Immobilienverkauf Steuer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen gern wie folgt beantworten:

Ein vollständiger Entzug der deutschen Besteuerung wird Ihnen nicht gelingen, da Immobilieneinkünfte aus in Deutschland gelegenen Immobilien als sogenannte inländische Einkünfte nach § 49 EStG der beschränkten Steuerpflicht unterliegen. Auch weisen nahezu alle Doppelbesteuerungsabkommen das Besteuerungsrecht an Immobilien dem Staat zu, in dem diese gelegen sind (Belegenheitsprinzip) und nicht dem Wohnsitzstaat des (mittelbaren) Eigentümers.

Allerdings variiert die Art und Umfang der Besteuerung je nach DBA und Rechtsform des Eigentümers oder Anteilseigners:

1. Ausländische Kapitalgesellschaft

Besteht eine indirekte Beteiligung an deutschen Immobilien durch eine ausländischen Person über eine deutsche Personengesellschaft, hängt die Besteuerung in Deutschland vom Anteilseigner ab (natürliche Person/Personengesellschaft/Kapitalgesellschaft), da die Personengesellschaft steuerlich transparent ist.

Gehören die Anteile an den inländischen Besitzpersonengesellschaften einer ausländischen Kapitalgesellschaft, ist diese mit ihren laufenden Vermietungs- und Verpachtungseinkünften in Deutschland beschränkt körperschaftsteuerpflichtig (s.o.). Ohne feste Betriebsstätte im Inland wären die Einkünfte nicht gewerbesteuerpflichtig. Es kommt daher regelmäßig nur die Körperschaftsteuer mit 15,825 % inkl. Soli zur Anwendung. Wenn Sie das Geld an sich dann ausschütten wollen, kommt es dann natürlich zu einer weiteren Besteuerung auf Ihrer persönlichen Einkommenssteuerebene (Besteuerung i.d.R. im Wohnsitzstaat mit ggf. Quellensteuerrechten im Ausland).

2. Ausländische Personengesellschaft

Bei einer ausländischen Personengesellschaft als Gesellschafter wird aufgrund der Transparenz und der fehlenden Abkommensberechtigung bei Doppelbesteuerungsabkommen wiederum auf den Anteilseigner abgestellt. Bei einem inländischen Gesellschafter der ausl. Personengesellschaft passiert durch diese doppelstöckige Struktur bezogen auf die Besteuerung der Vermietungseinkünfte also letztlich nichts.

Ist eine Privatperson mit Wohnsitz im Ausland (mittelbar) beteiligt, erzielt diese beschränkt einkommenspflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (egal ob sie die Immobilien direkt oder über eine deutsche Personengesellschaft halten). Nach § 50 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 32a Abs. 1 EStG sind diese Einkünfte im Rahmen des normalen Einkommensteuertarifs zu besteuern. Bei einer beschränkten Steuerpflicht bestehen einige Nachteile gegenüber der unbeschränkten, wie fehlender Grundfreibetrag, keine Zusammenveranlagung von Ehegatten usw.

Wichtig ist hierbei, dass kein Wohnsitz oder dauernder Aufenthalt mehr in Deutschland besteht /oder der Mittelpunkt der Lebensinteressen tatsächlich im Ausland ist. Ansonsten kann das deutsche Finanzamt dies als Anknüpfungspunkte für eine unbeschränkte Steuerpflicht sehen. Die 183-Tage-Regel gilt hier nicht direkt (gilt nur bei Einkünften aus nicht selbstständiger Tätigkeit). Die Zuordnung ist bei Anknüpfungspunkten in beiden Ländern dann anhand des jeweiligen Besteuerungsabkommens zu prüfen.

Ist wiederum eine Kapitalgesellschaft beteiligt, siehe oben unter 1.

Dies ist nur eine verkürzte Darstellung der recht komplexen einkommensteuerlichen Aspekte der Besteuerung der Mieteinkünfte bei Auslandsbeteiligung. Hier sind daneben noch eine Vielzahl von anderen Aspekten zu beachten, wie Besteuerung der Veräußerung der Immobilien oder Anteile, Grunderwerbsteuer durch Übertragung der Anteile oder solche des deutschen Außensteuergesetzes (Einschalten von Zwischengesellschaften, nachgelagerte Besteuerung bei Wegzug, u.a.). Die abstrakte Darstellung all dieser Aspekte würde hier sicher den Rahmen sprengen und auch über Ihre Fragestellung hinausgehen. Bei konkreteren Absichten kann ich Ihnen nur eine eingehender und individuelle Beratung empfehlen.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten zu diesen Fragen können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nils Hoefer

Rechtsanwalt/Steuerberater