Dachsanierung - Satteldach zu Flachdach
Fragestellung
Hallo Herr Hesterberg,
folgender Sachverhalt: Das Nebengebäude unseres Miethauses besteht aus einem Schuppen (Erdgeschoss) und Speicherraum für die Mieter (1. OG). Nun steht eine Dachsanierung an. Dabei wurde festgestellt, dass wir das Satteldach komplett erneuern müssten. Es ist die Idee entstanden, die Decke zwischen EG und OG als Flachdach auszubauen und kein neues Satteldach aufzusetzen. Dabei sollen die beiden seitlichen Fassaden um ca. 50 cm in der Höhe gekürzt werden, damit eine genügend hohe Brüstung stehen bleibt. Eine weitere Seite bleibt komplett stehen, da diese die Außenwand des Haupthauses ist und dann Zugang zum Flachdach bieten soll. Eine Seite (Schräge) bleibt mit mindestens 2 m Höhe ab Flachdach praktisch unverändert. Das Flachdach soll dann quasi als Dachterrasse für die Mieter dienen.
Nun grenzt die beschriebene schräge Mauer auf ca. 1-2 m Länge an ein Nachbargrundstück an, d.h. es schließt auf der anderen Seite der Mauer der Vorgarten des Nachbarn an. Das Nachbarhaus selbst ist dann noch ca. 10 m entfernt.
Unser Nachbar hat nun verlauten lassen, dass er dieser Trassenlösung nicht zustimmen werde. Er möchte Unterschriften gegen das Vorhaben sammeln, fühlt sich wohl gestört, obwohl ein ausreichender Sichtschutz durch diese Mauer bestehen bleibt. Nur ist die Terrasse dann naturgemäß eine Etage höher als der Vorgarten des Nachbars.
Meine Fragen:
1. Wenn wir die Zustimmung zur Umgestaltung des Satteldachs zu einem Flachdach aus Sicht der Stadtplanung haben, müssen wir dann einen Antrag auf Baugenehmigung trotzdem stellen?
2. Wenn wir bei der Satteldachlösung bleiben und es weitgehend abgebaut wurde: Muss auch der Aufbau eines neuen Satteldachs von der Baubehörde genehmigt werden?
3. Kann unser Nachbar erwirken lassen, dass die Trassennutzung des Flachdachs für die Mieter untersagt bleibt? Welche Rechtsprechungen gibt es hier?
Insbesondere die Beantwortung der Frage 3 ist von Interesse für uns.
Für Ihre Bemühungen im Voraus vielen Dank!
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts gerne wie folgt beantworte:
1.
Eine Baugenehmigung und deren Beantragung wird in aller Regel notwendig sein.
Zudem kann bei dem Vorliegen eines Bebauungsplans ein Wechsel der Dachform nicht bzw. nur eingeschränkt möglich sein.
2.
Jede Errichtung und jeder Abbruch baulicher Anlagen bedürfen grundsätzlich der Baugenehmigung, soweit keine Ausnahme gegeben ist, was ich hier aber nicht erkennen kann.
Das heißt, dass auch der Wiederaufbau davon erfasst ist.
Sie sollten dieses daher mit dem Bauamt klären. Dieses gilt auch, insbesondere vor dem Hintergrund einer geplanten Terrassennutzung. Die Behörde wird dann ggf. Ihren Nachbar am Bauverfahren beteiligen und anhören.
3.
Die Rechtsprechung beschäftigt sich zumeist mit Abstandsflächen in diesem Bereich (z. B. VG Frankfurt am Main · Urteil vom 7. September 2011 · Az. 8 K 1612/11.F u. Verwaltungsgericht Minden, Urteil vom 3. August 2006, Az. 9 K 2101/05) und auch der Dachform.
Es ist da leider sehr schwierig, genau passende Urteile zu finden.
Nach meiner Recherche dürfte aber die Umgestaltung mit gleichzeitiger Terrassennutzung jedenfalls dann schwierig sein, wenn es dieses in Ihrer Wohnumgebung noch nicht gibt.
Dieses wäre zu untersuchen.
Ohne weitere anwaltliche Beratung bzw. Begutachtung durch einen Architekten wird dieses auch nicht möglich sein, also einen Bauantrag erfolgreich abzuschließen.
Sie können jedoch Erkundigungen beim Bauamt informatorisch einholen, ob dieses überhaupt per se in Betracht kommt.
Ich rate zu einem sogenannten Bauvorbescheid, den Sie gesondert beantragen können - eine vorgezogene verbindliche Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde über Teilfragen der Vereinbarkeit eines Bauvorhabens mit dem öffentlichen Baurecht, wie hier die Dachform mit Terrassennutzung.
Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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Bin sehr zufrieden.
Kommentare
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Wenn ich das von Ihnen weiß. kann ich Ihnen noch mehr mitteilen. Danke für Ihre Rückmeldung.
wir sind in Rheinland-Pfalz.
Übrigens noch zwei Nachfragen:
1. Muss bei der Bauvoranfrage unbedingt ein Architekt/Statiker beteiligt werden, oder genügt es, eine (Be-)zeichnung der Dachdeckerei anfertigen zu lassen?
2. Wir können beim bestem Willen nicht erkennen, dass es bei der Terasse beim Nachbar zu Beeinträchtigungen kommen würde (wie gesagt, die Grenzmauer und Sichtschutz bleiben quasi unverändert). Ist es sicher, dass er am Bauverfahren beteiligt würde?
Danke für Ihre Bemühungen!
Viele Grüße
vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
Keiner Baugenehmigung bedürfen in Ihrem Bundesland nur die Änderung durch Dacheindeckung und der Ausbau einzelner Aufenthaltsräume im Dachraum von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, wenn die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht verändert wird (§ 62 Abs. 2 Landesbauordnung).
Dieses dürfte hier aller Voraussicht nach nicht mehr gegeben sein.
1.
Sie müssten also einen Bauantrag einreichen. Die Bauvoranfrage können Sie wie auch den ggf. späteren Bauantrag selbst stellen. Die Dachdeckerfirma sollte Sie dabei unterstützen können. Die Behörde hält regelmäßig Musterformulare vor.
2.
Soweit keine Beeinträchtigung der Nachbarinteressen vorliegt, scheidet regelmäßig eine Nachbarbeteiligung aus, Die Bauherrin oder der Bauherr hat den Nachbarinnen und Nachbarn den Lageplan und die Bauzeichnungen zur Unterschrift nur dann vorzulegen, wenn Abweichungen von Bestimmungen erforderlich sind, die auch dem Schutz nachbarlicher Interessen dienen.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
erlauben Sie mir noch eine letzte Nachfrage?
Eine baurechtliche Genehmigung unserer Planung steht inzwischen wohl doch kurz bevor. Wenn wir davon mal ausgehen, folgender neuer Sachverhalt:
Ich habe Gespräche und eine Ortsbegehung mit den 2 angrenzenden Nachbarn geführt. Beide sehen sich nun doch nicht in ihren nachbarlichen Interessen beeinträchtigt, da durch die erhaltenen hohen Brüstungsmauern Sichtschutz erhalten bleibt.
Allerdings fordern sie von mir eine schriftliche Vereinbarung, in der ich ihnen zusichern soll, dass
1. solange das Gebäude in unserem Besitz ist, keine weiteren Veränderungen am Gebäude stattfinden, also das Gebäude mit Dachterasse und den hohen Brüstungsmauern so bleibt
2. bei einem zukünftigen möglichen Weiterverkauf unseres
Anwesens ein neuer Besitzer ebenso nichts mehr am Flachdach und der Terassennutzung verändern kann.
Frage: Ist das überhaupt möglich, so etwas zu vereinbaren? Was wäre, wenn ein neuer Besitzer (oder auch ich) das gesamte Nebengebäude abreißen ließe oder doch wieder ein Satteldach aufsetzen wollte (mit Baugenehmigung selbstverständlich)
Und: Ist es ggf. erforderlich, ein etwaiges Schreiben notariell verfassen zu lassen?
Vielen Dank im Voraus für Ihre kompetente Beratung!
Freundliche Grüße
ich antworte Ihnen gerne wie folgt:
Dieses würde schon derart funktionieren, ab ich würde da vorsichtig sein, dieses zu vereinbaren. Zudem müssten Sie ja gerade für den Verkauf eine nicht unerhebliche Einschränkung eingehen. Auch müssten zu viele (wie Sie selbst sagen) Eventualitäten beachten werden.
Da würde ich eher auf eine Baugenehmigung allein setzen. Notarieller Form bedarf es hingegen nicht.
Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt