Verwalter

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne will ich die von Ihnen aufgeworfenen Fragen beantworten. Hierzu im Einzelnen:

Zu Frage 1:

1.) Kann ich, um Druck auszuüben, die Verwaltergebühr prozentual kürzen und wenn ja, um wieviel Prozent?

Die Pflicht des WEG-Verwalters einem Schimmelbefall entgegen zu wirken findet ihre gesetzliche Grundlage in der in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG statuierten allgemeinen Pflicht des Hausverwalters, wonach dieser „die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und – setzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen“ hat. Da der Wohnungseigentümer in erster Linie selbst für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu sorgen hat (vgl. § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG), ist die Aufgabe des Hausverwalters auf die Feststellung von Mängeln und die Information der Eigentümer über eingetretene Schäden beschränkt. In diesem Zusammenhang trifft den Hausverwalter auch die Verpflichtung den Hinweisen von Wohnungseigentümern über Schäden am Gemeinschaftseigentum nachzugehen (wie hier an der Außenfassade).

Soweit der Hausverwalter von Feuchtigkeit und Schimmelbildung im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers Kenntnis nimmt und der Ursache für die Entstehung des Mangels nicht nachgeht, verletzt er seine allgemeine Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und –setzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Da diese Pflicht des Hausverwalters nicht nur gegenüber der Eigentümergemeinschaft, sondern auch gegenüber den einzelnen Eigentümern obliegt, kann dem einzelnen betroffenen Eigentümer daraus ein Schadensersatzanspruch gegen den Hausverwalter zustehen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 280 Abs. 1 BGB).

D. h. im Konkreten, dass eine Minderung der Verwaltervergütung nicht möglich ist, da es sich bei dem monatlich zu zahlenden Hausgeld um einen Anspruch der WEG handelt. Der Hausverwalter bezieht sein Honorar wiederum von der WEG. Es müsste also die WEG die Verwaltervergütung kürzen.

Gleichwohl können Sie - wie ausgeführt - direkt gegen den Verwalter vorgehen.

2.) Kann ich die Arztrechnungen für die Untersuchung der beiden Hunde dem Verwalter in Rechnung stellen da er trotz mehrmaliger Aufforderung den Schimmel nicht entfernen läßt?

Aus rechtlicher Sicht können Sie dies (vgl. unter Ziffer 1.)), da Ihnen ein Schadensersatzanspruch ggü. dem Verwalter zusteht. Dieser umfasst auch die Arztrechnung für die Hunde.

Die Problematik liegt hier allerdings darin, dass Sie nachweisen müssen, dass die Arztrechnung auf den Schimmel zurück zu führen ist. Der Arzt müsste quasi etwas in der Art wie "Magenverstimmung wegen Schimmelsporen" attestieren.

zu Frage 2:

1.) Ist das Rechtens und können wir gegebenenfalls die Hausmeisterkosten zurückfordern ?

Aus rechtlicher Sicht kann Konfusion angenommen werden. Diese tritt ein, wenn Schuldner und Gläubiger sich in einer Person vereinigen.

Sie haben richtig erkannt, dass in dem von Ihnen geschilderten Fall nunmehr nur noch eine Vertragspartei in einem vormals Zwei-Parteienverhältnis agiert. Rechtlich sauber müsste die Eigentumsgemeinschaft neue Verträge schließen.

Sofern jedoch die aktuelle Verwaltung auch die Hausmeistertätigkeit tatsächlich ausgeübt hat, hätte Sie einen Abgeltungsansprüch ggü. der WEG auch ohne Vertrag. Denn die Leistungen wurden ja erbracht und die WEG hat hiervon profitiert. Streiten kann man über die Höhe und den Leistungsumfang.

Gleichwohl sehe ich hier die Verwaltung nicht unbedingt in einer schlechten Rechtsposition (im Gegensatz zu der Thematik unter Frage 1).

zu Frage 3:

1.) Gegen diese Vorgehensweise möchte ich auf jeden Fall juristisch vorgehen. Welche Möglichkeiten habe ich da ?

Wenn der Verwalter gegen Ihren Willen einen WEG Antrag gestellt hat und Ihre E-Mail als "verfälschte" E-Mail mit anderem Inhalt weiter geleitet hat, kann hierin eine Urkundenfälschung nach § 267 StGB zu sehen sein. Diese ist strafbar und kein bei der örtlichen Polizeibehörde mündlich oder schrifltich zur Anzeige gebracht werden.

Weiter können Sie mittels eines Rechtsanwalts die Verwaltung abmahnen und ein Unterlassen bzgl. eines künftigen widerrechtlichen Vorgehens verlangen.

Ich hoffe Ihre Fragen hinreichend beantwortet zu haben und würde mich über die Abgabe einer 5-Sterne-Bewertung freuen.

Gerne dürfen Sie auch noch Rückfragen stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-