Erbschaftssteuer Bodenrichtwert Stichtag

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung, Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Wie sind für Erbschaftsteuerliche Zwecke Immobilien zu bewerten?

Bedarfswerte werden ab dem 1.1.1996 für Zwecke der Erbschaftsteuer und ab dem 1.1.1997 für Zwecke der Grunderwerbsteuer festgestellt. Sie treten für die genannten Steuern an die Stelle der Einheitswerte bzw. der Ersatzwirtschaftswerte. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird nur dann eine Bewertung durchgeführt, wenn dies erforderlich ist. Nach § 11 ErbStG ist dafür grundsätzlich der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer maßgeblich. Nach § 9 ErbStG entsteht die Steuer grundsätzlich mit dem Tod des Erblassers bzw. im Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung.

Die Bewertungsgrundsätze bestimmen sich nach § 12 ErbStG. Die Bereicherung eines Erwerbers (§ 10 Abs. 1 Satz 2 ErbStG) ist, soweit sie der Besteuerung unterliegt, nach den allgemeinen und besonderen Bewertungsvorschriften des BewG zu bewerten.

Das Grundvermögen ist künftig mit dem Verkehrswert in Abhängigkeit von der Grundstücksart zu bewerten. Während für unbebaute Grundstücke § 179 BewG die Bewertung nach dem Bodenrichtwert regelt, gibt § 182 BewG vor, welches Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke grundsätzlich Anwendung finden soll.

Es gibt das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wohnungseigentum, Teileigentum, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser = Vergleichswertverfahren. § 182 Abs. 2 BewG

Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt = Ertragswertverfahren. § 182 Abs. 3 BewG.

Wohnungseigentum, Teileigentum, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt; Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Markt keine übliche Miete ermitteln lässt; sonstige bebaute Grundstücke = Sachwertverfahren. § 182 Abs. 4 BewG.

Beim Vergleichswert i.S.d. § 183 BewG wird der gemeine Wert des Grundstücks vorrangig aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen abgeleitet. Dieses Verfahren soll insbesondere für Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser gelten. Damit ein Preis zum Vergleich benutzt werden kann, wird vorausgesetzt, dass es sich weitgehend um gleichartige Gebäude handelt. Die Gleichartigkeit bestimmt sich an Kriterien wie der Lage, der Nutzung, der Größe, der Ausstattung, dem Zuschnitt oder der Beschaffenheit.

Für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, soll das in § 184 BewG geregelte Ertragswertverfahren Anwendung finden. Bei diesem Verfahren sind der Wert für den Grund und Boden und der für das Gebäude getrennt zu ermitteln bzw. zu bewerten. Der Wert des Grund und Bodens basiert auf dem zuletzt vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert und stellt – wie bisher – den Mindestwert dar (vgl. § 184 Abs. 2 BewG). Der bisherige Ansatz des Bodenrichtwertes von 80 % wird auf 100 % erhöht. Die Ermittlung des Gebäudewertes erfolgt hingegen unter der Zugrundelegung des nachhaltig erzielbaren Ertrags. Dabei ist der Gebäudereinertrag, welcher sich nach den Vorgaben der §§ 185 ff. BewG ergibt, mit einem individuellen Vervielfältiger zu multiplizieren, der sich aus der Anlage 21 zum BewG ergibt. Die Höhe des Vervielfältigers ist einerseits von der Restnutzungsdauer (vgl. Anlage 22 zum BewG) und andererseits vom sog. (Liegenschafts-) Zinssatz abhängig, welcher grundsätzlich von den Gutachterausschüssen ermittelt wird (vgl. § 188 Abs. 2 BewG). Die Summe des so ermittelten Gebäudeertragswertes und des Bodenwertes ergibt den Grundstücksertragswert.

Für die Grundstücke, für die kein Vergleichswert ermittelt werden kann bzw. die üblicherweise nicht zur Vermietung bestimmt sind, kommt das sog. Sachwertverfahren zur Anwendung. Dieses ist in den §§ 189 ff. BewG geregelt. Ähnlich wie im Ertragswertverfahren wird auch hier gem. § 189 Abs. 1 BewG getrennt nach Bodenwert und Gebäude(sach-)wert. Hinsichtlich des Bodenwertes wird wiederum auf die Bodenrichtwerte zurückgegriffen, der Gebäudesachwert ergibt sich aus dem Gebäudeherstellungswert (vgl. hierzu § 190 Abs. 1 BewG Anlage 24 zum BewG) abzüglich Alterswertminderung. Die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert ergibt den vorläufigen Grundstückswert und ist noch mit einem vom Gutachterausschuss ermittelten Vervielfältiger (Wertzahl vgl. Anlage 25 zum BewG) zu multiplizieren (vgl. § 189 Abs. 3 BewG). Ist ein solcher nicht vorhanden, wird gem. § 191 Abs. 1 BewG auf Anlage 25 verwiesen, welche typisierende Werte enthält. Das Sachwertverfahren wurde zuletzt für Bewertungsstichtage ab 2016 verändert. Ab 1.1.2016 werden die Regelherstellungskosten aus der Anlage 24 zum BewG regelmäßig an die allgemeine Preisentwicklung der Bauwirtschaft angepasst. Das BMF veröffentlicht die maßgebenden Baupreisindizes im Bundessteuerblatt, vgl. § 190 Abs. 2 BewG (aktuell für Stichtage in 2018 vgl. BMF-Schreiben vom 22.1.2018, BStBl I 2018, 205). Zum 1.1.2016 wurden auch die Wertzahlung zur Anpassung an den gemeinen Wert neu gefasst, vgl. Anlage 25 zu § 191 BewG. Weitere Änderungen betreffen die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22, bei EFH/ZFH Minderung von 80 auf 70 Jahre) und den Mindestansatz nach Anwendung der Alterswertminderung (von 40 auf 30 % gesenkt, § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG).

Jetzt kommt eigentlich erst das für Sie Entscheidende:

Es besteht immer die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren Verkehrswertes gem. § 198 BewG. Weitere Sondervorschriften und besondere Bewertungsmethoden sind – wie im bisherigen Recht – u.a. für Erbbaurechte (§§ 192 ff. BewG) und Gebäude auf fremdem Grund und Boden (§ 195 BewG) geregelt. Sie sollten also zunächst den Steuerbescheid über die Feststellung des Gebäudewertes abwarten. Ist der Wert Ihnen zu hoch, also erheblich höher als der „Gutachterwert“, sollten Sie Einspruch einlegen und begründen. In der Antwort des FA erfahren Sie dann die Einstellung des Sachbearbeiters.

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes richtet sich somit  nach § 198 BewG. Hierbei wird auf die Vorschriften des § 199 Abs. 1 BauGB verwiesen. Der Nachweis kann durch ein Gutachten eines vereidigten Bausachverständigen oder eines Gutachterausschusses erbracht werden. Die Finanzverwaltung verlangt lediglich ein mängelfreies Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken (R B 198 Abs. 3 Satz 1 ErbStR) und stellt dabei klar, dass das Gutachten nicht bindend ist. Zumeist wird dem aber gefolgt. Der BFH verlangt hingegen die Bewertung durch einen vereidigten Sachverständigen (BFH vom 11.9.2013, II R 61/11, BStBl II 2014, 363). Möglich ist der Nachweis auch anhand eines im gewöhnlichen Geschäftsverkehr kurz vor dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommenen Kaufvertrages. Die Finanzverwaltung lässt einen Zeitraum von einem Jahr vor und einem Jahr nach dem Bewertungsstichtag zu (R B 198 Abs. 4 BewG).

Also versuchen Sie es auf jeden Fall mit dem vorhanden Gutachten um zunächst Kosten zu sparen und warten die Reaktion des FA ab. Der Zeitraum um den Stichtag wird in der Rechtsprechung momentan mit 1 Jahr +- angesehen. Aber Versuch macht klug.

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.

Sollte meine Antwort zu Ihrer Zufriedenheit ausgefallen sein, würde ich mich sehr über eine Bewertung freuen. 

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen 
 
      Ingo Kneisel

     Steuerberater

vereidigter Buchprüfer

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