Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn, Erbschaft, Immobilien, Aktien
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
bei einem geerbten Haus (teilweise selbst genutzt, teilw. vermietet) muss ich den Verkaufserlos (rund 42 T€) wohl versteuern. An nachträglichen Herstellungskosten ( für Umbau etc.) kann ich 111.000 € anhand von Rechnungen und Kontoauszügen nachweisen. Weitere 41.000 € wurden zZ des Umbaus bar vom Konto abgehoben. Erkennt das Finanzamt diese Barabhebungen als nachträgliche Herstellungskosten an? Was wäre notwendig, damit das Finanzamt diese Ausgaben als nachträglichen Herstellungskosten anerkennt?
Wie wäre es, wenn z.B. gemäß einer eidesstattl. Erklärung damit Material für den Umbau gekauft wurde?
erzielter Verkaufserlös 310.000,00 €
./. Anschaffungspreis -87.034,51 €
./. Anschaffungsnebenkosten -11.277,03 €
./. Nachträgliche Herstellungskosten -111.342,50 €
./. Veräußerungskosten -20.000,00 €
= Verkaufserlös (Gewinn/Verlust) 80.345,96 €
./. Anteil zu eigenen Wohnzwecken 65% 52.224,87 €
Summe steuerpflichter Anteil 35% 28.121,09 €
zuzüglich Summe der steuerlich
geltend gemachten Abschreibungen 14.000,00 €
Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn/verlust: 42.121,09 €
Wie berechnet sich der Anteil zu eigenen Wohnzwecken? Lediglich anhand der Flächen der Wohnungen?
Was ist mit Kellerräumen, Treppen, Fluren dem Grundstück?
Kann man den o.g. steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn (2015) aus dem Immobilienverkauf mit Verlusten aus dem Verkauf von Aktien verrechnen, wenn die Aktien vor 2006 - 2008 gekauft wurden und 2015 / 2016 mit Verlust verkauft wurden?
Veräußerungsgewinn 42T€ (Verkauf Immobilie)
Veräußerungsverlust 10 T€ (Verkauf Aktien)
Veräußerungsgewinn = 32T€ steuerpflichtig
Haben Sie einen Hinweis, wie der oben geschilderten Fall steuerlich optimiert werden kann?
Vielen Dank für Ihre Antworten!
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Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für den Auftrag.
Das Finanzamt wird die nachträglichen Aufwendungen anerkennen, wenn Sie Rechnungen bzw. entsprechende Belege, z.B. für das Baumaterial vorlegen können. Lediglich Bankkontoauszüge sind nicht ausreichend.
Eine eidesstattliche Erklärung von Ihrer Seite ist ebenfalls nicht ausreichend.
Die Berechnung des steuerfreien Veräußerungsgewinns berechnet sich nach der Gebäudefläche. Nur die m2 des Arbeitszimmer rechnen zur Steuerbefreiung.
Eine Verrechnung von Aktienverlusten von vor 2006-2008 angeschafften Aktien mit dem Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft ist nicht möglich. Was zugelassen wird, ist die Verrechnung von Verlusten aus einem privaten Veräußerungsgeschäft mit Gewinnen aus Aktienveräußerungen, wenn der Kaufvertrag der Immobilie von vor dem 31.12.2008 stammt. Ansonsten ist nur eine Verlustverrechnung mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften möglich.
Der Aktienverlust kann nur gesondert festgestellt werden um diesen in zukünftigen Veranlagungszeiträumen mit Aktiengewinnen zu verrechnen.
Meiner Ansicht nach sind die nachträglichen Herstellungskosten jedoch zwischen den verschiedenen Nutzungen (Wohnung/Arbeitszimmer) aufzuteilen um den Buchwert des Arbeitszimmers zu ermitteln. Das Finanzamt akzeptiert ggf. auch eine Aufteilung nach m2.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen trotz allem weiterhelfen konnte. Sollten weitere Rückfragen bestehen, wenden Sie sich bitte über die Kommentarfunktion an mich. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
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Kommentare
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leider habe ich den Eindruck, dass Ihre Antwort teilweise nicht zu meiner Fragestellung passt.
Zudem wären einige tiefergehende Hinweise oder ein Tipp schön (Entscheidungen, Normen).
Sie schreiben: Das Finanzamt wird die nachträglichen Aufwendungen anerkennen, wenn Sie Rechnungen bzw. entsprechende Belege, z.B. für das Baumaterial vorlegen können. Lediglich Bankkontoauszüge sind nicht ausreichend.
-> Es handelt sich hierbei ja um ein geerbtes Haus. Es gibt vermutlich ähnliche Fälle, bei denen keine Belege/Rechnungen mehr vorliegen. Gibt es dazu Entscheidungen oder gegenteilige Auffassungen, wie sollte man hier argumentieren, um die 41.000 € (lediglich auf den Bankauszügen meiner Mutter) doch als nachträgliche Aufwendungen anerkannt zu bekommen
Sie antworten: Eine eidesstattliche Erklärung von Ihrer Seite ist ebenfalls nicht ausreichend.
-> Wie wäre es mit einer eidesstattlichen Erklärung eines Dritten z.B. meines Vater, Freunde die den Umbau begleitet haben. Werden eidesstattliche Erklärungen überhaupt anerkannt. Gibt es dazu Entscheidungen oder gegenteilige Auffassungen?
Sie antworten: Die Berechnung des steuerfreien Veräußerungsgewinns berechnet sich nach der Gebäudefläche. Nur die m2 des Arbeitszimmer rechnen zur Steuerbefreiung. ??????
-> Offenbar nur ein halber Satz. Zudem geht es hier nicht um ein Arbeitszimmer; (Verweis auf Fragestellung.)
Sie antworten zudem: Meiner Ansicht nach sind die nachträglichen Herstellungskosten jedoch zwischen den verschiedenen Nutzungen (Wohnung/Arbeitszimmer) aufzuteilen um den Buchwert des Arbeitszimmers zu ermitteln. Das Finanzamt akzeptiert ggf. auch eine Aufteilung nach m2.
-> Auch hier kann ich keinen Bezug zu meiner Fragestellung erkennen.
Es handelt sich doch, wie beschrieben, um ein Haus, welches ich von meiner verstorbenen Mutter geerbt habe. In dem Haus war eine Wohnung vermietet und eine Wohnung selbst genutzt. Das wurde Haus 2007 gekauft und 2015 verkauft.
Beispiel für die Aufteilung vermietet / selbst genutzt
Wohnung vermietet = 70 qm
Wohnung selbst genutzt = 150 qm
Noch einmal meine Frage: Wie berechnet sich der Anteil der zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde? Lediglich anhand der Flächen der Wohnungen?
Was ist mit Kellerräumen, Treppen, Fluren dem Grundstück?
Gibt es hierzu Normen oder Urteile, die man heranziehen kann?
Sie schreiben : Eine Verrechnung von Aktienverlusten von vor 2006-2008 angeschafften Aktien mit dem Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft ist nicht möglich.
-> Worauf bezieht sich " dem privaten Veräußerungsgeschäft" ? Verkauf der geerbten Immobilie?
Normen, Urteile?
Sie schreiben : Was zugelassen wird, ist die Verrechnung von Verlusten aus einem privaten Veräußerungsgeschäft mit Gewinnen aus Aktienveräußerungen, wenn der Kaufvertrag der Immobilie von vor dem 31.12.2008 stammt.
-> Also in meinem Fall möglich, da Immobilie von meiner Mutter 2007 gekauft ?
Normen, Urteile?
-> d.h.
Das wurde Haus 2007 gekauft und 2015 mit 40.000 € Gewinn verkauft.
Die Aktien wurden 2006 gekauft und 2015 mit 10.000 € Verlust verkauft.
= Verrechnung möglich ? (Bitte Normen oder Urteile nennen!)
= 30.000 € Gewinn der in Steuererklärung 2015 angegeben wird
Zudem wurden weitere Aktien 2007 gekauft und 2016 mit 10.000 € Verlust verkauft.
-> Ist eine Verrechnung mit Gewinn aus 2015 möglich?
Sie schreiben: Ansonsten ist nur eine Verlustverrechnung mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften möglich.
-> Worauf bezieht sich " anderen privaten Veräußerungsgeschäften" ?
Mit freundlichen Grüßen
Ratsuchender
leider habe ich offensichtlich aus Ihrer Schilderung nicht herausgelesen, dass die nachträglichen Herstellungskosten durch Ihre Mutter durchgeführt worden sind.
Nach Ihren Klarstellungen ist der Sachverhalt nun vollständig geklärt:
Ein privates Veräußerungsgeschäft ist nur zu versteuern, wenn eine entgeltliche Anschaffung vorliegt und, wenn die Veräußerung höchstens zehn Jahre nach diesem Anschaffungszeitpunkt stattfindet.
Bei einem Erwerb per Erbschaft, wird gem. § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet.
Die Anschaffung durch Ihre Mutter wird folglich Ihnen zugerechnet. Wenn dieser Anschaffungszeitpunkt mehr als zehn Jahre vor dem Veräußerungszeitpunkt liegt, wäre die gesamte Veräußerung steuerfrei.
Die zusätzlichen 41.000 Euro könnten lediglich anhand von Kontoauszügen Ihrer Mutter nachgewiesen werden, wenn alternativ Korrespondenz zu den Baumaßnahmen vorliegt. Sie müssten einen Zusammenhang zwischen den Barabhebungen und hier dem Kauf von Baumaterial herstellen können. Dies könnte durchaus anhand von Schriftverkehr oder den Planungen des Umbaus erfolgen.
Zum Thema eidesstattliche Versicherungen ist zu sagen, dass solche Versicherungen von Dritten ggf. anerkannt werden können - z.B. der Handwerker, die den Umbau durchgeführt haben. Aber in diesem Fall wäre es etwas unverständlich, wenn diese Handwerksbetriebe nicht Rechnungskopien o.ä. ausstellen könnten. Wie gesagt ist nur ein 10-Jahres-Zeitraum (siehe oben) relevant.
Möglicherweise hat Ihre Mutter / Vater den Umbau selbst durchgeführt. Das Material muss dann aber eingekauft worden sein. Können diese Betriebe nicht eine eidesstattliche Versicherung oder besser: Rechnungskopien erstellen?
Zur Steuerbefreiung:
Hier habe ich ganz offensichtlich die Antwort nicht richtig formuliert. Ich versuche es nochmal.
Die Steuerbefreiung bezieht sich nur auf den ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil. Der deshalb steuerbefreite Teil der Anschaffungskosten der Immobilie wird durch Aufteilung nach der Nutzfläche ermittelt. Beträgt die zu eigenen Wohnzwecken verwendete Nutzfläche 35 %, wären 35 % der Anschaffungskosten und des Veräußerungspreises in die Steuerbefreiung einzubeziehen.
Im Zusammenhang mit den nachträglichen Anschaffungskosten (111.000 Euro bzw. 41.000 Euro) ist gemeint, dass je nachdem für welchen Teil (Vermietung / Nutzung zu eigenen Wohnzwecken), die nachträglichen Anschaffungskosten angefallen sind, eine entsprechende Zuordnung erfolgen sollte. Je nach der Art der Nutzung (eigene Wohnzwecke / Fremdvermietung) besteht jeweils ein steuerlich eigenständiger Gebäudeteil. Deshalb entstehen die nachträglichen Anschaffungskosten nicht allgemein für das gesamte Gebäude, sondern bei den einzelnen Gebäudeteilen. Eine Ausnahme würde vorliegen, wenn die Arbeiten z.B. für die Außenfassade angefallen sind. Dann müsste eine Zurechnung nach der Nutzfläche erfolgen.
Zur Aufteilung kann ich Ihnen das folgende erläutern:
Im BMF-Schreiben vom 05.10.2000 in Rn. 32 gibt es einen kurzen Abschnitt zur Aufteilung zwischen steuerfreier und steuerpflichtiger Veräußerung. Es wird von Nutzfläche als Aufteilungsmaßstab gesprochen. Kellerräume gehören sicherlich dazu. Das Treppenhaus jedoch nicht. Wird die Fläche genutzt, wie dies auch bei einem Abstellraum der Fall ist, gehört diese Fläche dazu.
Zur Verlustverrechnung:
Die eingeschränkte Verlustverrechnung ergibt sich aus § 23 Abs. 3 Sätze 7 bis 9 EStG. Die Veräußerung einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren wird allgemein als privates Veräußerungsgeschäft bezeichnet.
Die Verlustverrechnung ist in Ihrem Fall nicht möglich. Denn es wird die Verrechnung von Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften (Kaufvertrag vor 31.12.2008) mit Aktiengewinnen zugelassen. Hier ist es umgekehrt. Sie möchten Verluste aus Aktien mit einem Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft verrechnen.
Die Verrechnung ist zwischen Gewinnen und Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften möglich. Dies sind a) Grundstücksveräußerungen innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung und b) Veräußerungen von z.B. Antiquitäten innerhalb eines Jahres seit Anschaffung.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff