wie berechnen sich die Hausanteile nach Trennung unverheiratet
Fragestellung
Sehr geehrte Frau Merkel,
folgende Situation liegt vor. Nach der Trennung haben wir das Problem, das gemeinsame Haus abzuwickeln. Wir stehen beide mit je 50 % im Grundbuch und auch zu gleichen Teilen im Darlehnsvertrag mit der Bank.
Fakt ist, das ich sämtliche Kosten des Hauses trage, seit 2006. (Darlehen, Strom, Gas, Versicherung etc.).
Meine Lebensgefährtin hat sich damals mit 10 und ich mit 40 TSD Eigenkapital eingebracht. Darlehnssumme 133 TSD. Rest noch 80 TSD (komplette Tilgung in 9 Jahren).
Wir haben ein Kind seit 2008 und ein gemeinsames Sorgerecht. Sie arbeitet Teilzeit, hat nun eine eigene Mietwohnung. Sie ist der Meinung, dass ihr nun die Hälfte des Hauses zusteht und ich sie auszahlen soll. Ich möchte das Haus gerne behalten. Was kann sie rechtlich von mir einfordern?
Auf was muss ich mich einstellen?
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Antwort von Rechtsanwältin Anja Merkel, LL.M.
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich beantworte Ihr Anliegen auf Basis Ihrer Angaben folgendermaßen:
Ich möchte das Haus gerne behalten. Was kann sie rechtlich von mir einfordern?
Das Gesetz sieht für Trennung von Unverheirateten keine besonderen Regelungen vor. Für Gegenstände, die während der Lebensgemeinschaft gemeinsam angeschafft wurden, muss zunächst geprüft werden, in wessen Eigentum sie stehen. Haben Sie beide Miteigentum erworben, muss eine Auseinandersetzung stattfinden. Sie müssen also entscheiden, ob einer von Ihnen den Gegenstand behalten möchte oder ob er verkauft werden soll. Behält ein Partner den Gegenstand, muss er den anderen Partner ausgleichen, sofern dieser an der Anschaffung beteiligt war.
Zunächst einmal gehören Ihnen jeweils 50 % des Hauses, da Sie so im Grundbuch stehen. Theoretisch hätte Ihre Lebensgefährtin, also Anspruch auf 50 % nach Abzug von Verbindlichkeiten (noch offene Kreditschuld).
Ich gehe davon aus, dass Sie keinen Vertrags geschlossen haben, der den Ausgleich im Falle einer Trennung regelt.
Ein weitergehender Ausgleich kann dann nach Grundsatz "Wegfall der Geschäftsgrundlage" einer lebensgemeinschaftsbedingten Zuwendung erfolgen.
Allerdings bedeutet dies nicht, dass der mehr Leistende den gesamten von ihm bezahlten Betrag zurückerhält. Er muss sich nämlich gleichzeitig die Mitnutzung der Immobilie anrechnen lassen. Hat er in den gemeinsam genutzten Räumen auch ein Büro oder Lager unterhalten, so kann ihm für diese zusätzliche Nutzung ein bestimmter Geldbetrag (z.B. anteilige Miete für diese Räume) angerechnet werden.
Die Berücksichtigung der unterschiedlichen Eigenkapitals kann erfolgen. Auch die Darlehenstilgung kann berücksichtigt werden, soweit nachweisbar ist, dass Sie die Raten aus Ihrem Einkommen/Vermögen zahlen, obwohl Ihre Lebensgefährtin nach dem Darlehensvertrag gleichfalls zur Zahlung verpflichtet ist.
Auch können Sie berücksichtigen, dass Sie die noch offene Kreditforderung übernehmen, d.h. auch die 50 % Verpflichtung Ihrer Lebensgefährtin.
Die laufenden Kosten des Lebensunterhaltes, wozu Strom, Gas, Versicherung gehören, sind nicht ausgleichsfähig, d.h. diese können Sie nicht mit in die Aufteilung einbeziehen.
Wie hoch die Ausgleichskosten im einzelnen wären, bzw. wie die tatsächliche Verteilungsquote zu bewerten ist, kann Ihnen im Rahmen dieser Onlineberatung nicht gesagt werden. Sie werden nicht umhin kommen und das Haus aktuell bewerten zu lassen. Denn maßgeblich ist nicht, was damals gezahlt wurde, sondern der Wert des Hauses zum Zeitpunkt der Auseinandersetzung.
Auf was muss ich mich einstellen?
Sie sollten einen vernünftigen Konsens mit Ihrer Frau finden, da Sie das Haus gerne behalten möchten.
Sie kann als Eigentümerin zu 50 % jederzeit eine Teilungsversteigerung anstreben, was zur Folge haben wird, dass Sie entweder das Haus verlieren oder Ihre Ausgleichsforderung dann im Nachhinein von Ihrer Lebensgefährtin zurückholen müssen. Dies ist unsicher und nicht praktikabel. Setzen Sie auf eine vernünftige einvernehmliche Lösung.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.
Beste Grüße
Anja Merkel, LL.M.
Rechtsanwältin
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Kommentare
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Insofern ja, Ihre Tilgungsleistung wird noch berücksichtigt werden.
Sie können aber den verbleibenden Rest auch nach Quoten auszahlen, d.h. Sie stehen zwar mit 50/50 im Grundbuch, aber durch die belegbaren Finanziellen Mehraufwendungen Ihrerseits ergibt dies dann eher eine Quote von 10/90 oder 15/85, wobei Sie den größeren Anteil erhalten.