Baurecht/Nachbarschaftsrecht (Land Bremen); Dachsanierung
Fragestellung
Ich bin Eigentümerin eines mittleren Reihenhauses von 5 Reihenhäusern.
Haus 4 und 5 hat eine Dachsanierung vorgenommen, durch die Aufsparrendämmung ist das Dach incl. Regenrinne jetzt höher gekommen.
Haus Nr. 2 und 3 (ich) wollten ebenfalls unsere Dächer sanieren und den baulichen Vorgaben der Häuser 4 und 5 anpassen. Haus Nr. 2 ist jetzt abgesprungen wg. des zu erwartenden Ärgers mit Haus Nr. 1, der nicht sanieren möchte. Folgendes Problem liegt vor:
Durch die Sanierung liegt das Dach des Hauses 3 incl. der Regenrinne höher - Haus 1-3 hängen aber an einer Regenrinne, deren einziger Ablauf sich bei Haus 3 (mir) befindet. Die Wasserentsorgung für Haus 1 + 2 über die ursprünglich Dachrinne ist dann nicht mehr möglich.
Kann ich die geplante Dachsanierung vornehmen und Haus Nr. 1 und 2 diese Ankündigen und auf die dann nicht mehr vorhandene Regenwasserentsorgung hinweisen, so nach dem Motto "seht zu wie ihr klarkommt"?
Das zweite Problem welches sich jetzt durch die Absage des Hauses 2 ergibt, ist die Wasserentsorgung an der Vorderseite des Hauses. Hier hängen Haus 1-3 wieder an einer Dachrinne, deren Ablauf sich aber bei Haus 2 befindet. Meine neue Dachrinne lässt sich wahrscheinlich problemlos an die tieferliegende Dachrinne anschließen, es stellt sich aber nun die Frage ob mir die Eigentümer zu 1 + 2 dies verwehren können (schon allein wegen des Ärgers den ich auf der anderen Seite des Hauses verursache). Sollte ich mir hier vielleicht vorher den Anschluss von den Eigentümern zu 1 + 2 genehmigen lassen? Und was mache ich, wenn einer davon nein sagt?
Zu den 3 Liegenschaften liegen keine Eintragungen im Grundbuch vor (außer dem Wegerecht), im Baulastenverzeichnis ebenfalls nicht. Die Entwässerungspläne geben auch keine genaue Auskunft.
Etwaige Verträge zwischen den Eigentümern existieren ebenfalls nicht. Alle haben ein eigenes Flurstück, alle sind Zweiteigentümer, Baujahr der Immobilien ist 1962.
Also, was tun?
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Antwort von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle
Sehr geehrte Ratsuchende,
soeben hatte ich die Nachricht vom Plattformbetreiber erhalten. Schön, dass sich alles dann wohl noch klären konnte.
Zu Ihrer Fragestellung
bedauerlicherweise gibt es keine Eintragung im Grundbuch oder Baulastenverzeichnis.
Mangels einer solchen Eintragung kommt es dann zur gesetzlichen Regelung, wobei die Problematik bei Reihenhausanlagen leider nicht neu ist.
So hat u.a. auch das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 06.04.2006, Az.: I-5 U 134/05 in einem vergleichbaren Fall entschieden, dass ALLE Reihenhauseigentümer auch Miteigentümer der durchgehenden Dachrinnen und Fallrohre sind, wobei irrelevant ist, wo sich Abfluss und Fallrohr befindet.
Das bedeutet, dass alle fünf Eigentümer der Häuser 1-5 gemeinsam Eigentümer dieser Dachrinne sind.
Veränderungen an diesen gemeinsamen Dachrinnen dürfen dann aber - da es an einer abweichenden vertraglichen Regelung leider fehlt - nicht ohne Zustimmung der übrigen Nachbarn/ Miteigentümers vorgenommen werden. Das ergibt sich dann aus § 922 BGB.
Machen Sie es doch ("seht zu, wie ihr klarkommt") wäre ein Wiederherstellungs- und auch Schadensersatzanspruch der Nachbarn möglich.
Sie müssten die Zustimmung dann einklagen.
Auf der Vorderseite des Hauses haben Sie hingegen kein Problem, da eben auch das Fallrohr allen gemeinsam gehört, egal vor welchem Haus es verläuft.
Insoweit haben Sie auch ein Recht auf Anschluss, auch wenn Sie höher liegen.
Auch hier gilt wieder: Wird die Zustimmung verweigert, müssten Sie vor Gericht ziehen.
Sinnvoll wäre es, wenn alle Nachbar (1-5 sich zusammen setzen) wollen Einige die Dacherhöhung nicht, ist es eben so, obwohl die Zusatzdämmung sicherlich sinnvoll und wertsteigernd ist.
Hier könnte man es aber vielleicht so machen, dass auf der Hinterseite mittels Knick und Rohre, ein anderer Verlauf des Fallrohres geschaffen wird, so dass das Wasser dann doch noch abfließen kann. Kommt das nicht in Betracht, müsste ggf. die Dachrinne dort "abgehängt" werden.
Die Kosten sind dann von allen Miteigentümern gemeinsam zu tragen, was sicherlich in die Überlegung mit einfließen sollte.
Kommt es aber auch insoweit zu keiner Einigung, ist wieder leider nur der Gerichtsweg möglich, um fehlende Zustimmungen zu ersetzen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle, Oldenburg
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Kommentare
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vielen Dank für Ihre schnellen Ausführungen. Leider ist die Sachlage für mich nicht sehr günstig und ich habe daher noch einige Fragen.
Müssen die Häuser 4 und 5 tatsächlich zustimmen obwohl sie sich von der ehemals gemeinsamen Dach-
rinne schon abgetrennt haben?
Wenn ich versuche eine Zustimmung zu bekommen, sollte dies sicherlich in schriftlicher Form erfolgen. Gibt es Formulierungen die eine solche Zustimmung enthalten sollte? Kann und sollte eine solche Vereinbarung ins Baulastenverzeichnis eingetragen werden?
Mit freundlichen Grüßen
Helga Barke
auch wenn es faktsich wenig sinn macht - zustimmen müssen Sie, da die Trennung die Miteigentumsverhältnisse nicht zum Erlöschen gebracht hat.
Die Zustimmung sollte schriftlich erfolgen. Einen bestimmten Text brauchen Sie nicht, sondern es würde reichen, dass die Eigentümer mit der Maßnahme einverstanden sind. Dazu würde sogar eine Zeichnung der Maßnahme reichen, auf der alle unterschreiben.
Eine Eintragung ins Baulastverzeichnis KANN erfolgen und wäre für künftige Maßnahmen sinnvoll. Es ist aber kein MUSS, da die schriftliche Vereinbarung reichen würde.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle, Oldenburg