Anwalt für Mietrecht online fragen

Mietrecht Online Beratung

Das Mietrecht ist eines der wichtigsten Rechtsgebiete, mit dem fast jeder im täglichen Leben in Berührung kommt. Gerade in den Ballungsräumen der Großstädte leben viele Menschen in Mietverhältnissen. Da kann es schnell einmal zwischen Immobilieneigentümern, die Wohnungen vermieten, und Mietern, die sich ihren Lebensmittelpunkt in gemieteten Räumen eingerichtet haben, zu Meinungsverschiedenheiten kommen.

Um Meinungsverschiedenheiten vorzubeugen und sich im Klaren über die eigenen Rechte und Pflichten zu sein, sollten sowohl Mieter als auch Vermieter richtig informiert sein.

Lesen Sie jetzt unseren Mietrechts-Ratgeber und informieren Sie sich über Ihre Rechte und Pflichten.

Online Ratgeber Mietrecht

Mietstreitigkeiten, eine immense Anzahl an jährlich stattfindenden Gerichtsverfahren und gravierende Entscheidungen des BGH sorgen für Aufsehen und sind heute klassifizierend für das deutsche Mietrecht. Darunter werden alle Rechtsvorschriften gesammelt, die den Abschluss, die Durchführung und die Beendigung von Mietverhältnissen betreffen. Diese Regelungen sind im BGB in den Paragraphen 535 ff zusammengestellt. Daneben gibt es weitere wichtige Vorschriften, beispielsweise in der Nebenkostenverordnung oder der Heizkostenverordnung. Das Mietrecht ist von grundlegender Bedeutung, denn die Mehrheit aller Menschen ist im Laufe ihres Lebens davon betroffen.

Unser Mietrecht-Ratgeber richtet sich sowohl an Mieter als auch an Vermieter und nennt häufig vorkommende Themen:

Inhalt

1. Abschluss eines Mietvertrags
2. Kündigung eines Mietvertrags
3. Vertragspflicht des Mieters: Mietzahlung
4. Nebenkosten: Abschlagszahlung und Abrechnungspflicht
5. Vertragsgemäßer Zustand der Mieträume
6. Vorteile einer Online-Beratung im Mietrecht
7. Mietrecht-Themen im Überblick
   7.1 Mietvertrag
   7.2 Mieterhöhung
   7.3 Mietminderung
   7.4 Mietmängel
   7.5 Eigenbedarf
   7.6 Kündigung
   7.7 Nebenkosten
   7.8 Schönheitsreparatur
   7.9 Renovierung
   7.10 Haustiere
   7.11 Untermiete
   7.12 Eigentumswohnung
   7.13 Gewerbemietrecht
   7.14 Gewerbemietvertrag
   7.15 Gewerbliche Nebenkostenabrechnung
   7.16 Mietkaution
   7.17 Wohnflächenberechnung
   7.18 Rauchen in Mietwohnung
   7.19 Mietspiegel
   7.20 Nachmieter
   7.21 Verjährung
   7.22 Wohnrecht
   7.23 Wohnungsübergabeprotokoll
   7.24 Mietstreitigkeiten, Mieter zahlt Miete nicht

1. Abschluss eines Mietvertrags

Vor Unterzeichnung eines Mietvertrages muss der Inhalt sorgfältig gelesen werden, denn die Unterschrift schafft Rechtskraft. Bei Wohnraummietverträgen können nur überraschende, benachteiligende Klauseln nachträglich angefochten werden, wenn sie zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen gehören. Einzeln aufgeführte Klauseln sind im Zweifelsfall wirksam, wenn sie nicht sittenwidrig sind oder gegen Gesetze verstoßen.

2. Kündigung eines Mietvertrags

Der Mieter kann seinen Mietvertrag jederzeit ohne Begründung kündigen. Er muss allerdings eine 3-monatige Kündigungsfrist einhalten, wenn kein Anlass für eine außerordentliche, fristlose Kündigung besteht. Der Pflicht, die Miete innerhalb der Kündigungsfrist weiter zu zahlen, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen entgehen, wenn er einen Nachmieter benennt.

Der Vermieter darf das Mietverhältnis nur aus bestimmten, gesetzlich aufgeführten Gründen kündigen. In § 573 BGB wird das Kündigungsrecht von einem „berechtigten Interesse“ des Vermieters abhängig gemacht. Eigenbedarf gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 2 wird häufig geltend gemacht.

Gegen eine Kündigung seines Wohnraummietvertrags kann sich der Mieter wehren. Neben der Fristenregelung steht ihm gemäß § 574 BGB ein Widerspruchsrecht aus Härtegründen zu. Liegen Kündigungsgründe, beispielsweise Eigenbedarf, nachweislich nicht vor, besteht das Mietverhältnis fort und die Kündigung wird unwirksam.

3. Vertragspflicht des Mieters: Mietzahlung

Pünktliche Mietzahlung ist Hauptleistungspflicht des Mieters (§ 535 Absatz 2 BGB). Die Höhe der geschuldeten Mietzahlung ergibt sich aus dem Mietvertrag. Die Miethöhe kann als Vertragsbestimmung nur mit Einverständnis aller Vertragsparteien verändert werden. Vor einer Mieterhöhung muss der Vermieter seine Absicht schriftlich mitteilen und begründen, um die Zustimmung des Mieters zu erlangen.

Mögliche Gründe für eine Mieterhöhung sind in den §§ 558 bis 560 BGB aufgezählt. Nach Zustimmung gilt die neue Miethöhe als vereinbart. Verweigert der Mieter die Zustimmung, kann der Vermieter Klage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Das Gericht prüft dann die Einhaltung der Formvorschriften und die Zulässigkeit der Begründung. Liegen weder formelle Fehler noch Berechnungsfehler vor und entspricht die verlangte Miethöhe der Ortsüblichkeit, muss der Mieter die neu berechnete Miete zahlen, oder von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

4. Nebenkosten: Abschlagszahlung und Abrechnungspflicht

Zusätzlich zur Miete ist, wenn das mietvertraglich vereinbart wurde, die Nebenkostenpauschale zu zahlen. Der Vermieter ist verpflichtet, jährlich eine Abrechnung durchzuführen, aus der Ausgaben (Kosten) und Einnahmen (Abschlagszahlungen) zu erkennen sind. Welche Kostenpositionen als Mietnebenkosten auf die Mieter umgelegt werden können, ergeben sich aus der Nebenkostenverordnung. Bei Wohnraummietverträgen reicht eine pauschale Bezugnahme auf diese Aufstellung aus, um die einzelnen Abrechnungspositionen zum Inhalt des Mietvertrages zu machen.

Die Abrechnung muss jährlich erfolgen und formal so gestaltet sein, dass der Mieter sie überprüfen kann. Sicherer ist es jedoch, einen Anwalt für Mietrecht damit zu beauftragen, die Betriebskostenrechnung zu prüfen.

5. Vertragsgemäßer Zustand der Mieträume

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die vermieteten Räume in nutzbarem Zustand zu überlassen. Der Nutzungszweck geht aus dem Wortlaut des Mietvertrags hervor. Bei der Vermietung von Wohnraum können andere Vermieterpflichten gelten als bei einem Geschäftsraummietvertrag. Anschlüsse für die Wasser- und Stromversorgung sind zum Wohnen wichtig. Eine abschließbare Wohnungstür und klare Fenster, die sich öffnen und schließen lassen gehören zum Grundstandard. Instandhaltung und notwendige Renovierung von Mieträumen gehören zur Vermieterpflicht. Renovierung und Schönheitsreparaturen kann er durch Mietvertragsklausel auf den Mieter übertragen.

Über den konkreten Inhalt der verwendeten Klauseln sollte der zukünftige Mieter vor Vertragsunterzeichnung mit einem im Mietrecht erfahrenen Anwalt reden. Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit Regeln dafür aufgestellt, wie eine Klausel ausgestaltet sein muss, um die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen rechtswirksam auf den Mieter zu übertragen. Wichtig ist dabei, dass keine festgesetzten Zeitspannen, sondern die tatsächliche Notwendigkeit ausschlaggebend für den Zeitpunkt von Schönheitsreparaturen ist.

Der Vermieter ist verpflichtet, einzuschreiten, wenn die Wohnnutzung durch das Verhalten von Mitmietern oder durch äußere Umstände erheblich gestört wird. Lärm aus der Nachbarwohnung, Zigarettenrauch im Treppenhaus oder Wasser, das durch die Decke läuft sind typische Beispiele für nachbarschaftliche Probleme, die der Vermieter durch Erteilung von Abmahnungen oder notfalls durch Kündigung des Störers beseitigen muss.

6. Vorteile einer Online-Beratung im Mietrecht

Zu mietrechtlichen Auseinandersetzungen kann es ganz plötzlich kommen. Unerwartet bringt die Post das Kündigungsschreiben oder das Schreiben mit dem Mieterhöhungsverlangen. Auch eine Abmahnung wegen angeblichen mietvertragswidrigen Verhaltens kann unerwartet kommen. In allen Fällen ist es sinnvoll und beruhigend, kurzfristig den Rat eines kompetenten und im Mietrecht erfahrenen Anwalts einzuholen. Diese Möglichkeit bietet yourXpert. Eine erste Auswahl an Anwälten mit nachgewiesenen Fachkenntnissen ist schon geschehen. Persönliche Kriterien können anhand von Beschreibungen und Fotos eingebracht werden. Die Beratung erfolgt diskret. Vorteile gegenüber der Beratung in einer Anwaltskanzlei liegen darin, dass vor der Beratung kein Termin vereinbart werden muss und dass die erste Beratung sehr diskret ist. Es ist absolut ausgeschlossen, dass man dem Vermieter oder dem Nachbarn im Wartezimmer begegnet.
 

7. Mietrecht-Themen im Überblick

7.1 Mietvertrag

Viele Mietverträge enthalten Fallstricke, die für einen Laien nur sehr schwer zu erkennen sind. Um böse Überraschungen zu vermeiden empfiehlt es sich den Vertrag vorab von einem Rechtsanwalt für Mietrecht prüfen zu lassen. So können Sie vor Vertragsabschluss mögliche nachteilige Vertragspassagen ausfindig machen lassen und diese zu Ihren Gunsten anpassen. Sie können Ihren Mietvertrag bei yourXpert ganz einfach online prüfen lassen!
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7.2 Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn die formalen und inhaltlichen Voraussetzungen dafür gegeben sind. Wird die Mieterhöhung mit der Anpassung an die „ortsübliche Vergleichsmiete“ begründet, müssen mindestens 12 Monate seit der letzten Erhöhung vergangen sein. Ein weiterer Grund für eine Mieterhöhung können wertsteigernde Baumaßnahmen sein, deren Kosten prozentual auf die Miete umgelegt werden können.
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7.3 Mietminderung

Entspricht der Zustand der Mietsache nicht den vertraglichen Vereinbarungen, muss der Mieter den Vermieter zuerst über die von ihm beanstandeten Mängel informieren und ihm ausreichend Gelegenheit zur Beseitigung geben. Lehnt der Vermieter die Beseitigung von Mängeln ab oder reagiert er nicht auf die Aufforderung, kann der Mieter bei Vorliegen aller Voraussetzungen eine Mietminderung erklären. Die Mietminderung muss der Höhe nach bestimmt und begründet sein. Eine rechtlich nicht begründete Mietminderung kann zur Kündigung führen, wenn sie die dazu erforderliche Höhe erreicht hat.
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7.4 Mietmängel

Mietmängel können den Mieter zur Mietminderung berechtigen, wenn der Vermieter trotz Aufforderung keine Anstrengungen zur Beseitigung unternimmt. Als Mietmangel können Schäden der Bausubstanz, beispielsweise feuchte Wände, unzureichend isolierte, undichte Fenster, oder Störungen von außen wie Lärm der Nachbarn, Baustellenlärm und –staub oder Zigarettenrauch im Hausflur anerkannt werden.

7.5 Eigenbedarf

Eigenbedarf ist ein Kündigungsgrund, den der Vermieter geltend machen kann, wenn er für sich selbst oder für nahe Familienangehörige eine Wohnung braucht. Wichtige Voraussetzung neben dem engen persönlichen Verhältnis ist, dass der Bedürftige gerade nicht über ausreichenden Wohnraum verfügt. Kündigung eines bisherigen Mietverhältnisses oder der notwendige Umzug wegen Studiums oder wegen eines Jobwechsels ist hier vorstellbar. Auch die Notwendigkeit, eine Pflegeperson aufzunehmen, wurde schon als Eigenbedarf anerkannt.
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7.6 Kündigung

Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können das Mietverhältnis unter Einhaltung gesetzlicher Fristen kündigen. Der Vermieter muss seine Kündigung begründen. Kündigungsgründe sind abschließend in § 573 BGB aufgezählt. Als Generalklausel gelten die „sonstigen berechtigten Interessen“. Verstößt der Mieter gegen mietvertragliche Pflichten, kann der Vermieter eine außerordentliche, fristlose Kündigung erklären. Neben Zahlungsverweigerung können auch tätliche Übergriffe oder beleidigende Äußerungen gegen den Vermieter oder seine Vertreter zur sofortigen Kündigung führen.
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7.7 Nebenkosten

Der Vermieter kann Kosten, die im Interesse des Mieters für die Immobilie aufgewendet werden, durch mietvertragliche Vereinbarung als Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Welche Positionen konkret umlagefähig sind, ergibt sich aus der Nebenkostenverordnung. Der Mieter ist zur Zahlung nur dann verpflichtet, wenn die jeweilige Nebenkostenposition ausdrücklich zum Gegenstand des Mietvertrages wurde und wenn tatsächlich Kosten angefallen sind.
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7.8 Schönheitsreparatur

Als Schönheitsreparaturen werden solche Maßnahmen bezeichnet, die dazu dienen, eine Wohnung nach eigenem Geschmack wohnlich zu machen. Nach gesetzlicher Definition gehören dazu neben den Malerarbeiten an Wänden und Decken das Streichen von Heizkörpern und ihren Rohren sowie von Fußböden, Innentüren, der Fensterrahmeninnenseiten und Türen. Schönheitsreparaturen können durch Vertragsklauseln auf den Mieter abgewälzt werden. Werden statt des Zustands der Wohnung bestimmte Zeitabläufe als Maßstab für die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen eingesetzt, könnte die Klausel rechtsunwirksam sein und jede Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen entfallen lassen.
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7.9 Renovierung

Nur derjenige Mieter, der eine vollständig renovierte Wohnung übernommen hat, ist dazu verpflichtet, vor seinem Auszug komplett zu renovieren.

7.10 Haustiere

Die Haltung von Kleintieren wie Hamstern, Meerschweinchen, Wellensittichen oder Zierfischen in Aquarien, Käfigen, Terrarien etc. ist grundsätzlich erlaubt. Anders ist es jedoch bei Hunden oder Katzen. Hier bedarf es der Einwilligung des Vermieters.
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7.11 Untermiete

Wer seine Wohnung untervermieten möchte benötigt die Zustimmung des Vermieters. Hat man diese nicht bekommen und vermietet trotzdem unter, hat der Vermieter das Recht einem außerordentlich und fristlos zu kündigen.

7.12 Eigentumswohnung

Für Eigentumswohnungen wird mit dem Argument geworben, dass keine Miete mehr gezahlt werden müsste. Monatliche Zahlungen sind aber dennoch fällig. Es handelt sich um Kosten und Rücklagen der Verwaltung, die für notwendige Reparaturen verwendet werden.

7.13 Gewerbemietrecht

Das Gewerbemietrecht und das private Mietrecht unterscheiden sich in vielerlei Punkten. Während beispielsweise der Vermieter im Wohnungsmietrecht maximal drei Monatsmieten als Kaution verlangen darf, gibt es im Gewerbemietrecht für die Kautionshöhe keine Obergrenze.

7.14 Gewerbemietvertrag

Für den Gewerbemietvertrag gelten andere Kündigungsvorschriften als für Wohnungsmietverträge. Kündigungen und Mieterhöhungen sind leichter durchsetzbar, weil der soziale Sonderschutz für den Lebensmittelpunkt des Mieters entfällt. Der Verwendungszweck der Mieträume sollte im Gewerbemietvertrag immer angegeben werden, um spätere Auseinandersetzungen über Vermieterpflichten und Mieterrechte zu vermeiden.

7.15 Gewerbliche Nebenkostenabrechnung

Die Rechnungspositionen einer gewerblichen Nebenkostenabrechnung müssen im Mietvertrag jeweils konkret ausgeführt sein. Anders als im Wohnraummietrecht reicht ein Verweis auf die Auflistung in der Nebenkostenverordnung nicht aus, weil diese Verordnung nur für Wohnungsvermietung gilt. Die Anforderungen an die Beschreibung einzelner besonderer Betriebskosten sind im Gewerbemietbereich hoch. Die Verjährung von Ansprüchen aus der gewerblichen Betriebskostenabrechnung tritt nach 3 Jahren regulär ein.

7.16 Mietkaution

Der Vermieter ist dazu berechtigt, zur Sicherung seiner Mietforderungen eine Kaution zu verlangen. Die Mietkaution darf den Wert von 3 Monatsmieten nicht übersteigen. Das Geld muss getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters aufbewahrt werden. Die Mietkaution darf nur für unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen, die mit der Mietzahlung in Zusammenhang stehen, verwendet werden. Wird das Mietverhältnis beendet, muss der Vermieter die Kaution herausgeben, wenn keine Forderungen mehr bestehen.

7.17 Wohnflächenberechnung

Entsprechen die im Mietvertrag festgehaltenen Wohnflächen den tatsächlichen Größenverhältnissen der Wohnung? Denn je nach Art der Berechnung kann die Wohnfläche sehr unterschiedlich ausfallen, handelt es sich beispielsweise um Balkonflächen, Dachschrägen, Raum unter Treppen o. ä.

7.18 Rauchen in Mietwohnung   

Wird individuell vereinbart, dass in der Wohnung oder den Gemeinschaftsräumen gar nicht oder nur gelegentlich geraucht werden darf, ist dies wirksam. Verstoßen Sie jedoch dagegen, droht Ihnen in letzter Konsequenz die Kündigung. Unwirksam ist hingegen eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag, die das Rauchen in der Wohnung verbietet. An diese müssen Sie sich nicht halten.

7.19 Mietspiegel

Der Mietspiegel ermöglicht einen Überblick über die Vergleichsmieten im Bereich einer Stadt oder einer Gemeinde. Gemäß § 558 c BGB wird er von der Gemeinde oder von Vertretern der Mieterinteressen und Vertretern der Vermieterinteressen gemeinsam ausgearbeitet. Nicht jede Gemeinde hat einen Mietspiegel. Neben dem einfachen Mietspiegel gibt es den qualifizierten Mietspiegel, der nach § 558 d BGB in zweijährigem Rhythmus zu erneuern ist. Dieser qualifizierte Mietspiegel wird von Experten erarbeitet und muss von den Interessenverbänden anerkannt werden. Dann genießen seine Angaben die Vermutung der Richtigkeit und können beispielsweise bei Gericht verwendet werden.

7.20 Nachmieter

Will der Mieter das Mietverhältnis beenden, kann er dem Vermieter einen Nachmieter vorschlagen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, mit dem Nachmieter einen Mietvertrag abzuschließen. Erfüllt der Nachmieter allerdings alle Anforderungen an einen Mieter, ist er also insbesondere zahlungsfähig, kann der Mieter verlangen, ohne Einhaltung der Kündigungsfrist von 3 Monaten aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden.

7.21 Verjährung

Mietforderungen verjähren innerhalb der allgemeinen Frist von 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährung beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und in dem der Anspruchsberechtigte vom Anspruch erfährt. Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Wohnung während der Mietzeit, unterlassener Schönheitsreparaturen etc. verjähren gemäß § 548 BGB in 6 Monaten. Bei Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung ist die Verfallklausel zu beachten, die es dem Vermieter verbietet, nach Ablauf eines Jahres noch Forderungen geltend zu machen. Die Nachforderungen sind zwar nicht verjährt, aber nicht mehr durchsetzbar.

7.22 Wohnrecht

Ein Mietverhältnis begründet kein Wohnrecht. Als Wohnrecht wird das dingliche Recht, Wohnräume zu nutzen, bezeichnet. Das Wohnrecht wird als Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Es gewährt mehr Rechte als das durch den Mietvertrag eingeräumte Besitzrecht. Der Wohnberechtigte kann über sein Wohnrecht verfügen, es beispielsweise veräußern. Das Wohnrecht endet durch Löschung im Grundbuch, nicht durch Kündigung.

7.23 Wohnungsübergabeprotokoll

Um den Zustand von Mieträumen bei der Rückgabe oder bei der Übergabe zu dokumentieren, empfiehlt es sich, in Anwesenheit des Vermieters oder seines Vertreters ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen. Daraus sollte der Renovierungszustand in sämtlichen Räumen erkennbar sein. Konkrete Schönheitsmängel wie offene Dübel, Löcher oder Beschädigungen des Bodenbelags müssen konkret bezeichnet werden.

7.24 Mietstreitigkeiten, Mieter zahlt Miete nicht

Mietstreitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter sind im Alltag Gang und Gebe. Eine Nachzahlungsaufforderung der Betriebskosten, Schimmelbildung in der Wohnung, Verweigerung einer Ausbezahlung der Mieterkaution - Gründe gibt es genügend. Dennoch kann eine außergerichtliche Lösung oft allen Beteiligten Zeit, Geld und Nerven sparen.

Bildnachweis: © fotolia.com – Tijana
 

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