Umsatzsteuer bei Immobilienverkauf
Fragestellung
Im Jahr 2013 habe ich eine Eigentumswohnung Ende Januar gekauft und mit Gewinn im Juni wieder verkauft. Dieses Geschäft habe ich in meine Firma Good Relations Consulting e.K. einlegt, um so bei den Notar- und Renovierungskosten die Vorsteuer gelten zu machen. Nun meine Frage:
Muss ich beim Verkauf der Immobilie Umsatzsteuer ansetzen und abführen?
Ergibt sich eine Pflicht zur Umsatzsteuerabführung durch die Geltendmachung der Umsatzsteuer bei den Notar- und Renovierungskosten?
Für die Beantwortung bedanke ich mich herzlich.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Dipl. Finanzwirt Ulrich Hiller
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Frage!
Zunächst etwas Grundsätzliches: beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien fällt wegen einer für diesen Bereich bestehenden Steuerbefreiung grundsätzlich keine Umsatzsteuer an (§ 4 Nr. 9 a des Umsatzsteuergesetzes; UStG). Allerdings kann auf diese Steuerbefreiung verzichtet werden (Option), was u.U. zur Geltendmachung der Vorsteuer günstiger sein kann.
Für den Vorsteuerabzug gilt Folgendes: nach § 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG ist der Vorsteuerabzug ausgeschlossen für Lieferungen und sonstige Leistungen, soweit diese zur Ausführung steuerfreier Umsätze verwendet werden.
Daraus folgt zunächst, dass Sie hinsichtlich der Notar- und Renovierungskosten keinen Vorsteuerabzug haben, wenn die Eigentumswohnung umsatzsteuerfrei weiter verkauft wird.
Zu Ihrer konkreten Frage bedeutet dies: nein, Sie müssen auf den Immobilienverkauf keine USt abführen. Allerdings haben Sie dann aus den damit in Zusammenhang stehenden Kosten (Notar und Renovierung) keinen Vorsteuerabzug. Optieren Sie zur Umsatzsteuerpflicht beim Verkauf der ETW (soweit dies jetzt überhaupt noch möglich ist!), können Sie die Vorsteuern aus den mit dem Immobiliengeschäft in Zusammenhang stehenden Leistungen abziehen.
Allerdings ist eine Option bei Grundstücksgeschäften nur möglich, wenn sie bereits in dem notariellen Kaufvertrag erklärt wird bzw. wurde. Ich vermute, dass dies nicht geschehen ist, so dass Sie im Endeffekt die abgezogene Vorsteuer auf die Notar- und Renovierungskosten zurückzahlen werden müssen...!
Fazit: Steuerbefreiung und das Recht zum Vorsteuerabzug hängen zusammen. Wollen Sie die Vorsteuern abziehen, muss auch das zugrunde liegende Geschäft als steuerpflichtig behandelt werden (bzw. worden sein)!
Es tut mir leid, Ihnen keine günstigere Information geben zu können. Ich hoffe aber, Ihre Frage vollständig und verständlich beantwortet zu haben. Falls dies nicht so sein sollte, nutzen Sie bitte die kostenfreie Rückfragefunktion auf dieser Seite. Wenn Sie zufrieden sind, freue ich mich über eine positive Bewertung.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Hiller
Steuerberater
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Kommentare
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macht es Sinn, das Immobilienspekulationsgeschäfts ins Gewerbe einzulegen oder als privates Veräußerungsgeschäft anzugeben? Ich habe bereits mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft. Im Gewerbe wäre der Hebesatz günstiger als am Wohnort. Vielen Dank für die Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. T. G.
zunächst vielen Dank für die Bewertung!
Wenn Sie ohnehin die Drei-Objekte-Grenze des gewerblichen Grundstückshandels überschritten haben, steht Ihnen - wenn ich Sie richtig verstehe - die Option "privates Veräußerungsgeschäft" nicht mehr offen, oder? Insofern können Sie natürlich überlegen, inwieweit ein evtl. niedrigerer Gewerbesteuerhebesatz vorteilhaft wäre. Durch ein zweites - getrenntes - "Gewerbe" (Grundstückshandel) am Wohnort könnten Sie evtl. in den Genuss eines zweiten Freibetrags (24.500 €) kommen, da es sich offenbar um zwei voneinander getrennte Gewerbebetriebe handelt (eine natürliche Person kann - nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs - mehrere Gewerbebetriebe haben). Dies könnten Anhaltspunkte für eine optimierende Betrachtung sein.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Hiller
Steuerberater