Baurecht - § 13 BauNVO -Stellplatzpflicht - Nutzungsänderung
Beantwortet
Fragestellung
RA für öffentliches Baurecht - Land Schleswig-Holstein
Sehr geehrte/r Rechtsanwalt/Rechtsanwältin,
ich habe eine Doppelhaushälfte im Dorf Idtsted (- Baurecht Land Schleswig-Holstein gekauft.
Die Doppelhaushälfte hat ca. 141 qm Wohnfläche bzw. 190qm Nutzfläche einschl. Kellerräume, davon möchte ich als Freiberufler große Teile des Erdgeschosses (ca. 60qm) für meine Gesprächstherapie-Praxis (§13 Baunvo) nutzen.
Das Gebäude wird für diese Zwecke nicht umgebaut, im Wohnzimmer wird die „Besprechungspraxis“ lediglich durch Möbel dargestellt - der vorhandene Flur wird als Wartezone genutzt.
Nach einer ersten Sondierung:
Der Bürgermeister vom Dorf sagte mir, es spricht aus seiner Sicht nichts dagegen. Das Gebiet fällt unter allgemeines Wohngebiet.
Lt. zuständiger Verwaltung für das Dorf = schriftliche Auskunft:
Das betreffende Grundstück liegt planungsrechtlich im Innenbereich der Gemeinde. Im Flächennutzungsplan ist die Fläche als Dorfgebiet dargestellt. Einen Bebauungsplan gibt es für den Bereich nicht.
An der gleichen Straße schräg gegenüber liegt eine Zahnarztpraxis mit 3 Praxen und ein nebenberuflich betriebenes Nagelstudio - dieses wahrscheinlich ohne Nutzungsänderungsantrag für das Wohngebäude.
Das Gespräch im zuständigen Kreisbauamt Schleswig verkompliziert alles:
Der zuständige extrem penible Amtmann sagte:
Es ist noch überhaupt nicht sicher, ob ich überhaupt eine Praxis dort nutzen kann.
Zuerst müsste ich vom Architekten einen Plan vom Wohnzimmer (also der Praxis) einreichen.
Das Wohnzimmer soll vom Architekten als Praxisraum aufgezeichnet werden – weg. Nutzungsänderung…
Der Bauamt Leiter will dann persönlich rauskommen und sich ein Bild machen – kann bis zu 3 Monate dauern….
Es verlangt zwei Stellplätze – das sehr kleine Grundstück gibt jedoch leider nur einen Stellplatz her.
Genügend öffentliche Stellplätze gibt es an der Straße – und die Gemeinde würde auf einer Extrafläche (50 Meter entfernt) mir zwei Stellplätze neben den Stellplätzen des Zahnarztes zur Verfügung stellen.
Als Terminpraxis habe ich jedoch nur 4 bis 5 Termine pro Tag - zwei Patienten kommen nie gleichzeitig,….
Zu diesen Themen benötige ich eine Beratung.
Bin ich da bei Ihnen richtig (öffentliches Baurecht)?
Meine Fragen:
1.) Muss ich zwingend eine Nutzungsänderung auch dann anzeigen, wenn ich als Freiberufler Gespräche im Praxis-Wohnzimmer durchführe?
2) Muss ein Architekt extra eine Zeichnung anfertigen - die Hauszeichnung ist doch bereits passend...
3) Der Amtmann sprach von 3 Meter Abstand vom Nachbargrundstück weg. mögliche Feuergefahr...?
4) Kann mir die Genehmigung verweigert werden, wenn ich nur einen Stellplatz auf meinem Grundstück vorweisen kann? Muss der Stellplatz wirklich auf meinem Praxis-Grundstück sein? Muss das Parkplatzgrundstück zusammenhängend zum Praxis-Grundstück sein? Weshalb reichen die Stellplätze der Gemeinde nicht - diese würden mir per Vertrag zur Nutzung gegeben - mit allen Rechten und Pflichten - gegen eine Jahrespacht.
5) Gibt es eine Größenbeschränkung für die Praxis - mehr oder weniger als 50 % der Nutzfläche z.B.?
6) Der Amtmann sagte, dass er persönlich sich alles ansehen werde und dies bis zu 3 Monate dauern kann - Was geschieht, wenn ich wegen dieser geringfügigen Nutzungsänderung keinen Bauantrag stelle oder mit meiner Praxis anfange und es nur der Gemeinde mitteile?
Wenn der Amtmann eine Vorort-Besichtigung macht, sieht er das kleine Nagelstudio und schon könnte ich Probleme mit meinen neuen Nachbarn bekommen.
Mit freundlichen Grüßen
H. S.
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Antwort des Experten
Sehr geehrter Fragensteller,
Zu Frage:
1) + 2)
§ 69 LBauO:
"(1) Keiner Genehmigung bedarf unter den Voraussetzungen des Absatzes 2 die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von
1.
Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3,
2.
sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind,
3.
Nebengebäuden und Nebenanlagen zu Bauvorhaben nach Nummer 1 und 2,
ausgenommen Sonderbauten. § 63 bleibt unberührt.
(2) Ein Bauvorhaben nach Absatz 1 ist genehmigungsfrei gestellt, wenn
1.
es im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1 oder 2 des Baugesetzbuchs liegt,
2.
es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht; wenn ein Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans vorliegt, bedarf es eines entsprechenden Antrags auf Erteilung einer Ausnahme oder Befreiung,
3.
die Erschließung gesichert ist und
4.
die Gemeinde nicht innerhalb der Frist nach Absatz 3 Satz 2 erklärt, dass ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuchs beantragt.
(3) Die Bauherrin oder der Bauherr hat die erforderlichen Bauvorlagen bei der Gemeinde einzureichen; eine weitere Ausfertigung ist zeitgleich bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen, wenn die Bürgermeisterin oder der Bürgermeister der Gemeinde nicht Bauaufsichtsbehörde ist. Mit dem Bauvorhaben darf einen Monat nach Einreichung der erforderlichen Bauvorlagen bei der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde begonnen werden; wenn Abweichungen sowie Ausnahmen oder Befreiungen nach § 31 des Baugesetzbuchs erforderlich sind, darf mit den Bauarbeiten erst begonnen werden, wenn dem schriftlichen Antrag entsprochen wurde. Der Bauherrin oder dem Bauherrn müssen bei Baubeginn die bautechnischen Nachweise und im Fall des § 70 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 die geprüften bautechnischen Nachweise vorliegen.
(4) Einer bauaufsichtlichen Prüfung bedarf es nicht. § 59 Abs. 1 bleibt unberührt.
(5) Über Abweichungen sowie Ausnahmen und Befreiungen nach § 31 des Baugesetzbuchs entscheidet die Bauaufsichtsbehörde auf besonderen Antrag.
(6) Die Bauvorlagen, mit Ausnahme der bautechnischen Nachweise, müssen von Entwurfsverfasserinnen oder Entwurfsverfassern gefertigt werden, die nach § 65 Abs. 3 bauvorlageberechtigt sind. Die Entwurfsverfasserinnen oder Entwurfsverfasser, die Aufstellerinnen oder Aufsteller der bautechnischen Nachweise und die Fachplanerinnen oder Fachplaner nach § 55 Abs. 2 haben die Erklärung abzugeben, dass die von ihnen gefertigten Bauvorlagen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen.
(7) Die bautechnischen Nachweise müssen von Personen aufgestellt sein, die in der Liste nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 des Architekten- und Ingenieurkammergesetzes eingetragen sind. § 70 bleibt im Übrigen unberührt. § 64 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 4 Satz 1 und 2, § 73 Absatz 6 Satz 1 Nummer 2 und 3, Absatz 7 und 8 sind sinngemäß anzuwenden."
Die Gebäudeklasse finden sich in § 2 LBauO.
Wegen des fehlenden Bebauungsplans und der Lage im Dorfgebiet muss leider in der Tat die Nutzungsänderung beantragt werden.
Hier könnte man aber wegen Geringfügigkeit der Änderung sicher auch im ersten Schritt auf einer Nutzungsänderung auf Basis eigen modifizierter Pläne ohne Hinzuziehung eines Architekten beharren.
Die andere Auffassung des Beamten ist Ermessensfehlerhaft.
3) Die Abstandsflächen richten sich nach § 6 LBauO. Danach wären gemäß dessen Absatz 5 in der Tat mindestens 3 m Abstand einzuhalten. Allerdings gehe ich davon aus, dass eine Baugenehmigung für das Gebäude vorliegt und somit eine etwaige derzeitige Abweichung legal ist.
4) § 50 LBauO besagt zu den Parkplätzen:
"... (3) Für bestehende bauliche Anlagen und sonstige Anlagen kann die Bauaufsichtsbehörde im Einzelfall die Herstellung von Stellplätzen oder Garagen sowie Abstellanlagen für Fahrräder fordern, wenn dies im Hinblick auf die Art und Anzahl der Kraftfahrzeuge und der Fahrräder der ständigen Benutzerinnen und ständigen Benutzer und der Besucherinnen und Besucher der Anlage aus Gründen der Sicherheit des Verkehrs geboten ist. Die hierfür benötigten Flächen müssen in geeigneter Lage und Größe auf dem Baugrundstück oder in zumutbarer Entfernung davon vorhanden sein oder durch zumutbare Maßnahmen frei und zugänglich gemacht werden können. Die Gemeinde kann durch örtliche Bauvorschrift bestimmen, dass in genau abgegrenzten Teilen des Gemeindegebietes Stellplätze oder Garagen sowie Abstellanlagen für Fahrräder für bestehende bauliche Anlagen herzustellen sind, wenn die Bedürfnisse des ruhenden oder fließenden Verkehrs dies erfordern.
(4) Die Herstellung von Garagen anstelle von Stellplätzen oder von Stellplätzen anstelle von Garagen kann im Einzelfall gefordert werden, wenn die öffentliche Sicherheit oder die in Absatz 9 genannten Erfordernisse dies gebieten.
(5) Die Stellplätze und Garagen sowie Abstellanlagen für Fahrräder sind auf dem Baugrundstück herzustellen; die Stellplätze und Garagen dürfen auch in zumutbarer Entfernung vom Baugrundstück, die Abstellanlagen für Fahrräder in unmittelbarer Nähe auf einem geeigneten Grundstück hergestellt werden, dessen Benutzung für diesen Zweck öffentlich-rechtlich gesichert wird. Die Verpflichtung zur Herstellung notwendiger Stellplätze kann mit Einverständnis der Gemeinde auch durch Zahlung eines Geldbetrages erfüllt werden; Absatz 6 Satz 3 und 4 gilt entsprechend. Die Bauaufsichtsbehörde kann, wenn Gründe des Verkehrs dies erfordern, im Einzelfall bestimmen, dass die Stellplätze oder Garagen sowie Abstellanlagen für Fahrräder auf dem Baugrundstück oder auf einem anderen Grundstück herzustellen sind. Die Gemeinde kann durch örtliche Bauvorschrift für genau abgegrenzte Teile des Gemeindegebietes die Herstellung von Stellplätzen und Garagen untersagen oder einschränken, wenn und soweit Gründe des Verkehrs, städtebauliche Gründe oder Gründe des Umweltschutzes dies erfordern.
(6) Ist die Herstellung von Stellplätzen und Garagen oder Abstellanlagen für Fahrräder nach Absatz 5 Satz 1 nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten möglich, so kann die Bauaufsichtsbehörde mit Einverständnis der Gemeinde verlangen, dass die oder der zur Herstellung Verpflichtete an die Gemeinde einen Geldbetrag zahlt. Dies gilt auch, wenn nach Absatz 3 Satz 3 für bestehende bauliche Anlagen Stellplätze und Garagen oder Abstellanlagen für Fahrräder gefordert werden. Der Geldbetrag ist zur Herstellung zusätzlicher öffentlicher Parkeinrichtungen oder zusätzlicher privater Stellplätze und Stellplatzanlagen, zur Modernisierung und Instandhaltung öffentlicher Parkeinrichtungen oder zur Herstellung und Modernisierung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen für den öffentlichen Personennahverkehr und für den Fahrradverkehr, die den Bedarf an Parkeinrichtungen verringern, zu verwenden. Der Geldbetrag, den die oder der zur Herstellung von Stellplätzen oder Garagen Verpflichtete zu zahlen hat, darf 80 % der durchschnittlichen Herstellungskosten von Parkeinrichtungen nach Satz 3, der Geldbetrag, den die oder der zur Herstellung von Abstellanlagen für Fahrräder Verpflichtete zu zahlen hat, darf 80 % der durchschnittlichen Herstellungskosten von Abstellanlagen für Fahrräder, jeweils einschließlich der Kosten des Grunderwerbs im Gemeindegebiet oder in bestimmten Teilen des Gemeindegebietes, nicht übersteigen. ... "
Dementsprechend sehe ich vorrangig auf Basis des von Ihnen geschilderten Sachverhalts, dass maximal 2 Kunden zeitgleich parken nach Abs. 3 keine Notwendigkeit zusätzlichen Parkraum zu schaffen. Das hängt aber auch von der tatsächlichen Verkehrslage vor Ort ab.
Jedenfalls müssen nach Absatz 5 die Plätze nicht unbedingt auf ihrem Grundstück liegen. Es muss jedoch eine Baulast auf die zu nutzenden Grundstücke eingetragen werden.
Ferner ist an Absatz 6 und die Möglichkeit einer Ausgleichszahlung anstatt der Schaffung von Parkraum zu denken.
Vorteilhaft wäre es, wenn man den Sachverhalt so gestalten könnte, dass in der Regel die Termine so weit auseinander liegen, dass immer nur ein Parkplatz in der Nähe durch Kunden beansprucht wird, weil der andere Kunde eben schon abgefahren ist.
5) Eine Größenbeschränkung gibt es nicht.
6) Eine formell nicht genehmigte Nutzung kann eine sofortige Untersagungsverfügung und ein Bußgeld nach sich ziehen.
Da eine ökonomische Nutzung vorliegt, sind durchaus empfindliche Geldbußen zu erwarten.
Fazit: wenn Sie einen guten Draht zu dem Bürgermeister haben, nutzen Sie ihn. Im Zweifel wird der Amtsmann seinem Vorgesetzten folgen (müssen).
Die möglicherweise rechtswidrigen Zustände bezüglich der Gewerbe / Praxen in der Nachbarschaft bringt einem selbst leider keinen Vorteil ( Stichwort: "keine Gleichheit im Unrecht"). Man könnte höchstens versuchen auf diesem Umweg die Parksituation aufzulockern, wenn die Praxen / das Gewerbe noch nicht genug Stellplätze geschaffen haben sollten.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -
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im Gesetzestext steht, dass:
(5) Die Stellplätze und Garagen sowie Abstellanlagen für Fahrräder sind auf dem Baugrundstück herzustellen; die Stellplätze und Garagen dürfen auch in zumutbarer Entfernung vom Baugrundstück, die Abstellanlagen für Fahrräder in unmittelbarer Nähe auf einem geeigneten Grundstück hergestellt werden, dessen Benutzung für diesen Zweck öffentlich-rechtlich gesichert wird. Die Verpflichtung zur Herstellung notwendiger Stellplätze kann mit Einverständnis der Gemeinde auch durch Zahlung eines Geldbetrages erfüllt werden; Absatz 6 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.
Ich fand nirgendwo die Regelung, dass eine Baulast für das z.B. zu pachtende Grundstück eingetragen werden muss? Bitte Klärung.- Danke.
Abstandflächen:
3) Die Abstandsflächen richten sich nach § 6 LBauO. Danach wären gemäß dessen Absatz 5 in der Tat mindestens 3 m Abstand einzuhalten. Allerdings gehe ich davon aus, dass eine Baugenehmigung für das Gebäude vorliegt und somit eine etwaige derzeitige Abweichung legal ist.
Um das Haus herum - ja zu drei Seiten - meine Bekannte besitzt den hinteren Anbau - ähnlich einem Doppelhaus. Hier können 3 Meter nicht eingehalten werden - das Haus hat logischerweise eine Feuertrennwand... - verstehe ich nicht ganz.
Danke.
zu 1)
Es heißt "dessen Benutzung für diesen Zweck öffentlich-rechtlich gesichert wird". Normalerweise geschieht dies durch eine Baulast.
zu 2)
Wie gesagt gehe ich davon aus, dass ihr Bau 100 % legal ist. Man müsste dann aber auch die a.F. der LBauO zum Errichtungszeitpunkt etc. kontrollieren.
Wenn eine Feuertrennwand vorhanden ist, sehe ich auch keinerlei Ansatzpunkt für ein bauordnungsrechtliches Einschreiten.
Üblicherweise dienen die Abstandsflächen nur dem Drittschutz vor Gefahren oder eben einer erdrückenden Wirkung.
Eine Gefahr ist wegen der Trennwand ausgeschlossen und die erdrückende Wirkung hier wohl auch nicht gegeben sowie noch nie von Ihrer Bekannten moniert worden.
Man müsste die Baugenehmigung einsehen, aber ich erkenne in diesem Punkt keinen Angriffspunkt seitens der Behörde.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- RA -