WEG-Recht, Verjährung einer Hausgeldforderung
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Pilarski,
• Eigentumswohnung vom 1.1.13 bis März 2013 im Eigentum einer Erbengemeinschaft, leer stehend, dann verkauft.
• Die Jahresabrechnung (Nebenkosten und Hausgeldzahlungen) 1.1.2013 – 31.12.2013 wurde am 29.04.2015 in einer Eigentümerversammlung rechtskräftig beschlossen.
• Bereits etwas vorher, mit Schreiben vom 22.03.2015 erging ein Schreiben der Hausverwaltung, aber adressiert an die Mutter (die bereits in 2012 verstorben war), nicht an die Erbengemeinschaft, über eine Hausgeldnachzahlung für die Zeit 01.01.2013 bis 31.03.2013 in Höhe von 248,68 €. Das Schreiben kam nicht bei der Erbengemeinschaft an, ist verloren gegangen. Es kann sein, dass die falsche Adressierung passierte, weil der Hausverwaltung versehentlich der Tod der Mutter und die Adresse der Erbengemeinschaft nicht mitgeteilt wurde.
• Am 01.06.2016 erreicht eine Zahlungserinnerung der Hausverwaltung die Erbengemeinschaft (248,68 €).
Frage: Ist die Nachzahlungsforderung verjährt?
Zwei Argumente für eine Verjährung wären meines Erachtens denkbar:
a. Nebenkostenabrechnung kam erst im März 2015 für den Zeitraum 1. Quartal 2013.
Die Beschlussfassung der Jahresabrechnung erfolgte sogar noch etwas später.
b. Die Nachzahlungsforderung erreichte (wegen unrichtiger Adressierung) die Erbengemeinschaft erst am 1.6.2016.
Ein Verwaltervertrag (war weit vor dem Jahr 2000 geschlossen worden) ist nicht mehr beschaffbar. Soweit keine gesetzliche Regelung existiert, können Sie von der meistverbreiteten Regelung ausgehen.
Vielen Dank bereits an dieser Stelle.
Freundliche Grüße
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Michael Pilarski
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für die Anfrage. Eingangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in entsprechende Verträge und relevante Unterlagen nicht möglich ist.
Hinsichtlich derartiger Hausgeldzahlungen ist, daher hatte ich Nachfragen, stets zu unterscheiden, ob die Forderungen Hausgeldvorauszahlungen oder Hausgeldnachzahlungen in Form von Abrechnungsspitzen betrifft.
Die Hausgeldvorauszahlungen werden von der WEG grundsätzlich im Wirtschaftsplan der WEG festgelegt. Zahlungen und Forderung, die im Wirtschaftsplan festgelegt worden sind, unterliegen der dreijährigen Verjährungsfrist. Daher gilt für den Beginn der Verjährungsfrist auch das BGB. Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, und der Anspruchsteller Kenntnis vom Anspruch erlangt oder grob fahrlässig nicht erlangt.
Etwas anderes sind die Festsetzungen der Zahlungen im Rahmen der Jahresabrechnung über die Vorauszahlungen und ähnliches. Zwar gilt hier auch eine dreijährige Verjährungsfrist nach BGB. Die Jahresabrechnung wird aber, wie Sie sagen, durch einen Beschluss gefasst. Charakteristisch für diese Beschlüsse ist jedoch, dass an sich nicht der gesamte Nachzahlungsbetrag festgesetzt wird, sondern nur die sogenannten Abrechnungsspitzen. Darunter sind die Beträge zu verstehen, die die im Wirtschaftsplan festgelegten Vorauszahlungen übersteigen. Der Beschluss für die Jahresabrechnung begründet also den Anspruch auf Nachzahlung der über die Vorauszahlungen hinausgehenden Beträge.
Für die Nachzahlungen beginnt die Verjährung daher mit dem Schluss des Jahres, in dem der Beschluss über die Abrechnungsspitzen gefasst wird.
Bei den Vorauszahlungen beginnt die Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem Sie laut Wirtschaftsplan fällig werden.
Wie ich Ihren Sachverhalt derzeit verstehe, betreffen die Hausgeldnachzahlungen die Jahresabrechnung und daher die Abrechnungsspitzen. Das heißt, die Verjährungsfrist beginnt mit dem Beschluss hinsichtlich der Jahresabrechnung. Wenn der Beschluss über die Jahresabrechnung am 29.04.2015 gefasst wurde, Das heißt, mit Ende des Jahres 2015, also am 01.01.2016 hätte die dreijährige Verjährungsfrist zu laufen begonnen und würde am 31.12.2018 enden.
Zwar besteht im Rahmen von Mietverhältnissen eine feste Abrechnungsfrist, für die Abrechnung von Hausgeld aber nicht. Das heißt, grundsätzlich durfte die Verwaltung den Zeitraum Anfang 2013 erst 2015 abrechnen und den Beschluss fassen, der folglich wegen der späten Abrechnung noch nicht verjährt ist.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Falls Unklarheiten bestehen, nutzen Sie die Kommentarfunktion, damit ich diese gegebenenfalls ausräumen kann.
Mit freundlichen Grüßen
PIlarski
(Rechtsanwalt)
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Kommentare
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allerbesten Dank! Nur noch eine kleine Nachfrage: Gibt es für die Beschlussfassung der WEG über die Hausgeld-Nachzahlung für ein zurückliegendes Jahr überhaupt keine zeitliche Grenze? Die Frage bezieht sich nur auf eine gesetzliche Grenze, ohne Berücksichtigung des Verwaltervertrags.
Gruß
Der Ratsuchende
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:
Es gibt tatsächlich keine festen gesetzlichen Grenzen. Üblich ist aber dennoch die Abrechnung in dem auf das abzurechnende Jahr folgenden Kalenderjahr, da zum Teil auch Mietverhältnisse betroffen sind, bei denen jährlich Nebenkostenabrechnungen für die Mieter zu erstellen sind, da Nebenforderungen sonst ausgeschlossen sind. Diese jährliche Nebenkostenabrechnung für in den Eigentumswohnungen wohnenden Mietern wäre nicht möglich, wenn nicht zuvor die Beschlüsse der WEG über die Hausgeldzahlungen nicht vorlägen, die auf die Mieter im Regelfall umgelegt werden.
Ich hoffe, ich konnte die Unklarheiten nunmehr ausräumen.
Gruß
Pilarski
(Rechtsanwalt)