Kaufvertrag ändern
Fragestellung
Guten Tag, leider musste der damalige Kaufvertrag geändert werden, weil die Verkäufer den Hypothekenbrief nicht mehr finden. Daher wird ein Aufgebot beim Amtsgericht gemacht, da wir aber schnellstmöflich mit dem Abriss und Neubau (Bauantrag) anfangen wollen, erhalten wir von den Verkäufern Vollmachten und wollen mit den Arbeiten direkt nach Kaufpreiszahlung/Notartermin beginnen. Und erst wenn das Augebotsverfahren fertig ist, werden wir im Grundbuch eingetragen. Ich bitte Sie zu den berichtigten Kaufvertrag zu prüfen, ob uns keine Nachteile als Käufer daraus enstehen. Oder wir in der Bauphase/Fertigstellung/Eintragung im Grundbuch entstehen können oder wir auf Kosten sitzen bleiben, die aus dieser Lösung entstehen. Gibt es öffter solche Kaufverträge oder Lösungen oder schlagen Sie uns etwas anderes vor.
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Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrte Ratsuchenden,
vielen Dank für die Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:
1. Grundsätzlich ist diese Form des Kaufvertrages möglich. Auf etwaigen Löschungskosten bleiben Sie nicht sitzen, da diese durch die Verkäufer zu tragen sind.
2. Aus meiner Sicht ist folgender Fall problematisch.
Sie werden erst im Grundbuch eingetragen, wenn der vollständige Kaufpreis gezahlt ist. D.h. wenn sich das Aufgebotsverfahren verzögert oder aus welchen Gründen auch immer keinen Erfolg hat, sind Sie durch eine Auflassungsvormerkung abgesichert, sind aber nicht Eigentümer des Grundbesitzes.
Sie haben zwar die Möglichkeit den vollen Kaufpreis zu zahlen, um als Eigentümer eingetragen zu werden, haben aber keinen Einfluss auf die Löschung der eingetragenen Buchgrundschuld.
3. Zudem treten Sie in erhebliche Vorleistung hinsichtlich der geplanten Maßnahmen ohne dass Sie Eigentümer werden. Sollte der Kaufvertrag nicht vollzogen werden, haben Sie keinen Anspruch auf Erstattung dieser Kosten.
4. Aus meiner Sicht ist folgendes Vorgehen für Sie sicherer.
Der Kaufpreis wird wie ausgeführt in Höhe von EUR 220.000,- angezahlt. Mit Zahlung dieses Betrages wird die Eigentumsübertragung beantragt und Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Die Zahlung des restlichen Betrages von EUR 20.000,- erfolgt, wenn dem Notar Unterlagen vorliegen, die zur Löschung der Buchgrundschuld geeignet sind. Der Notar wird die Käufer anweisen, den Restkaufpreis an die Verkäufer anzuweisen. nach Bestätigung des Restzahlung wird er die Löschung in Abt. III veranlassen. Der Einbehalt von EUR 20.000,- müßte dem Grundschuldkapital zzgl. Zinsen für die Dauer von vier Jahren entsprechen.
5. So erlangen Sie bereits die Eigentümerstellung mit Zahlung der EUR 220.000,-. Wenn die Verkäufer die Löschungsunterlagen liefern, erhalten diese den Restkaufpreis. Wenn diese die Löschungsunterlagen nicht liefern, bleibt der Restkaufpreis bei Ihnen. So ist das Risiko auf diese EUR 20.000,- bzw. die eingetragenen Grundschuld begrenzt, Sie sind dann aber schon Eigentümer.
6. Zu beachten ist, dass der Kaufvertrag erst seine Wirksamkeit entfaltet, wenn dieser durch die Verkäuferin zu 1 nachgenehmigt wird.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe bei Nachfragen gerne zur Verfügung.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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Kommentare
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Eine Grundbucheintragung von Ihnen als neue Eigentümer ist auch möglich bevor das Recht in Abteilung 3 gelöscht ist.
Wenn die Eigentumsübertragung schon mit der Zahlung von EUR 220.000,- erfolgt, können Sie direkt anfangen und einen Bauantrag in eigenem Namen stellen. Wenn Sie vor der Eigentumsübertragung beginnen, ist der Bauantrag entweder formal durch die aktuellen Eigentümer zu stellen oder Sie lassen sich bei Abschluss des Kaufvertrages eine Vollmacht der Verkäufer ausstellen.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe bei Fragen gerne zur Verfügung.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt