Baurecht / Immobilienkauf / Wohnraum im Keller / Hobbyraum
Beantwortet
Fragestellung
Guten Tag,
ich habe letztes Jahr eine Immobilie (Doppelhaushälfte) gekauft. Die Wohnfläche laut Notarvertrag betrug 142 qm und beinhaltete einen Raum im Keller (Tageslicht durch Lichtschächte, 2.4 m Deckenhöhe, beheizt, trocken) mit einer Fläche von 30 qm.
Ich hatte von Anfang an Zweifel, ob sich dieser Kellerraum uneingeschränkt als Wohnraum nutzen bzw. vermieten lässt. Der Makler und der Bauträger versicherten mir mehrfach dies sei der Fall. Nach Unterschrift des Notarvertrages hat sich herausgestellt, dass der Raum im Keller gar nicht genehmigt war. Ich habe daraufhin Euro 42.850,- vom Kaufpreis zurückbehalten und mit dem Bauträger eine schriftliche Vereinbarung getroffen, die Restsumme zu bezahlen sobald die Genehmigung als Wohnraum erfolgt sei.
In dieser nachträglichen Vereinbarung ist für die Genehmigung als Wohnraum die NW BauO, §48(5) zu Grunde gelegt. Im Notarvertrag wurde die Berechnung der Wohnfläche allgemein die Wohnflächenverordnung zu Grunde gelegt.
Auf wiederholte Nachfrage beim Bauträger habe ich nun erfahren, dass die nachträgliche Baugenehmigung für einen „Hobbyraum“ gestellt worden ist. Hiermit bin ich nicht einverstanden, da ich der Meinung bin, dass ein Hobbyraum nicht vollumfänglich als Wohnraum genutzt bzw. vermietet oder weiterverkauft werden kann.
Vor diesem Hintergrund fühle ich mich vom Bauträger getäuscht, da ich im Glauben war uneingeschränkt nutzbaren Wohnraum zu kaufen. Laut einer Stellungnahme des Rechtsanwaltes des Bauträgers handelt es bei einem Hobbyraum um uneingeschränkt nutzbaren Wohnraum. Dennoch bietet mir der Bauträger einen nachträglichen Preisnachlass von Euro 7.000,- unter Ausschluss jeglicher Schuldanerkennung an.
Nun meine Fragen:
Handelt es sich bei einem als Hobbyraum genehmigten Raum um uneingeschränkt nutzbaren Wohnraum (z.B. als Schlafzimmer, Wohnzimmer etc.)?
Habe ich unabhängig vom Status des Raumes im Keller die Möglichkeit den Notarvertrag anzufechten?
Welche Kosten könnte ich bei erfolgreicher Anfechtung des Notarvertrages beim Bauträger geltend machen bzw. welche Ansprüche hätte der Bauträger mir gegenüber (Immobilie ist derzeit vermietet)?
Vielen Dank und freundliche Grüße, T. S.
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Antwort des Experten
Sehr geehrter Fragensteller,
Hobby- und Wohnraum sind 2 unterschiedliche Nutzungsarten.
Siehe z. B. VG München, Urteil vom 18.04.2016 - M 8 K 14.2632:
"Sollen drei im Kellergeschoss befindliche Hobbyräume in eine Wohnung umgenutzt werden und soll eine ausreichende Belichtung der Räumlichkeiten durch eine entsprechende Abgrabung vor der Außenwand des Gebäudeteils geschaffen werden, kann der Genehmigungsfähigkeit das Einfügungsgebot im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB entgegenstehen, da sich die Zahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) des streitgegenständlichen Grundstücks dadurch verändert, dass das derzeitige Kellergeschoss zum oberirdischen Geschoss wird. (redaktioneller Leitsatz)"
Sollten nicht die baurechtlichen Vorgaben für Wohnraum eingehalten werden, ist insofern eine Nutzungsuntersagung durch das Bauamt möglich.
Vorrangig wäre hier per Einwurfeinschreiben eine Frist zu setzen gegenüber dem Bauträger, dass er bis spätestens z. B. dem 14.7.2017 für eine baurechtliche Umwidmung des Hobbykellers per Antrag beim Baumamt iSd § 48 BauO zu sorgen hat.
Nach fruchtlosem Fristablauf wäre dann ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich. Zu beachten sind hierbei auch die Gewährleistungsfrist nach § 438 BGB.
Je nach Sachlage ist auch eine Anfechtung nach §§ 123, 124 BGB denkbar.
( "(1) Die Anfechtung einer nach § 123 anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen.
(2) 1Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, im Falle der Drohung mit dem Zeitpunkt, in welchem die Zwangslage aufhört. 2Auf den Lauf der Frist finden die für die Verjährung geltenden Vorschriften der §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.
(3) Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind."
Dafür muss man aber den Täuschungsvorsatz bejahen können, was eine vertiefte Prüfung der Sach- und Rechtslage erforderlich machen würde. Grundsätzlich wäre dieser am ehesten zu bejahen, wenn der Kaufvertrag erst nach teilweiser ablehnender Erstbaugenehmigung geschlossen worden wäre.
Nach erfolgreicher Anfechtung hätte der Bauträger alle Kosten zu tragen und der Vertrag wäre komplett 'rückabzuwickeln. Wählt man hingegen den Weg über die Nacherfüllung / Schadensersatz, kann man auch den Kaufpreis mindern, aber natürlich auch komplett zurücktreten. Nach erfolgreicher Anfechtung können aber keine Mängelrechte mehr geltend gemacht werden. Dann ist der Vertrag vollständig aufzulösen.
Aufgepasst:
Ist der Kaufpreis schon gezahlt, die Eigentumsumschreibung aber noch nicht erfolgt birgt ein Rücktritt und eine Anfechtung erhebliche Risiken für den Käufer.
Wird nämlich in diesem Stadium der Rücktritt oder die Anfechtung erklärt und fällt der Verkäufer danach in die Insolvenz, so kann der Insolvenzverwalter die Löschung der Vormerkung verlangen. Den gezahlten Kaufpreis hingegen kann der Käufer lediglich als Insolvenzforderung anmelden. Dies bedeutet, dass er in der Regel nichts oder nur einen geringen Teil des gezahlten Betrages zurückbekommen wird (vgl. BGH, Urteil vom 22.01.2009, IX ZR 66/07).
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -
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Kommentare
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das heißt, dass der im Keller befindliche Raum (obwohl mit einer innen liegenden Treppe mit dem Rest der Wohnung verbunden ist) keinen Wohnraum darstellt (und somit nicht z.B. als Schlafzimmer nutzbar wäre), selbst wenn er als Hobbyraum genehmigt wäre. ---- Richtig oder falsch ? Das ist der eigentliche der Kern meiner Frage. Mit freundlichen Grüßen, T.S.
wenn im Kaufvertrag und auch in mündlichen Zusagen der Hobbyraum als Wohnraum bezeichnet wurde und keine Nutzungsgenehmigung als Wohnraum durch die Baubehörde erfolgte, liegt keine Nutzungsfähigkeit als Wohnraum vor. Irgendwelche Verbindungen durch Treppen ändern daran nichts. Entweder es ist als Wohnraum genehmigungsfähig oder nicht. Insofern ist auch das Entgegenkommen wahrscheinlich darauf beruhend, dass der Vertrag nicht eingehalten werden kann.
MfG
D. Saeger
- RA -