Untervermietung Steuer
Fragestellung
Ich wohnte letztes Jahr mit meinem Freund zur UNTERMIETE in einer 70qm Wohnung. Über das Internetportal Airbnb haben wir (unter)untervermietet. Vom Gewinn habe ich 50% auf mein Konto überwiesen bekommen. Ich habe dann ausgerechnet, wie viel Miete ich pro Tag zahle und dann gegengerechnet, was ich an den über Airbnb vermieteten Tagen im Gegenzug eingenommen habe. Es ergab sich ein Gewinn von unter 500 EUR. Meine Miete ist in einem Untermietvertrag festgehalten, davon habe ich wie gesagt 50% als Grundlage zur Gewinnberechnung genommen, weil ich jeden Monat die Hälfte davon zahle. Insgesamt belaufen sich die "Einnahmen" durch die (Unter)Untervermietung auf unter 1500 EUR. Die habe ich ehrlicherweise in der Steuererklärung unter "Einnahmen durch Vermietung und Verpachtung" angegeben. Die Wohnung haben wir vermietet um selbst verreisen zu können und waren nicht da, wenn die Gäste da waren. Um keinen Mietausfall durch unsere Abwesenheit zu haben, haben wir die Wohnung auf Airbnb gestellt. Es waren nicht mehr als 12 Gäste über das Jahr verteilt. Das Finanzamt will nun Mietvertrag, Untermietvertrag und Kontoauszüge sehen. Mein Bedenken ist, dass ich selbst nur Untermieterin war und wahrscheinlich nicht rechtmässig gehandelt habe. Wie soll ich verfahren? Trotzdem Kontoauszüge und Untermietvertrag einreichen? Wie wird das Finanzamt reagieren? Wir wohnen nicht mehr in dieser Wohnung und sind nun Hauptmieter. Die letzte Hauptmieterin, bei der wir untergemietet hatten, weiss nichts von unserer Weitergabe an Vierte. Ich wollte nur ehrlich sein, habe aber nicht bedacht, dass ich diese "Einnahmen" (die noch nicht mal als Einnahmen geplant waren) eigentlich hätte gar nicht machen dürfen als Untermieterin. Was soll ich antworten?
Vielen Dank für die Hilfe. Bester Gruss!
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Antwort von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
Sehr geehrter Fragesteller,
herzlichen Dank für Ihre Frage und das damit entgegengebracht Vertrauen.
Grundsätzlich sind zwei Rechtsverhältnisse im vorliegenden Fall zu unterscheiden. Zum einen das Miet- beziehungsweise Untermietverhältnis, in dem Sie möglicherweise unerlaubt eine Untervermietung oder Weitergabe der Wohnung vorgenommen haben und dass öffentlich-rechtliche Verhältnis zur Finanzverwaltung, in dem Sie verpflichtet sind, alle Einnahmen die Sie erzielt haben, anzugeben.
Dabei haben beide Rechtsverhältnisse grundsätzlich nichts miteinander zu tun. Insbesondere wird die Finanzverwaltung nicht nachforschen, beziehungsweise bei dem Vermieter nachfragen. Es wird vielmehr wissen wollen, wie hoch die Einkünfte tatsächlich sind. Daher empfehel ich Ihnen den Sachverhalt, sowie er sich auch tatsächlich dargestellt hat, insbesondere die Buchung über das Internetportal sowie auch den Zweck der Untervermietung, entsprechend darzustellen. Dabei müssen Sie nicht angeben, dass die Untervermietung möglicherweise nicht rechtmäßig im Rahmen des Mietverhältnisses gewesen ist, sondern darauf abstellen, warum und wie Sie die Einnahmen erzielt haben, nämlich hier durch die Überlassung der Wohnung an Dritte während Ihrer Abwesenheit und einer hier entsprechend geleisteten Entschädigungszahlung.
Interessant wäre aus steuerrechtlicher Sicht, was ich allerdings nicht weiter geprüft habe, wenn sie eine Art Wohnungstausch vorgenommen haben, ob die Gelder überhaupt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung darstellen. Dann wäre ggf. zu überlegen, ob dies eben ganz gewöhnliche Lebenshaltungskosten wären, die sie aufgrund des Wohnungstausches abgefedert haben. Allerdings dürften zunächst die Einnahmen im Vordergrund stehen. Wie geschrieben nur eine Überlegung.
Ich denke, dass nach Aufklärung der Tatsachen das Finanzamt keine weiteren Nachforschungen anstellen wird. Sofern Sie also Belege über die Einnahmen haben, zum Beispiel Kontoauszüge oder auch vertragliche Unterlagen, wie zum Beispiel Buchungsbescheide über Airbnb können Sie diese ohne weiteres übersenden, damit das Finanzamt die Angaben nachvollziehen kann. Im Gegenzug können Sie auch mögliche Buchungsgebühren oder Werbungskosten bezüglich der Einnahmen beim Finanzamt geltend machen.
Konnte ich Ihnen weiterhelfen? Gerne können Sie sich weiter an mich wenden, sofern Sie noch Nachfragen oder weiteren Erläuterung bedarf haben.
Über eine positive Bewertung meiner Antworten würde ich mich sehr freuen und verbleibe bis auf weiteres mit freundlichen Grüßen
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Die Einsicht in einen Hauptmietvertrag dürfte das Finanzamt nicht verlangen können, da er insbesondere nicht vertragliche Grundlage für Ihre Einnahmen gewesen ist. Dies sollten Sie dem Finanzamt auch nocheinmal ausdrücklich mitteilen und insbesondere auch auf das Geschäftsmodell erweisen.
Rein rechtlich dürfte im Übrigen die von Ihnen genannte Untervermietung durchaus zulässig sein, was allerdings hier fehlen dürfte, ist die Zustimmung des Vermieters vermittelt und Hauptmieters und Untermieters. Sind alle damit einverstanden ist eine weitere Untervermietung ohne weiteres auch möglich.
Daher bleibt es bei meinen Ratschlag, dem Finanzamt insbesondere den Ablauf der Untervermietung zu erklären, da der Sachbearbeiter möglicherweise nicht auf diese mehrfache Untervermietung kommt.
Sofern sich sodann aus dem Untermietvertrag eine Berechtigung ergibt beziehungsweise aus den Verträgen über das Portal sowie die Zahlungen der einzelnen Mieter, so ist ihr Vortrag sodann auch schlüssig.
Das Finanzamt darf lediglich verlangen, die Unterlagen zu erhalten, aus denen sich die Einnahmen ergeben, also entsprechend Verträge und Belege über die Einnahmen. Ergäben sich aufgrund der Konstellation und den eingereichten Belegen weiter Fragen, könnte das FA ggf. Konkretisierungen verlangen, was ich hier zunächst nicht erkennen kann.
Möglicherweise hilft auch ein Telefonat mit dem Sachbearbeiter im Finanzamt, um die Angelegenheit weiter aufzuklären und nachzufragen, welche Unterlagen er nun tatsächlich benötigt.
Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.