Bitte Prüfen, Wert 120T€ im Überlassungsvertrag, zu Wert 450T€ im Gutachten

Guten Tag,

ich habe inzwischen die mir zugesandten Unterlagen geprüft und beurteile die Rechtslage wie folgt:

Zunächst muss ermittelt werden, welchen Inhalt der notarieller Übertragungsvertrag hat und ob die aktuelle Grundbuchsituation diesem Vertrag entspricht oder sich als unrichtig darstellt.

Eine notarielle Übertragungsurkunde ist eine öffentliche Urkunde im Sinne von § 415 ZPO. Solche Urkunden erbringen vollen Beweis darüber, dass die Erklärung mit dem niedergelegten Inhalt so, wie beurkundet, abgegeben wurde, vgl. BGH, Urteil vom 22.06.1965 – V ZR 55/64.

 Darüber hinaus besteht für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit, Richtigkeit, vgl. BGH, Urteil vom 05.07.2002 – V ZR 143/01.

Es wird also vermutet, dass das, was im beurkundeten Text steht, der Vereinbarung entspricht und nur das vereinbart ist.

Dabei bildet der von den Parteien gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung, vgl. BGH, Urteile vom 15.10.2014 – XII ZR 111/12, vom 21.10.2014 – XI ZR 210/13, vom 11.11.2014 – VIII ZR 302/13.

Ausgehend von diesen Grundsätzen, die bei jeglicher Betrachtung nicht außer Acht gelassen werden dürfen, steht in § 1 des Vertrages der zum Zeitpunkt der Beurkundung aktuell gewesene Inhalt des Grundbuches von Lüdershagen, Blatt 78, nämlich Flur 5 die Flurstücke 22, 25 und 28 sowie Flur 7 die Flurstücke 12 und 15. Genau diese sämtlichen Einzelflurstücke aus dem Grundbuch sind auch im notariellen Vertrag aufgeführt und als Vertragsgegenstand bezeichnet worden.

In § 2 wird erklärt, dass Ihre Mutter  den vorgenannten Grundbesitz auf die Tochter überträgt.

Da die Parteien in § 1 den gesamten Grundbuchbestand im Einzelnen aufgeführt haben, und da in § 2 keine Beschränkung der erklärten Übertragungsabsicht auf nur eines oder einige der zuvor aufgeführten Flurstücke erfolgt ist, bezieht sich der verwendete Begriff Grundbesitz auf alle in § 1 genannten Flurstücke, weil ansonsten deren Auflistung keinen Sinn ergeben würde.

Abzustellen ist dabei auf den objektiven Erklärungswert, wie er sich aus der Sicht eines unbefangenen Dritten darstellt. Unter dieser Prämisse findet Ihre Vermutung, Ihre Mutter habe lediglich einen Teil des Grundbesitzes übertragen wollen, in den vorhandenen vertraglichen Formulierungen, die sich auf die Übertragung beziehen, keine Stütze.

Soweit Sie darauf abstellen, dass in § 1 im letzten Absatz festgehalten sei, dass das Grundstück mit einem Haus und einem Stall bebaut sei, steht dem nicht entgegen. Diese Erklärung ist, für sich genommen ja auch gar nicht falsch. Im übrigen enthält diese Erklärung keine Erklärung zur Übertragung. Diese findet sich ausschließlich in § 2.

Auch die Angabe des Wertes 120TEUR führt nicht dazu, dass über den eindeutigen Vertragsinhalt hinweggegangen werden kann.

Es mag sein, dass die Wertangabe unrichtig ist, aber das hat nichts mit der objektiv vorliegenden Erklärung zu tun, den vorgenannten Grundbesitz zu übertragen. Vorgenannt ist/sind ja nicht nur Grundstück mit Wohnhaus und Stall, sondern auch sämtliche aufgeführten Flurstücke. Ihr Argument kann also genauso gut auch von der Gegenseite zur Unterstützung derer Meinung herangezogen werden.

Auszugehen ist daher davon, dass mit diesem Vertrag sämtliche Flurstücke auf die Tochter übertragen worden sind, so dass die aktuelle Eintragung der Tochter als Alleineigentümerin aller Flurstücke nicht unrichtig ist.

Es stellt sich dann die Frage, ob der Übertragungsvertrag von den Erben wegen Irrtums angefochten werden kann mit der Folge, dass die bestehende Situation korrigiert werden kann.

Dann müsste zum Zeitpunkt des Todes Ihrer Mutter ein Anfechtungsrecht bestanden haben.

Für die Anfechtung sehe ich schon aus verschiedenen formalen Gründen erhebliche Probleme.

Wenn es ein solches Anfechtungsrecht zum Todestag gegeben hat, ist es mit dem Erbfall auf die Erben übergegangen, also auf Sie und Ihre Schwester; es kann, wenn es überhaupt noch möglich ist, nicht alleine von Ihnen, sondern nur von allen Miterben gemeinschaftlich ausgeübt werden.

Die Irrtumsanfechtung muss zudem ohne schuldhaftes Zögern (unverzüglich) erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat, zu erklären, vgl. § 121 BGB.

Der notarielle Vertrag ist in 2016 erstellt worden; die Umschreibung des Eigentums auf Ihre Schwester ist ausweislich der Grundbuchauszüge im Dezember 2016 erfolgt. Von dieser Eigentumsumschreibung hat auch Ihre Mutter vom Grundbuchamt eine Mitteilung erhalten. Spätestens mit Zugang dieser Mitteilung war für Ihre Mutter erkennbar, dass zuviel Flurstücke auf die Tochter übertragen worden sind, folglich war ihr der Anfechtungsgrund bekannt.

Unter unverzüglich versteht die Rechtsprechung einen überschaubaren Zeitraum von maximal 2 Wochen. Da eine Anfechtung wohl bis heute nicht erklärt ist, gehe ich davon aus, dass das Anfechtungsrecht sehr wahrscheinlich wegen Fristablaufes erloschen ist.

Schließlich müssten Sie, wenn die formalen Hürden genommen sein sollten, in materiell-rechtlicher Hinsicht auch den Anfechtungsgrund darlegen und beweisen.

 Die Partei, die sich auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände – sei es zum Nachweis eines vom Urkundstext abweichenden übereinstimmenden Willens der Beteiligten, sei es zum Zwecke der Deutung des Inhalts des Beurkundeten aus der Sicht des Erklärungsempfängers (§§ 133, 157 BGB) – beruft, trifft die Beweislast für deren Vorliegen.

Sie müssten daher darlegen und im Streitfall beweisen, dass Ihre Mutter tatsächlich nur einen Teil des beschriebenen Grundbesitzes übertragen wollte.

Dabei kommt die eingangs erwähnte gesetzliche Vermutung der Richtigkeit einer notariellen Urkunde wieder ins Spiel. Da es eine solche Vermutung gibt, müssen Sie vollen Gegenbeweis erbringen, dass Ihre Mutter sich mit der Erklärung im Irrtum befand. Sollte das Gericht Zweifel haben, würden Sie den Prozess unweigerlich verlieren.

Zusammenfassend muss ich leider sagen, dass ich keine reelle Chance sehe, die aktuelle Eigentumssituation zu Ihren Gunsten ändenr zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Reinhard Otto
Rechtsanwalt

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