Grunddienstbarkeit wird verweigert, Bauen nicht möglich!
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich hoffe Sie können mir eine Einschätzung zu folgendem Problem geben:
Mein Mann und ich kauften vor einigen Monaten ein Baugrundstück, welches vor dem Kauf ein großes Gesamtgrundstück war, auf dem sich im vorderen Bereich ein altes Haus befand. Dieses wurde zum Verkauf in 4 Teile geteilt. Das alte Haus wurde bereits abgerissen. Die beiden neu entstandenen vorderen Grundstücke liegen an einer öffentlichen Straße und werden auch über diese erschlossen. Unser Grundstück ist eines der beiden Hinterliegergrundstücke, welches nur über eine angrenzende Privatstraße (Schotterweg) zu erreichen ist. Das andere Hinterliegergrundstück steht noch zum Verkauf. Zusammen mit unserem Baugrundstück kauften wir auch 1/9 Eigentumsanteil dieser Privatstraße. Die zuständige Gemeinde teilte uns vor dem Kauf (leider nur mündlich) mit, dass der Eigentumsanteil der Privatstraße zur Erschließung ausreiche. Mit Abgabe des Bauantrages stellte sich diese Aussage jedoch als falsch heraus. Benötigt werde zusätzlich eine eingetragene Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrtrechts. Zur Info: Wir wohnen in Bayern, ein Baulastenverzeichnis gibt es hier nicht. Auch die beurkundende Notarin hat uns beim Kauf nicht darauf hingewiesen, daß die fehlende Grunddienstbarkeit von Bedeutung werden könnte. Das Haus des Grundstücksvorbesitzers war über die vordere öffentliche Straße erschlossen, jedoch befand sich seine Hofeinfahrt und Garage an der Stelle, an der auch unser Haus irgendwann mal stehen soll. Er mußte also auch täglich die Privatstraße nutzen, an der er auch einen Eigentumsanteil besaß. Im Grundbuch war jedoch KEINE Grunddienstbarkeit eingetragen.
Jetzt zu der Problematik:
Die anderen -alteingesessenen- Miteigentümer der Privatstraße verweigern uns die Eintragung der Grunddienstbarkeit ohne Angabe von direkten Gründen (es ist wohl eine Kostenangelegenheit denke ich). Sie wohnen noch nicht einmal dort, sondern besitzen alle nur Felder, die sich hinter unserem Grundstück befinden. Stattdessen haben wir uns bei einer Eigentümerversammlung auf den Versuch geeinigt, gemeinsam die Straße an die Gemeinde für einen obligatorischen Betrag von 1 Euro pro Eigentümer zu verkaufen, um so unser Grundstück erschließen zu lassen und natürlich um zukünftige Kosten für alle einzudemmen. Das Angebot wurde jedoch in der Gemeinderatsitzung abgelehnt. Es wurde befürchtet, dass nach Kauf der Straße die hinterliegenden Felder als teure Spekulationsgrundstücke verkauft werden und wir eine Art Präsidenzfall werden.
Ein nochmaliger guter Versuch die anderen Miteigentümer umzustimmen, blieb leider erfolglos.
Es ist für uns völlig unverständlich und unmenschlich, dass wir nun ein Baugrundstück besitzen und es nicht betreten dürfen, obwohl uns die hinführende Privatstraße mit gehört!!!!!!!!!!!
Nun zur Frage:
Haben wir Chancen, uns das Geh- und Fahrtrecht vor Gericht zu erstreiten?
Schließlich war das Grundstück vor der Teilung NICHT mit einer Grunddienstbarkeit belastet. Stehen wir dann nicht unter dem Gutglaubensschutz des Grundbuchs? Wir wußten ja nichts davon.
Zudem haben die störrischen Miteigentümer auch KEINE eingetragene Grunddienstbarkeit! Wir könnten im Prinzip ja auch etwas dagegen haben, daß sie die Straße nutzen.
Greift im Fall der Fälle event. Paragraph 1018, 894 BGB? Bzw. event. zusätzlich Paragraph 888 ZPO um einen Anspruch auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu erreichen, bzw. die Zuwegung dringlich zu sichern? Ein Notwegerecht macht vermutlich keinen Sinn, da dieses ja keine langfristige Lösung ist und die Straße ja vorhanden ist...
Vielen Dank für Ihre fachkundige Antwort! Wir sind sehr gespannt darauf!
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Antwort von Rechtsanwalt Andreas Fischer
Antwort:
Die Chancen, ein Geh- und Fahrtrecht gegenüber den anderen Miteigentümern vor Gericht zu erstreiten, stehen bedauerlicher Weise nicht gut.
Zunächst einmal dürfte der Standpunkt der Behörden der aktuellen Rechtslage entsprechen, vgl. dazu u.a. Verwaltungsgericht (im Folgenden: VG) Augsburg, Urteil vom 10. April 2013, dort Randziffer 47 ff. *1). Das Baurecht verlangt eine rechtliche Absicherung der wegerechtlichen Erschließung.
Zitat „Von einer gesicherten Erschließung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann nur ausgegangen werden, wenn das Vorhaben wegemäßig hinreichend erschlossen und diese Erschließung rechtlich gesichert ist.“
Dahinter steht die Erwägung, dass im Falle einer unanfechtbaren Baugenehmigung sich ein Notwegerecht gegenüber den Nachbarn im Sinne von § 917 BGB ergibt, und diese Verpflichtung zur Duldung wieder einen enteignenden Eingriff in das Eigentum der Nachbarn darstellt, vgl. VG München, Urteil v. 15.03.2016 – M 1 K 15.4559. Dies erklärt wohl auch, dass die Nachbarn die Zustimmung zur Eintragung eines Wege- und Gehrechts nicht zustimmen. Freiwillig müssen Sie diese Position nicht aufgeben, da es sich um geschütztes Eigentum handelt.
Aber leider ergibt sich wohl, soweit ersichtlich, auch aus dem Gemeinschaftsverhältnis als Miteigentümer des privaten Wegs keine Verpflichtung der anderen Miteigentümer, der Eintragung zuzustimmen, was denkbar wäre etwa nach Treu und Glauben aus § 242 BGB. Zumindest wäre die Weiterverfolgung im Weg einer Klage meiner Einschätzung nach mit einem hohen Risiko behaftet. Eine Rechtsposition gegenüber den anderen Miteigentümern besteht insoweit leider nicht.
Die Rechtsprechung hat insoweit allenfalls ein Recht auf Anpassung oder inhaltliche Änderung einer bereits bestehenden Dienstbarkeit als möglich angesehen, vgl. dazu Brandenburgisches Oberlandesgericht (OLG) · Urteil vom 30. Oktober 2008 · Az. 5 U 131/07 *3).
Das Bundesverfassungsgericht hat zwar mit Beschluss vom 28. März 2000 - 1 BvR 1390/98 *4) einmal in einem ähnlichen Fall die Verletzung rechtlichen Gehörs angenommen, in dem es um gutgläubigen Erwerb ging. In dem entschiedenen Fall wurde allerdings mindestens eine Einigung behauptet, die leidiglich nicht beurkundet war. Anders jedoch ist es, wenn seitens der Eigentümer bislang noch überhaupt keine Konzessionen gemacht wurden. Insoweit kann der gute Glauben auch nicht geschützt sein.
Eine Bindungswirkung einer falschen Auskunft der Gemeinde zu diesem Thema käme allenfalls dann in Betracht, wenn diese Angaben schriftlich gemacht wurden.
Eine hinreichend gesicherte rechtliche Position zur Bewilligung der Eintragung gegenüber den anderen Miteigentümern haben Sie jedoch insgesamt nicht.
Insoweit hilft lediglich, noch einmal mit den anderen Miteigentümern nachzuverhandeln, gegebenenfalls Kostenfreistellung zuzusagen, wenn es nur darum geht.
Ich erlaube mir abschließend noch den Hinweis, dass die fehlende Erschliessbarkeit wohl ein Rechtsmangel im Sinne von § 434 BGB darstellt, der entsprechende Mängelgewährleistungsansprüche zur Folge hat.
Um das, und auch den Beitrag bzw. die Haftung der Notarin, genau beurteilen zu können, würde ich jedoch den notariellen Kaufvertrag benötigen, den Sie bitte gegebenenfalls noch hier hochladen können bzw. per Email an rechtsanwalt@anif.de senden zur Nachauswertung.
B.- Baden, den 04.10.2017
Antwort durch: Rechtsanwalt Fischer
Unter der Antwort befinden sich Fundstellen mit weiterführenden Hinweisen
*1) VG Augsburg · Urteil vom 10. April 2013 · Az. Au 4 K 12.1463, Au 4 K 12.1641
https://openjur.de/u/623853.html
§ 1018 BGB Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit
Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).
VGH München, Urteil v. 30.10.2014 – 15 B 13.2028
http://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/Y-300-Z-BECKRS-B-2014-N-58920?hl=true
*2) VG München, Urteil v. 15.03.2016 – M 1 K 15.4559
http://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/Y-300-Z-BECKRS-B-2016-N-46835?hl=true
GG Art. 14
BGB § 917
BayBO Art. 68
Leitsatz:
Eine unanfechtbare Baugenehmigung bewirkt kraft ihrer Tatbestandswirkung einen unmittelbaren Eingriff in das Grundrecht eines Nachbarn auf Eigentum nach Art. 14 Abs. 1 GG, wenn der Nachbar aufgrund dieser Baugenehmigung ein Notwegerecht nach § 917 Abs. 1 BGB zu dulden hat. Ein solcher Grundrechtseingriff liegt aber dann nicht vor, wenn zugunsten des Baugrundstücks ein Geh- und Fahrtrecht auf dem Nachbargrundstück eingetragen ist, welches die Zuwegung zum Baugrundstück sicherstellt. In einem solchen Fall kann der Eigentümer aufgrund dieses mit der Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks keinen Grundrechtseingriff geltend machen. (redaktioneller Leitsatz)
BGH · Urteil vom 12. Dezember 2014 · Az. V ZR 36/14
https://openjur.de/u/767652.html
Zitat: Anfang Rz. 49 „Ein solcher Anspruch käme gemäß § 242 BGB nur dann in Betracht, wenn die zweckgemäße und wirtschaftlich sinnvolle Ausübung der Dienstbarkeit angesichts der Änderung der örtlichen Verhältnisse eine solche Inhaltsänderung erforderte.“
*4) BVerfG a.a.O.
https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/2000/03/rk20000328_1bvr139098.html
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