voraussetzungen sollte Ihrem Vorhaben jedoch nichts entgegenstehen.
Mit freundlichen Grüßen
Daniela Désirée Fritsch Rechtsanwältin
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für Ihre Einschätzung möchte ich mich bedanken. Wir überlegen jetzt auf dieser Grundlage eine außerordentliche Versammlung einzuberufen und dort erneut über die Tür abzustimmen. Es gibt mittlerweile noch mehrere Eigentümer, die eine neue Tür bekommen möchten.
Wenn wir die Türen über die Verwaltung aus der gemeinschaftlichen Rücklage zahlen würden, müssten sowieso alle Eigentümer eine Sondereinzahlung tätigen und wir würden erfahrungsgemaß länger als 1 Jahr warten, bis die Verwaltung die Angebote eingeholt hat und wir über die Angebote abgestimmt haben.
Vielen Dank und schöne Grüße,
M. S.
vielen Dank für das Feedback. Es freut mich, dass ich Ihnen hiermit weiterhelfen konnte.
Ja, erfahrungsgemäß führt das "System WEG" natürlich zu Verzögerungen bei der Umsetzung von Neuerungen, zumal die Versammlungen ja nur jährlich vorgeschrieben sind.
Umso besser ist es dann natürlich, wenn sich mehrere Miteigentümer finden, die dasselbe Ziel haben und einer außerordentlichen Versammlung damit mehr "Gewicht" verleihen können.
Ich wünsche Ihnen eine rasche und erfolgreiche Umsetzung.
Mit den besten Grüßen
Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin