Anbau ohne Genehmigung

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Ein Nebengebäude ist dann gegeben, wenn es im Vergleich zum Hauptgebäude untergeordnete Bedeutung hat und also zu diesem hinzukommt. Im Unterschied zum Nebengebäude liegt ein Zubau vor, wenn eine Verbindung zum Hauptgebäude besteht, die zumindest optisch den Eindruck eines Gesamtbaus erweckt, was hier gegeben sein könnte. Der Anbau eines Nebengebäudes an das Hauptgebäude verändert seinen Charakter aber nicht, solange es statisch unabhängig ist, was ja hier mittels des eigenen Fundaments der Fall sein dürfte - ich würde daher so argumentieren.

Dieses ergibt sich aus der jeweiligen Landesbauordnung (Regelung über Abstandsflächen, Grundflächen usw.) in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der dazugehörigen Rechtsprechung. Eine allgemein gültige Definition findet sich nach meiner ersten Recherche so nicht im Gesetz.

2.
Diese Frage stellt sich leider so nicht mehr, da keine Genehmigung beantragt wurde, weshalb der Bau etc. schon formell illegal ist (allein wegen Fehlen der Baugenehmigung), sodass es auf den Einklang mit dem materiellen Baurecht nicht ankommt. Dieses wird erst im Rahmen des stets nachholbaren Baugenehmigungsverfahrens geprüft, dann aber eben nach neuen Recht. Eine rückwirkende Genehmigung gibt es also leider insoweit nicht.

Ein Bestandsschutz gibt es da leider wohl eher nicht, im Einzelnen:

Zum grundsätzlich nicht einfach gesetzlich geregelten Bestandsschutz (aber aus Art. 14 Grundgesetz – Eigentumsgarantie – herleitbar) ist Folgendes zu wissen:

Wenn Sie nachweisen können, dass die baulichen Anlagen und Nutzungen in der Vergangenheit für einen längeren Zeitraum vollständig den damals geltenden Bauvorschriften entsprachen, genießen sie Bestandsschutz. Dann können Sie den daraus resultierenden passiven Bestandsschutz durch behördlichen Bescheid feststellen lassen.

Es gilt jedoch folgende Beweislastregelung:

Den Bestandsschutz muss derjenige beweisen, der sich darauf beruft – also Sie als der Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn Sie z. B. wie hier ein Jahrzehnte altes Grundstück gekauft haben oder dieses nach dieser Zeit verkaufen wollen, aber keine Genehmigungsunterlagen dazu bekommen haben. Natürlich wird Ihnen die Behörde bei einem Antrag auf Akteneinsicht (s. o.) Kopien Ihrer eigenen/fremden Genehmigungsunterlagen überlassen – aber wenn auch bei der Bauaufsicht nichts vorliegt, bleibt es leider Ihr Problem.

Ansonsten scheidet Bestandsschutz allein durch Zeitablauf/Duldung durch die Behörde leider aus, da es hier insoweit keine derart geübte Rechtssprechungspraxis gibt, es zudem öffentliche Interessen und die der Nachbarn unzumutbar verkürzen würde.

Sie müssten also im Fall der Fälle am besten Akteneinsicht beim örtlichen Bauamt einholen (lassen - durch einen Anwalt ggf. bei Bedarf). Sie sollten diese bei der Baubehörde beantragen, um zu erfahren, ob nicht doch eine ehemalige Baugenehmigung aus den Akten erkennbar ist und/oder damals ein Einklang mit der damaligen Rechtslage bestand, da würde ich mich an Ihrer Stelle nicht allein auf die Auskunft der Behörde verlassen.

Eine nachträgliche Genehmigung ist außerdem denkbar.

Nicht (beweisbar – was von Ihnen auf Ihr eigenes Risiko zu gewährleisten wäre) genehmigte Bauten sind formell illegal.

Stellt sich zudem heraus, dass das Bauwerk gegen (bau- und sonstige) gesetzliche Bestimmungen und Verordnungen etc. verstößt, handelt es sich um die sogenannte materielle Illegalität, was heißt, das errichtete Bauwerk ist überhaupt nicht genehmigungsfähig.

Nur in einem solchen Fall kann regelmäßig eine Abbruchverfügung ergehen.

Andere Nachtteile wie Bußgelder, Beschränkungen der Nutzung, Baustopp etc. sind aber dennoch behördlicherseits möglich.

3.
Auch eine Verwirkung (§ 242 BGB in entsprechender Anwendung und in Verbindung mit dem Verwaltungsverfahrensgesetzes Ihres Bundeslandes) scheidet an sich aus, da ein Bau fortwährend rechtmäßig sein muss. Eine Verwirkung setzt ein sogenanntes Zeit- und Umstandsmoment voraus, also in Bezug auf Letzteres, dass die Nachbarn in irgendeiner Weise zu erkennen gegeben haben, dass sie damit einverstanden sind. Das ist hier aber leider nicht der Fall gewesen.

Zudem kann die Baubehörde auch von sich aus tätig werden, auch da kann ich keine Verwirkung erblicken, auch da müsste das Umstandsmoment vorgelegen haben.

4.
Insofern verweise ich auf meine obigen Ausführungen zum Thema Bestandsschutz.

Der am besten und leider wohl allein verfolgbare Punkt ist also der in Bezug auf den Zubau/Nebengebäude (s. o. Nr. 1.), was vielleicht doch mit dem Architekten besprochen werden sollte.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt