Übertragung vermietete Immobilie auf Kind, Anrechenbarkeit einer dauernden Last
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen
Fragestellung
Guten Tag,
es steht eine Übertragung einer fremdvermieteten Immobilie an. Ich habe Fragen zur steuerlichen Gestaltung.
Die Immobilie soll auf die Kinder (40-50J) übertragen werden. Es wird eine Dauerschuld in Höhe des Immobilienwerts eingetragen. Es erfolgen bis zum Tod regelmäßige Zahlungen des Empfängers an den Übertragenden. Folgende Gestaltung ist denkbar
1) als Darlehen des Vaters an Kind, jede Zahlung mindert die Darlehensschuld
2) als Schenkung
- Kann bei Schenkung regelmäßig Geld an den Vater fließen ohne dass er dies versteuern müsste?
- Wie müsste eine solche dauernde Last vertraglich geregelt sein, um diese als Werbungskosten (beim Darlehensfall in der V+V) oder Sonderausgaben (Schenkung) beim Immobilienempfänger geltend zu machen.
- Wie hoch wäre bei Schenkung der Anschaffungswert von dem die AfA berechnet wird? Das Haus ist 25 Jahre alt.Verbleiben also noch 25 Jahre Abschreibung
- Bei der Darlehensvariante wären wieder 50 Jahre Abschreibung möglich?
- Wie wirkt sich der Restwert des Darlehens im Fall des tatsächlichen Erbfalls aus? Wird es wie Bargeld/Forderung betrachtet und fällt in die Berechnung des geerbten Vermögens oder erlischt der noch ausstehende Darlehensbetrag?
Vor einigen Jahren fand bereits eine Übertragung statt, der Betrag lag unterhalb des Freibetrages. Gehe ich richtig in der Annahme, dass beide Übertragungen im Fall der Schenkung nun als ein Vorgang betrachtet werden und der Freibetrag einmal in Ansatz gebracht wird. Wann beginnt dann die neue 10-Jahresfrist? Mit dem Tag der nun anstehenden Übertragung?
Besten Dank für die Beantwortung meiner Fragen
(Beantwortung bitte bis 15 Uhr am 7.12., diese Einstellung lässt der Regler leider nicht zu)
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
vielen Dank für Ihre Anfrage bei yourXpert. diese möchte ich im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten.
Kann bei Schenkung regelmäßig Geld an den Vater fließen ohne dass er dies versteuern müsste?
Zahlen Ihnen Ihre Kinder Geld zurück, so handelt es sich um Rückschenkungen. Überschreiten diese in einem 10-Jahreszeitraum den Betrag von 20.000,- EUR je Kind, wäre Schenkungsteuer festzusetzen. Möglicherweise wären auch Unterhaltszahlungen möglich. Dies wäre aber nur insoweit möglich, als dass es eine Unterhaltsverpflichtung gibt (max. 9.000 Euro p.a.), weil Sie z.B. über zu geringe Einkünfte oder geringes Vermögen (15.500 EUR) verfügen. Ihre Kindern könnten für diesen Fall die Zahlungen als außergewöhnliche Belastung nach § 33a EStG ansetzen.
Wie müsste eine solche dauernde Last vertraglich geregelt sein, um diese als Werbungskosten (beim Darlehensfall in der V+V) oder Sonderausgaben (Schenkung) beim Immobilienempfänger geltend zu machen.
Eine dauernde Last ist seit dem Jahressteuergesetz 2008 bei Übertragungen von Immobilien nicht mehr möglich. Somit scheidet diese Möglichkeit aus.Sofern Sie ein Darlehen vereinbaren wollen, müssen Sie einen Kaufvertrag über die Immobilie abschließen. Ihre Kinder könnten dann die vereinbarten Zinsen, die in einem seperaten Darlehensvertrag zu vereinbaren wären, als Werbungskosten abziehen. Der Tilgungsanteil ist nicht abziehbar (dafür aber die Abschreibung).
Wie hoch wäre bei Schenkung der Anschaffungswert von dem die AfA berechnet wird? Das Haus ist 25 Jahre alt.Verbleiben also noch 25 Jahre Abschreibung
Bei Schenkung übernehmen die Beschenkten den Anschaffungszeitpunkt und die ursprünglichen Anschaffungskosten der Immobilie. Somit könnten die Kinder noch 25 Jahre von Ihren Anschaffungskosten abschreiben.
Bei der Darlehensvariante wären wieder 50 Jahre Abschreibung möglich?
Kaufen die Kinder die Immobilie zum Marktpreis hätten Sie einen eigenen Anschaffungsvorgang und könnten wieder über 50 Jahre abschreiben.
Wie wirkt sich der Restwert des Darlehens im Fall des tatsächlichen Erbfalls aus? Wird es wie Bargeld/Forderung betrachtet und fällt in die Berechnung des geerbten Vermögens oder erlischt der noch ausstehende Darlehensbetrag?
Nach § 10 Abs. 3 ErbStG gelten die "infolge des Anfalls durch Vereinigung von Recht und Verbindlichkeit" als nicht erloschen. D.h., dass die Söhne Ihre Forderung erben und insofern eine Bereicherung vorliegt. Die Forderung ist zum Zeitpunkt des Erbes (Todestag) mit dem Darlehensstand zu bewerten.
Vor einigen Jahren fand bereits eine Übertragung statt, der Betrag lag unterhalb des Freibetrages. Gehe ich richtig in der Annahme, dass beide Übertragungen im Fall der Schenkung nun als ein Vorgang betrachtet werden und der Freibetrag einmal in Ansatz gebracht wird. Wann beginnt dann die neue 10-Jahresfrist? Mit dem Tag der nun anstehenden Übertragung?
Die Frist rechnet man immer rückwärts betrachtet vom Zeitpunkt der letzten Schenkung aus. Wenn Sie heute schenken, werden alle Schenkungen innerhalb der letzten 10 Jahre zusammengerechnet (also hier z.B. Schenkungen in der Zeit vom 8.12.2008 bis 7.12.2018). Wird in diesem Zeitraum der jeweilige Freibetrag überschritten, so entsteht die Schenkungsteuer. Sofern bereits Schenkungsteuer auf frühere Erwerbe in diesem zeitraum festgesetzt wurde, wird diese nach § 14 ErbStG auf die neue festgesetzte Steuer angerechnet.
Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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Jederzeit gerne wieder. Ich bin sehr zufrieden.
Vielen Dank
Antwort des Experten: Vielen Dank für die tolle Bewertung. Ich wünsche Ihnen alles Gute und noch eine schöne Weihnachtszeit!
Vielen Dank für Ihre zügige Antwort.
Ich habe nur noch eine kleine Rückfrage zur letzten Antwort.
Die letzte Schenkung würde am 31.12.2011 mit Wirkung 1.1.2012 vollzogen.
Die Immobilie würde mit 225.000 EUR übertragen. An 2 Kinder.
Wenn nun ein neuerlicher Übertrag stattfindet kommen beide Kinder über mit beiden Übertragungen zusammengerechnet über die Freibetragssgrenze. Das habe ich verstanden.Die Steuer berechnet sich do als sei dies ein Vorgang.
Mich würde jetzt aber interessieren wann der nächste Freibetrag wieder zur Vergühung steht. Erst in 10 Jahren wieder? Oder stehen bereits in 3 Jahren die ersten 225.000 EUR aus der Schenkung 2012 wieer zur Verfügung?
Freundliche Grüße
Wie schon erwähnt: der Freibetrag ist quasi immer rückwärts betrachtet zu bewerten.
Ich hoffe, die Antwort war so verständlich. Sonst fragen Sie gerne noch einmal nach.