Testament und/oder Schenkung
Fragestellung
Sehr geehrte Frau Grass,
anbei die Schilderung meines Falles:
Meine Eltern haben am 18.11.1970 folgenden Ehe- und Erbvertrag vereinbart (siehe PDF-Anhang). Seit diesem Ehe- und Erbvertrag wurde nichts Neues vereinbart und auch kein Testament o.ä. von Ihnen ausformuliert. Beide haben 2 gemeinsame Kinder: Eine Tochter und einen Sohn (das bin ich).
Der letzte Wunsch meiner Eltern ist, wenn einer von Ihnen verstirbt, dass nach dem Tod einer Person, der Überlebende (also entweder mein Vater oder Mutter) im Erdgeschoss des Hauses wohnen bleiben darf und der 1. Stock des Hauses die Tochter und den 2. Stock des Hauses der Sohn erhalten soll. Das Geldvermögen von allen Konten (derzeit insgesamt ca. 20.000 €), sei es gemeinsames Konto oder eigenes Konto des Verstorbenen soll komplett an den überlebenden Ehepartner vererbt werden. (Das Dreifamilienhaus hat derzeit einen Verkehrswert von 1,1 Millionen EUR).
Meine Eltern wünschen, dass wir möglichst keine Steuern zahlen sollen, damit keine Notlage entsteht, dadurch dass einer der Erben gezwungen sein könnte, das Haus oder Teile davon verkaufen zu müssen. Wenn möglich soll auch erreicht werden, dass das Haus so lange ein Elternteil noch lebt, nicht verkauft werden darf.
Wenn der Letzte von Ihnen, also meine Mutter oder Vater verstorben ist, soll das Erdgeschoss komplett an den Sohn vererbt werden. Das dann aktuelle Geldvermögen von allen Konten des Überlebenden, soll jeweils zur Hälfte an den Sohn und die Tochter vererbt werden.
Wichtiger Hinweis: Derjenige, der Ihnen diese Email geschrieben hat, ist der hier angesprochene Sohn. Ich wohne im 2. Stock des Hauses (ich wurde zwar als Bauherr damals eingetragen, als wir den Dachausbau im Jahr 1999 durchgeführt und habe den Bauantrag auch selbst gestellt. Jedoch im Grundbuch habe ich mich damals, um Kosten zu sparen, noch nicht eintragen lassen. Meiner Schwester gehört an sich jetzt auch schon der 1. Stock des Hauses (das hat mein Vater Ihr auch damals im Jahr 2000 schriftlich bestätigt, allerdings auch hier wurde im Grundbuch noch nichts eingetragen). Auch mir, dem Sohn, hat mein Vater damals im Jahr 2000 bestätigt, dass mir die Wohnung im 2. Stock des Hauses gehört.
Falls die Infos noch wichtig sind: Meine Schwester wohnte von 2000 bis 2007 im 1. Stock meiner Eltern, ist dann aber mit Ihrem Ehemann ca. 150 km entfernt weggezogen. Ich wohne selbst derzeit schon seit dem Jahr 2000 im 2. Stock des Hauses (war nur von Juni 2012 bis Februar 2013 mit Hauptwohnsitz in Augsburg gemeldet, weil ich einen Jobwechsel hatte. Seit 2013 ist mein Hauptwohnsitz wieder im 2. Stock des Hauses bei meinen Eltern. Meine Eltern wohnen seit dem Jahr 1970 im Erdgeschoss des besagten Hauses, was von meinem Vater damals als Zweifamilienhaus neu gebaut wurde. Wie bereits erwähnt, habe ich im September 1999 bei meinen Eltern einen Dachausbau durchgeführt, mit Fertigstellung im Jahr 2000 (= der 2. Stock des Hauses). Ist durch die schriftliche Bestätigung meines Vaters im Jahr 2000, dass meine Schwester der 1. Stock des Hauses gehört und mir, dem Sohn der 2. Stock des Hauses, schon bereits eine Schenkung und damit Übergang der jeweiligen Wohnung erfolgt ? Oder wäre dafür auf jeden Fall ein Grundbucheintrag notwendig gewesen ? Reicht es aus, dass ich den Bauantrag für meine Wohnung im 2. Stock gestellt habe, dass ich automatisch schon der Eigentümer davon bin, trotz fehlendem Grundbucheintrag ?
Meine Eltern wären auch mit vorheriger Schenkung und/oder Hinzunahme eines intelligenten Testaments einverstanden, Hauptsache es entstehen möglichst wenige Kosten für die entsprechenden Erben.
Wie würden Sie selbst vorgehen, damit möglichst wenige Kosten für die Erben entstehen und
der letzte Wille der Eltern komplett oder zumindest größtenteils erfüllt werden kann ?
Bitte teilen Sie mir Ihre Ersteinschätzung inklusive der Angabe: Kosten- und Zeitaufwand mit. Vor allen Dingen wichtig wäre mir auch folgende Info von Ihnen: Ist der letzte Wille meiner Eltern zu 100% auch testamentarisch und/oder per Schenkung umsetzbar bzw. was wäre sonst evtl. zu erledigen ? Gerne können Sie mir auch ein Angebot machen, zu welchem Betrag Sie bereit sind hier ein Testament- und/oder Schenkungsovrschlag zu erstellen, der genannten Wünsche meiner Eltern berücksichtigt, aber auch berücksichtigt dass Erbschaftssteuer vermieden wird.
Vielen Dank im voraus für Ihre Mühe.
Mit freundlichen Grüßen
Stefan Reintinger
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwältin Silvana Grass
Sehr geehrter Ratsuchender,
grundsätzlich ist ein Erbvertrag, wie ihn Ihre Eltern geschlossen haben bindend und kann einseitig nicht mehr geändert werden. Wenn Ihre Eltern sich entschließen, ein Testament zu errichten, dann muss der Erbvertrag zuvor aufgehoben werden.
Wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstanden habe – anderenfalls korrigieren Sie mich bitte – wurde bzgl. des 1. und 2. Stocks weder mit Ihnen als auch mit der Tochter ein notarieller vertrag bislang geschlossen. Wenn dies richtig ist, dann hat keiner der Kinder Eigentum erworben bislang. Die Eintragung als Bauherr usw. haben auf die Eigentumsverhältnisse keinerlei Einfluss. Immobilien können ausschließlich durch einen notariellen Kauf- oder Schenkungsvertrag übergeben werden (§§ 311 b, 128 BGB).
Es besteht in Ihrem Fall noch eine weitere Besonderheit. Auch hier hoffe ich, Sie richtig verstanden zu haben, dass die Immobilie bisher nicht geteilt ist.Gemeint ist, dass es sich um eine Immobilie, bestehend aus 1.- und 2 Stock mit jeweils eigener Wohnung handelt, aber nur ein Grundbuch existiert. Dies würde dazu führen, dass es derzeit gar nicht möglich wäre, z.B. den 2. Stock auf Sie zu übertragen, weil es sich um kein rechtlich abgeschlossene Einheit handelt.
Sollte es zutreffen, dass keine rechtlich abgeschlossenen Einheiten existieren, müsste zunächst die Immobilie geteilt werden. Die sog. Teilungserklärung, die beim Notar durchzuführen ist, löst natürlich Kosten aus. Ggf. muss zuvor auch noch eine Vermessung stattfinden, die ebenfalls Kosten verursacht. Leider kann ich Ihnen zu den Kosten- und Zeitaufwand hier keine Angaben machen. Die Notarkosten werden sich bei dem angegebenen Immobilienwert auf ca. 1.000 EUR belaufen.
Wenn die Immobilie dann in rechtlich eigenständige 2 Einheiten geteilt wurde und zudem (s.o.) der Erbvertrag aufgehoben wurde, können Ihre Eltern durchaus ein Testament aufsetzen oder auch zu Lebzeiten dem jeweiligen Kind die Wohnung schenken. Im Falle einer Schenkung, weil ja beide Eltern hier übertragen müssen, muss der Erbvertrag nicht zwingend aufgehoben werden, aber sinnvoll wäre es allemal gleichwohl. Die Schenkung muss natürlich wiederum notariell erfolgen, was Kosten nach sich zieht. Die Höhe der Kosten hängt wiederum von dem Wert der zu übertragenden Immobilie ab.
Ein Testament kann handschriftlich kostenfrei erstellt werden.
Ich hoffe, Ihre Fragen sind beantwortet. Gern widme ich mich Ihren Nachfragen, sofern welche bestehen sollten.
Mit freundlichen Grüßen
RA Grass
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