Höhe Grunderwerbsteuer bei Kauf nach Erbpacht

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich im Nachfolgenden gerne beantworten möchte.

Bereits bei Beginn des Erbpachtverhältnisses haben Sie für das Erbpachtrecht Grunderwerbsteuer zahlen müssen. So wird bei der Übertragung eines Erbbaurechts Grunderwerbsteuer fällig.

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auf die Einräumung des Erbpachtrecht gilt die Gegenleistung.

Wie aber ist die Gegenleistung für ein Erbbaurecht zu ermitteln?

Es reicht nicht, die über den Vertragszeitraum vereinbarten monatlichen Zahlungen (Erbbauzinsen oder Erbpacht) zu addieren. Denn es müssen Zins- und Zinseszins-Effekte berücksichtigt werden. Dafür hat der Gesetzgeber eine pauschale Berechnungsmethode entwickelt.

Der vereinbarte jährliche Erbbauzins wird mit einem von der Laufzeit abhängigen Vervielfältiger multipliziert. Die Vervielfältiger finden Sie in Anhang 9a zum Bewertungsgesetz.

All dieses haben Sie im Jahre 2012 bereits vornehmen bzw. zahlen müssen.

Entscheidend ist nunmehr die Frage, was passiert jetzt beim Kauf des Grundstückes? Fällt noch einmal Grunderwerbsteuer an?

Auswirkungen des Erbbauzinses auf einen späteren Kauf des Erbbau-Grundstücks

Oft wird einem Erbbau Berechtigten, genau wie in Ihrem Fall, nach einigen Jahren angeboten, das Grundstück zu kaufen.

Das Finanzamt darf dann die Grunderwerbsteuer nicht vom vollen Kaufpreis ermitteln.
So kaufen Sie nun für 190.000,- Euro nicht nur das Grundstück, sondern Sie kaufen sich auch von der weiteren Zahlung des monatlichen Erbbauzinses frei. Der Kaufpreis muss deshalb aufgeteilt werden in Gegenleistung für das Grundstücks und Restwert des Erbbaurechts.

Vier Jahre nachdem Sie das Erbbaurecht erworben hat, kaufen Sie das Grundstück vom bisherigen Eigentümer für 190.000,- Euro.

Jahreswert Erbbauzins: 5.700,- Euro
Laufzeit Erbpachtrecht: 48 Jahre
Verbleiben: 48 Jahre - 4 Jahre = 44 Jahre
Vervielfältiger für eine Restlaufzeit von 44 Jahren lt. Anlage 9a: 16,910

Wert des Erbbaurechts: 5.700 x 16,910 = 96.387,- Euro

Gegenleistung für das Grundstück = Kaufpreis./. Wert des Erbbaurechts
= 190.000,- Euro - 96.387,- Euro = 93.613,- Euro

Grunderwerbsteuer: 93.613 € × 6,0 % (Hebesatz abhängig vom Bundesland in Hessen 6,0 %) = 5.616,78,-

Leider fällt somit durch den Kauf des Grundstücks Grunderwerbsteuer an. Zwar nicht auf den vollen Kaufpreis, jedoch auf den um das Erbbaupachtrecht geminderten Kaufpreises.

Leider habe ich hier keine besseren Mitteilungen. Ich hoffe, dass ich Ihnen dennoch weiterhelfen konnte.

Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Über eine positive Bewertung von Ihnen würde ich mich sehr freuen.

Beste Grüße

Michael Mertens
Dipl.-Finw. Steuerberater