Wohngemeinschaft zahlt an Teileigentümer für Mthilfe
Fragestellung
Im Vorfeld einer Betriebsprüfung stellt sich eine Frage
Eine Schwabinger Eigentümergemeinschaft aus 4 Teileigentümern machen einiges gemeinsam: eine Mieteigentümerin pflegt Hausflur und Hof und ich mache Verwaltung zu einer Jahrespauschale von 300,-€ also quasi ehrenhalber mit Kostenpauschale.
Das FA will Rechnungen sehen, die die Miteigentümer für ihre Entschädigung an die Gemeinschaft gestellt haben. Die gibt es nicht. Die Vereinbarung ist seit 20 Jahren usus und steht nicht im Verwaltervertrag, aber in den Jahresabrechnungen sind die Ausgaben gelistet.
Hier stellt uns das FA wohl eine Umsatzsteuerfalle.
Die Frage ist also rechtlich wohl so zu umreißen:
Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft übernehmen Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum gegen pauschale Vergütungen ( z.B. Treppenhausreinigung 2.000,- im Jahr ; einer macht die Verwaltung für 300 € im Jahr) . Rechnungen hierfür an die Gemeinschaft werden nicht erstellt.
Frage 1:
Fallen diese Vergütungen unter §4 (13) UStG oder müssen die Teileigentümer Rechnung mit MwSt Ausweis erstellen?
Frage 2:
Wenn die Vergütungen der Gemeinschaft an die Teileigentümer für die Arbeiten als Rückvergütung oder Prämien oder Gutschriften auf die gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen (Wohngeld) gebucht werden, entsteht dann Steuer, obwohl die Umlagezahlungen ja nicht steuerbar sind?
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Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrte Ratsuchende,
zu Frage 1:
Unter § 4 Nr. 13 UStG fallen nur Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaft an die Miteigentümer. Instandhaltungsarbeiten oder eine Verwaltungstätigkeit durch die Miteigentümer an die Gemeinschaft ist von dieser Steuerbefreiung nicht erfasst. Wenn folglich die Miteigentümer gegenüber der WEG tätig werden, erbringen diese grundsätzlich steuerbare und steuerpflichtige sonstige Leistungen (vgl. Sächsisches FG v. 14.1.2009, 2 K 1725/06).
Die Umsatzsteuer wird jedoch dann nicht erhoben, wenn die gesamten Entgelte des Mitunternehmers (neben anderen Umsätzen an Dritte) einschließlich Umsatzsteuer den Betrag von 17.500 Euro im Kalenderjahr nicht überschreiten werden (vgl. § 19 Abs. 1 UStG).
Die Tätigkeitsvergütungen für Treppenhausreinigung und Hausverwaltung stellen jedoch einkommensteuerrechtlich Einkünfte aus sonstiger selbstständiger Tätigkeit (§ 18 Abs. 1 Nr. 3 EStG) dar, wenn der einzelne Miteigentümer nicht den Weisungen der Eigentümergemeinschaft zu folgen verpflichtet war. Konnten die Arbeiten demnach hinsichtlich des Zeitpunktes und der Art der Ausführung ohne Vorgaben seitens der Gemeinschaft durchgeführt werden?
Auf Ebene der Mitunternehmergemeinschaft liegen Werbungskosten vor, wenn und soweit eine Vermietungstätigkeit vorliegt. Diese Werbungskosten werden dann anteilig den Miteigentümern zugerechnet. Wird das Haus nur für eigene Wohnzwecke genutzt, können die Miteigentümer die Umlagen nicht als Werbungskosten steuerlich absetzen.
Es werden jedoch auf Ebene des Miteigentümers Einkünfte aus sonstiger selbstständiger Tätigkeit zu erfassen sein.
Zu Frage 2:
Durch Verrechnung mit dem Wohngeld liegt in jedem Fall umsatzsteuerlich ein Entgelt, d.h. ein Leistungsaustausch für die z.B. Treppenhausreinigung vor. Denn sonst hätten die Miteigentümer schließlich das volle Wohngeld bezahlen müssen.
Die Umlagezahlungen sind nur insoweit steuerfrei als die Leistungen an die Teileigentümer erbracht worden sind.
Wir haben folgende umsatzsteuerrechtliche Leistungsströme :
1) Instandhaltung/Verwaltung durch Teileigentümer an WEG
Die WEG ist als eine gesonderte, juristische Person anzusehen. Daher werden nicht Leistungen durch die einzelnen Teileigentümer teilweise an sich selbst erbracht, sondern nur an die WEG als solche.
2) Instandhaltung, Verwaltung etc. WEG an Teileigentümer
Die Umlageleistungen werden durch die WEG als Ganzes an die einzelnen Teileigentümer erbracht.
Es bestehen somit zwei getrennte Leistungsströme. Dies hat aber keine weiteren Auswirkungen, wenn das Entgelt die Grenze von 17.500 € je Teileigentümer für die übernommenen Arbeiten nicht überschreitet.
Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
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die steuerfreien Vermietungsleistungen werden nicht berücksichtigt. Steuerpflichtige Beherbergungsleistungen, d.h. kurzfristige Vermietung, sind einzubeziehen.
Dies gilt aber nur, wenn Sie in den letzten fünf Jahren nicht auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet haben.
Beste Grüße,
Björn Balluff