Grunderwerbssteuer innerhalb der Familie
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
Unsere familiäre Situation wird sich verändern und wir benötigen Ihre steuerliche Beratung um eine Entscheidung zu treffen.
Meine Mutter zieht in ein betreutes Wohnen und somit wird Ihr Haus frei. Mein Bruder und ich haben dies auch befürwortet. Wir (meine Familie und ich) sind bereit das Haus zu übernehmen. Jetziger Gesamtwert des Hauses beträgt ca. €350.000 abzüglich ca. €30.000 Schulden.
Da die Pflege der Mutter anderweitig gesichert ist, möchte sie keine weiteren Gelder aus dem Hausverkauf erhalten.
Gibt es Möglichkeiten das Haus ohne Grunderwerbssteuer zu erwerben. (Z.B. Kauf des Hauses von meiner Mutter und sie verpflichtet sich, meinem Bruder die ihm zustehende Hälfte zu schenken?/
Welche weiteren Varianten wären denkbar, möglich?
Ist der Kauf des Hauses auch zum bestehenden Anteil z.B. hier ca. 160.000,-- € ohne Schulden möglich und gleichzeitig erfolgt eine Schenkung dieses Betrages von der Mutter an den Bruder?
Wir sehen Ihrer Antwort mit Interesse entgegeben.
Mit freundlichen Grüßen
Birgit E.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Dipl.-Finanzwirt Steuerberater Michael Mertens
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich im Nachfolgenden gerne beantworten möchte.
Bei der Grunderwerbsteuer gilt: Ein Immobilienverkauf oder eine Immobilienübertragung bleibt steuerfrei, wenn sie zwischen Verwandten in gerader Linie erfolgt. Das regelt § 3 Abs. 6 Grunderwerbsteuergesetz..
Demnach könnte Ihre Mutter Ihnen die Immobilien unentgeltlich übertragen. Bei einem unentgeltlichen Erwerb liegt eine Schenkung vor. Aufgrund dessen, dass das Haus einen Gesamtwert von 350.000,- Euro abzgl. 30.000,- Euro Schulden hat, läge eine Schenkung i.H.v. 320.000,- Euro.
Aufgrund dessen, dass Sie einen schenkungsteuerlichen Freibetrag von 400.000,- Euro gem. § 16 Abs. 1 Nr. 2 Erbschaftsteuergesetz besitzen, würde keine Schenkungsteuer anfallen (der Freibetrag gilt für alle Erwerbe binnen 10 Jahre). Der unentgeltliche Erwerb wäre auch gem. § 3 Abs. 6 Grunderwerbsteuergesetz von der Grunderwerbsteuer befreit.
Allerdings sollen nicht nur Sie, sondern auch Ihr Bruder Vermögen von der Mutter bekommen. Sie sollen sich das Gesamtvermögen von 320.000,- Euro teilen, wobei Sie das Haus erhalten und Ihr Bruder entweder eine Geldzahlung von Ihnen oder von Ihrer Mutter in Höhe von 160.000,- Euro.
Damit für diese Konstellation weder Erbschaft- noch Schenkungsteuer anfällt würde ich wie folgt vorgehen:
1. Kaufvertrag sowie Schenkungsvertrag über teilentgeltlichen Erwerb der Immobilie zwischen Ihnen und Ihrer Mutter über den Erwerb der Immobilie für 160.000,- Euro.
Wichtig ist, dass Sie hier eine gesonderte Urkunde aufsetzen und in dieser Urkunde keine Auflage im Hinblick auf die Geldzahlung an Ihren Bruder vereinbaren.
2. Zahlung der 160.000,- Euro durch Sie auf das Bankkonto Ihrer Mutter
3. Nachdem die notarielle Urkunde erfolgt ist und auch die Zahlung gewährt worden ist, sollte Ihre Mutter einen gesonderten Schenkungsvertrag mit Ihrem Bruder über die Zahlung der 160.000,- Euro aufsetzen.
4. Zahlung der 160.000,- Euro durch Ihre Mutter an Ihren Bruder.
Bei dem o.g. vorgeschlagenen Vorgehen wäre die Übertragung der Immobilie an Sie von der Grunderwerbsteuer gem. § 3 Abs. 6 Grunderwerbsteuergesetz befreit. Es fällt auch keine Schenkungsteuer an, da der Freibetrag von 400.000,- Euro nicht ausgeschöpft wird.
Die Zahlung der 160.000,- Euro von Ihrer Mutter an Ihren Bruder stellt eine 2. Schenkung (Geldschenkung) dar und ist ebenfalls von der Schenkungsteuer befreit, da auch hier der Freibetrag von 400.000,- Euro nicht ausgeschöpft wird.
Ein Gestaltungsmissbrauch gem. § 42 Abgabenordnung liegt in diesem Fall nicht vor. Vielmehr tätig Ihre Mutter zwei Schenkungen an Ihre Kinder, die jeweils in gleicher Höhe ausfallen. Wichtig ist vor allem, dass diese beiden Schenkungen in zwei voneinander unabhängigen und getrennten Schenkungsverträgen vereinbart werden.
Demnach haben Sie die Möglichkeiten der Übertragungen bereits zutreffend eingeschätzt und wiedergeben.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen und stehe Ihnen bei Fragen gerne zur Verfügung.
Über eine Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Beste Grüße
Michael Mertens
Dipl.Finw. Steuerberater
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