Grunderwerbssteuer bei Zwischenfinanzierung
Fragestellung
Ich möchte eine Immobilie kaufen und diese innerhalb weniger Monate wieder verkaufen. Zu den Verkäufern besteht keine Beziehung, die eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer rechtfertigen würde. Der Käufer steht noch nicht fest bzw. könnte sich noch ändern. Ich will den Kauf nur "zwischenfinanzieren", würde allerdings auch etwas daran verdienen.
Mir wurde folgender Hinweis dazu gegeben: Ich könnte mit dem Käufer den Kauf abschließen ohne eine Endgültige Eintragung im Grundbuch zu vollziehen und die Grunderwerbssteuer damit bis zu ein J. lang umgehen. Ich würde es beim Kaufprozess lediglich bei der Auflassungsvormerkung belassen und den Kaufpreis zahlen. Für die vollständige Eintragung gäbe es eine Frist von einem J.. In dieser Zeit könnte ich die Immobilie weiterverkaufen und müsste die Steuer nicht zahlen, da ich nicht als Eigentümer eingetragen wurde.
Ist dieser Vorgang so möglich und legal? Zu welchem Zeitpunkt und welchen Fristen muss der zuständige Notar den Kauf an das Finanzamt melden? Macht es einen unterschied ob ich als Firma oder Privatperson auftrete? Sind ihnen andere Modelle bekannt die einen solchen Vorgang ermöglichen würden (RETT-Blocker Modelle sind zu kompliziert)?
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Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
Notare müssen innerhalb von zwei Wochen nach Beurkundung des Grundstückskaufvertrages diesen Vorgang an das Finanzamt melden.
Dies gilt selbst dann, wenn die Wirksamkeit von dem Eintritt einer weiteren Bedingung abhängt. Grunderwerbsteuerlich reicht es zudem aus, wenn der Vertrag einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstückes begründet. Dies ist m.E. unabhängig von dem Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch der Fall.
In § 16 GrEStG gibt es Konstellationen, in denen die Grunderwerbsteuer nicht festgesetzt wird. Jedoch geht es dabei um Situationen, in denen der Erwerbsvorgang rückgängig gemacht wird (z.B. durch ein Rücktrittsrecht oder ein Wiederkaufsrecht).
Bei Ihnen ist jedoch eine Rückgängigmachung nicht geplant, folglich greifen diese Regelungen nicht.
Daher komme ich zu dem Schluss, dass die Vermeidung der Grunderwerbsteuer nicht möglich ist. Zudem wird ein Zwischenerwerb auch mit Grunderwerbsteuer belastet, wenn Sie einen Kaufvertrag schließen, dort aber einen Dritten als Berechtigten später benennen können, der dann tatsächlich kauft bzw. in den Kaufvertrag eintritt.
Auch, wenn diese Antwort nicht zu der gewünschten Lösung geführt hat, hoffe ich, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
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