Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
Fragestellung
Meine Eltern haben in den 60er Jahren ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gebaut und bewohnen dies selbst. Die Einliegerwohnung ist für 360 € Miete vermietet. Meinen Eltern gehörte das Haus jeweils zur ideelen Haelfte. Vor 15 Jahren haben sie mir die Haelfte meiner Mutter geschenkt, so dass ich mit meinem Vater Eigentümer des Hauses bin. Ein Niessbrauch oder Wohnrecht existiert nicht.Der Mietvertrag wurde schon vorher zwischen meinen Eltern und der Mieterin geschlossen, die Miete wird auf das Konto meiner Mutter gezahlt. Meine Eltern leben in Guetergemeinschaft, müssen aber keine Steuern bezahlen, weil die Renten nicht so hoch sind. Sie geben aber die Miete in den Antraegen zur Nichtveranlagung immer mit an. Meine Eltern tragen alle Kosten der Erneuerung selbst. Ich bin berufstätig und verheiratet. Ich habe keine Geschwister. Kann ich Probleme mit dem Finanzamt bekommen, weil ich die Mieteinnahmen haette versteuern müssen? Was passiert, wenn ein Elternteil verstirbt? Wir haben einen Erbvertrag, bei dem ich als Erbin eingetragen bin.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrte Ratsuchende,
die Voraussetzung für die Versteuerung von Einnahmen bei Ihnen wäre, dass ein Zufluss festgestellt werden kann. Man kann jedoch die Auffassung vertreten, dass Sie die Miete erst auf der privaten Vermögensebene Ihrer Mutter geschenkt haben. Was damit gemeint ist:
Ihnen ist das Geld wohl nie zugeflossen, da es schließlich nie einem der Grundstücksgemeinschaft aus Vater+Tochter zugehörigen Bankkonto gutgeschrieben worden ist. Sie haben es jedoch hingenommen, dass Ihre Eltern Ihnen die Miete nie weitergeleitet haben.
Daneben muss man sehen, dass eine Verpflichtung bestand eine Feststellungerklärung hinsichtlich der Grundstücksgemeinschaft (Ihr Vater und Sie) abzugeben. Wenn Sie demnach ganz bewusst auf die anteiligen Mieteinnahmen verzichtet haben aber trotzdem bei Eigentumsübertragung in die Mietverträge eingetreten waren, würde ich schon das Thema Versteuerung bei Ihnen sehen. Für Feststellungserklärungen beträgt die Feststellungsfrist sieben Jahre (Frist bis zu der das Finanzamt einen Bescheid erlassen kann).
Hierzu sollten Sie vor Ort einen Steuerberater aufsuchen. Anhand der Informationen in der Anfrage, halte ich es für möglich, dass hier die genannten Feststellungserklärungen abzugeben sind.
Im Falle des Todes Ihrer Eltern, müssen Sie ggf. den Wert des Grundstücks anteilig versteuern (zusätzlicher 1/2 Anteil). Es gibt jedoch für Kinder bei der Erbschaft von den Eltern sehr hohe Freibeträge (400.000 €). Daher vermute ich, wird dies keine Auswirkungen haben.
Ich hoffe Ihnen mit diesen Ausführungen, weitergeholfen zu haben.
Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Sollten noch Rückfragen bestehen, können Sie gerne die Kommentarfunktion nutzen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
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Antwort des Experten: Guten Abend, ich konnte leider nicht früher antworten. Ich habe Ihnen einen weiteren Kommentar zu Ihrem Fall zugesandt.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
Kommentare
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Mit freundlichen Grüßen M.Scheel
ich habe versucht Ihnen nun die Formulare hochzuladen, die ausgefüllt werden müssten (Beispiel 2014). Diese Erklärung ist beim Finanzamt einzureichen, i.d.R. dort wo das Grundstück verwaltet wird. In diesen Formularen werden die Einnahmen und Ausgaben der Grundstücksgemeinschaft erklärt. Zum Schluss würde eine Aufteilung der Einkünfte auf Vater und Sie erfolgen.
Da Ihr Fall sehr speziell ist, möchte ich Ihnen jedoch empfehlen die Angelegenheit im Detail prüfen zu lassen. Falls man meiner Schlussfolgerung folgen muss, stellt sich die folgende Frage:
Welche Jahre müssten noch nachgemeldet werden.
Falls meine Ansicht jedoch sich nach detaillierter Prüfung als nicht zwingend erweist, hätte der Sachverhalt wahrscheinlich nur schenkungsteuerliche Folgen (hoher Freibetrag!).
In jedem Fall sprechen Sie den Fall lieber in Ruhe vor Ort mit einem Steuerberater durch.
Tut mir leid, dass ich Ihnen nicht unmittelbar die optimale Lösung bieten kann. Selbstverständlich könnte ich Ihnen auch eine persönliche Beratung vor Ort anbieten. Sinnvollerweise sollten Sie in Düsseldorf/Köln/Ruhrgebiet o.ä. wohnen. Sonst wäre die Entfernung wohl zu groß.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater