Private Hausverkäufe - Vermeidung Spekulationssteuer

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung, Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Nun habe ich mich doch heute Abend noch mit Ihrem Problem befasst, da es durchaus verständlich und nichts dringlicher ist, als Wissensnöte zu beseitigen. in die ma gestürzt wurde. Wie sagt man so schön, gefährliches Halbwissen kann in der Tat sehr beunruhigend sein und schlaflose Nächte bereiten. Ich erteile vorab "Entwarnung".

Von Anfang an:

Sie zielen in Ihrer Fragestellung einerseits auf die Frage des gewerblichen Grundstückshandels, anderseits auf die Frage nach der sogenannten Spekulationssteuer i. S. d. § 23 EStG ab. Hierzu erläutere ich Ihnen zunächst erst einmal den Unterschied zwischen privatem Immobilienverkauf und gewerblichem Grundstückshandel.

Ein wichtiges Kriterium für die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel ist die sogenannte „3-Objekt-Grenze“. Demnach geht das Finanzamt davon aus, dass ein Eigentümer, der mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren erwirbt bzw. erstellt und veräußert, gewerblich handelt. Voraussetzung ist dabei, dass der Eigentümer mit den Transaktionen eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt (z.B. weil die Immobilien vor Verkauf modernisiert wurden). Keine Gewinnerzielungsabsicht wird unterstellt, wenn eine Immobilie länger als 5 Jahre selbst bewohnt war.

Das Finanzamt kann von der 3-Objekt-Regel abweichen, wenn bereits bei Kauf der Immobilie eine Veräußerungsabsicht vorlag. So musste ein Eigentümer in einem konkreten Fall den Gewinn aus 2 Transaktionen (Immobilienkauf und Immobilienverkauf innerhalb von 5 Jahren) als “Einkünfte aus Gewerbebetrieb” versteuern, weil er beim Kauf der beiden Immobilien bereits deren Verkauf geplant hatte (Az. 13 V 1733/09 Finanzgericht München).

Bei Ehepartnern gilt die Drei-Objekt-Grenze für jeden Ehepartner. Daher können beide Ehepartner nach diesem Grundsatz drei Objekte innerhalb der 5-Jahres- Frist erwerben und ohne steuerliche Folgen (im Hinblick auf den Grundstückshandel) veräußern.

Wichtig:

Wer eine Immobilie erst nach Ablauf der 10 jährigen Spekulationsfrist verkauft, unterliegt weder dem gewerblichen Grundstückshandel, noch muss er einen möglichen Gewinn versteuern. Das bedeutet: man kann z.B. auch 6 oder 7 Immobilien innerhalb von 5 Jahren steuerfrei verkaufen, sofern jede Wohnung vor über 10 Jahren gekauft wurde.

Aus dem gewerblichen Grundstückshandel ergeben sich steuerlich gesehen eine Reihe von Besonderheiten im Vergleich zum privaten Veräußerungsgeschäft (z.B. Buchführungs- und Bilanzierungspflicht, Gewerbesteuerpflicht). Wer häufiger Immobilien verkauft, sollte sich mit den Regelungen des gewerblichen Grundstückhandels vertraut machen.
Bei einem geerbten Grundstück gilt die sogenannte Fußstapfen Theorie. Sie als Erbe treten die Rechtsnachfolge des Erblassers an. Für Sie gilt insoweit als Anschaffungsdatum, das Anschaffungsdatum des Verstorbenen.

Hier auszugsweise der einschlägige Gesetzestext:

Einkommensteuergesetz (EStG)

§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte

(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
1.
Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
2.
Veräußerungsgeschäfte bei anderen Wirtschaftsgütern, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr beträgt. 2Ausgenommen sind Veräußerungen von Gegenständen des täglichen Gebrauchs. 3Bei Anschaffung und Veräußerung mehrerer gleichartiger Fremdwährungsbeträge ist zu unterstellen, dass die zuerst angeschafften Beträge zuerst veräußert wurden. 4Bei Wirtschaftsgütern im Sinne von Satz 1, aus deren Nutzung als Einkunftsquelle zumindest in einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt werden, erhöht sich der Zeitraum auf zehn Jahre;............

Nun zur weiteren Beantwortung Ihrer Fragen i. S. Spekulationssteuer (§23 EStG):

Fall 1: EFH gekauft in 2005, verkauft in 2012, ständig selbst bewohnt. Ein entstandener Gewinn fällt nicht unter § 23 EStG. Es fällt keine Steuer an. Ausnahmeregel § 23 Abs. 1 Nr. 1 S.3 EStG.

Fall 2: geerbtes Haus, hier ist das Anschaffungsdatum des Erblassers maßgebend. Wenn Sie hier außerhalb der 10 Jahre liegen, dann bleibt auch hier ein entstandener Gewinn steuerfrei, er fällt nicht unter § 23 EStG.

Fall 3: EFH gekauft in 3/2012, anstehender Verkauf in 2017 und ebenfalls ausschließlich und ständig selbst bewohnt. Ein entstandener Gewinn fällt ebenfalls nicht unter § 23 EStG. (Ausnahmeregelung, s.o.)

Somit konnten beide Fragen Ihrerseits geklärt werden. Es handelt sich in Ihren Fällen jeweils nicht um einen gewerblichen Grundstückshandel. Die Gewinne sind in allen 3 Fällen nach dem EStG steuerfrei.

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.

Sollte meine Antwort zu Ihrer Zufriedenheit ausgefallen sein, würde ich mich sehr über eine Bewertung freuen.

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen




Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

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