Änderung des Verteilersschlüssels bei WEG-Anlage
Beantwortet von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fragestellung
Guten Tag,
der notarielle Kaufvertrag für meine Wohnung wurde am 08.12.2014 geschlossen.
Am 01.03.2015 war der Eigentumsübergang. (Nutzung zur Renovierung und Kostentragung wie z.B. Hausgeld).
Gem. Teilungserklärung gehören mir 283,21/1000tel. Die Teilungserklärung wurde im Mai 2014 erstellt. Gem. §8 der Teilungserklärung (Lastentragung) werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt.
Für das Jahr 2015 wurde noch keine Abrechnung über die Hausverwaltung erstellt, da bei der nächsten Eigentümerversammlung am 01.06.2016 über eine Änderung der Nebenkostenumlage von Miteigentumsanteilen auf Quadratmeter vorgenommen werden soll.
Im notariellen Kaufvertrag steht: Ich kaufe: 'Sondereigentum an der Einheit Nr. 1 des Aufteilungsplanes im Erdgeschoss links gelegen und 6 Räumen im Keller (Flur, drei Abstellräume/,Keller, Hobbyraum und Spielkeller) sowie einer Garage.'
In Zahlen: EG Wohnfläche 95,75 qm und im Keller Nutzungsfläche von 52 qm.
Die Stadt Münster hat die Anfrage auf Umwandlung von der Nutzfläche im Keller auf Wohnfläche mit der Begründung abgelehnt, dass die Fenster etwas zu klein wären und keine Fluchtwege vorhanden sind. Dies hatte bereits der Voreigentümer gestellt.
Jetzt aber, da ich den Keller auch renoviert habe, soll der Verteilerschlüssel von Miteigentumsanteilen auf Quadratmeter umgestellt werden, da ich ja angeblich auch mehr Quadratmeter nutze. Somit soll ich mehr an den Nebenkosten beteiligt werden und die anderen entlastet werden. Damit bin ich natürlich nicht einverstanden. Meine derzeitige Nutzung in den Kellerräumen ist: 1 Arbeitszimmer, 1 Spielzimmer für meine 8-jährige Tochter und 1 Badezimmer.
Frage: Zählt die Nutzfläche mit zur Wohnfläche bei der Änderung des Verteilerschlüssels?
Nicht einmal die erste Abrechnung ist erfolgt und schon soll die in der Teilungserklärung
angegebene Lastentragung geändert werden. Dadurch würden erhebliche Mehrkosten auf
mich zukommen.
(Falls ja, müsste dann nicht die Teilungserklärung geändert werden, sodass ich mehr 1000tel hätte.)
Freundliche Grüße
Christoph Brüning
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Sehr geehrter Herr Brüning,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten werde.
Zur Kostenverteilung:
Das Gesetz sieht in § 16 II WEG vor, dass alle Kosten der gemeinsamen Anlage nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Ausnahmen hiervon bestehen in der Regel dort, wo nach Verbrauch abgerechnet werden kann, insbesondere natürlich bei den Heiz- und regelmäßig auch bei den Wasserkosten.
Neben dieser gesetzlichen Regelung ist insbesondere die Teilungserklärung maßgeblich. Diese kann einen anderen Verteilungsmaßstab vorsehen, dies ist derzeit bei Ihnen nicht der Fall.
Um einen Verteilungsschlüssel zu ändern, gibt es hierbei verschiedene Möglichkeiten.
Denkbar wäre, dass die gesamte Teilungserklärung geändert wird. Hierfür müssten aber alle Eigentümer zustimmen, gegen Ihren Willen wäre daher eine entsprechende Änderung nicht möglich.
Ebenfalls möglich ist ein Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 III WEG. Hier ist die Rechtsprechung recht großzügig, nur ein willkürlicher Beschluss ist zu beanstanden. Da hier jedoch ein sachlicher Grund (nämlich Ausbau des Kellers) vorliegt, wäre eine Umstellung der Kosten durch einen Mehrheitsbeschluss wohl nicht zu beanstanden.
Allerdings ist zu berücksichtigen, dass es hier durchaus EInschränkungen gibt:
Nach § 16 III WEG kann so z.B. keine rückwirkende Änderung beschlossen werde. Wenn man daher nun für die Vergangenheit die Abrechnung ändern möchte, ist dies rechtlich nicht möglich.
Ebenfalls bezieht sich § 16 III WEG nur auf die BEtriebskosten. Nicht erfasst sind damit insbesondere alle Instandhaltungskosten sowie die Ansparungen auf die Rücklage. Wenn daher die Gemeinschaft beabsichtigt, den kompletten Verteilungsschlüssel für alle Kostenarten zu ändern, so wäre auch dies unwirksam.
Sie haben ferner auch angefragt, ob die Nutzfläche mit zur Wohnfläche gehört. Letztlich kommt es hier darauf an, was man beschließt. Wird eine Verteilung nach Wohnfläche vorgenommen, so ließe sich vertreten, dass der Keller nicht zur Wohnfläche gehört. Wird der Begriff "Wohnfläche" Verwendet, so meint dies regelmäßig die Wohnfläche gemäß der Wohnflächenverordnung. Wenn der Keller z.B. nicht hoch genug ist, wäre dieser Bereich nicht als WOhnfläche anzusehen.
Wichtig ist, dass Sie einen Beschluss, der gefasst wird, nur binnen eines Monats angreifen können. Hierfür eine ist eine gerichtliche Klage erforderlich. Wenn daher die Eigentümer am 01.06.16 eine Änderung des Verteilungsschlüssels beschließen und Sie hiermit nicht einverstanden sind, müssen Sie Klage einreichen, da der Beschluss sonst mit dem beschlossenen Inhalt wirksam wird. Wenn eine Klage erforderlich wird, können Sie sich gerne mit mir in Verbindung setzen.
Abschließend möchte ich Sie noch auf ein Problem hinweisen. In der Teilungserklärung kann sich eine Nutzungsregelung befinden. Man geht hierbei davon aus, dass die Beschreibung der Räume eine solche Nutzungsbestimmung beinhaltet. Nach der Teilungserklärung haben Sie Kellerräume erworben. Dies bedeutet zugleich, dass diese Räume an sich nur als Keller (Abstellraum) genutzt werden dürfen. Sie schreiben in IHrer Anfrage, dass Sie renoviert und evtl. umgebaut haben, die Räume werden nun eher als WOhnung genutzt. Meines Erachtens widerspricht dies der Teilungserklärung, so dass die Nutzung in der vorliegenden Form unzulässig ist. Es droht daher grundsätzlich eine INanspruchnahme durch andere Eigentümer, die IHnen die weitere Nutzung in der derzeitigen Form untersagen.
Möglicherweise sollte man daher darauf drängen, dass die gesamte Teilungserkärung geändert wird, was jedoch mit Kosten verbunden ist und letztlich auch nur möglich ist, wenn eine kleine WEG vorliegt, da anderenfalls meist die Änderung am WIderstand eines einzelnen scheitert.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben. Bei Bedarf wenden Sie sich einfach unter Mueller@seither.info an mich, wenn noch weitere Fragen bestehen sollten.
Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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