Steuerliche Behandlung Wohnungsrecht bei Verkauf und Minderung des Grunderwerbs
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 1 Stunde
Fragestellung
Guten Tag,
im Rahmen eines Immobilienverkaufs soll per notariellem Kaufvertrag ein unentgeltliches lebenslanges Wohnungsrecht für die zwei verkaufenden Eigentümer eingeräumt werden, gleichzeitig mit dem entgeltlichen Verkauf an Dritte.
Die Immobilie war als Wohnsitz / Eigenheim durch beide Eigentümer mindestens 4 Jahre im Besitz und genutzt.
Der Jahreswert des Wohnungsrecht steht fest und schuldrechtlich gilt das Recht als unentgeltlich ausgeübt.
Fallen hierbei Steuern für das eingeräumte Wohnrecht für die Verkäufer bei der Einkommens- oder Schenkungssteuer an?
Der Kaufpreis wird aufgrund des Wohnrechts niedriger angesetzt ohne dass dies im Kaufvertrag erkennbar ist - in etwa um den Betrag nach den gesetzlichen Vorgaben des Bewertungsgesetzes (§ 14 BewG) der sich aus den Jahreswerten ergibt. Beispiel: Immobilie hat einen Wert von 300 TSD EUR, das Wohnrecht hat einen Kapitalwert von 200 TSD EUR. Als Kaufpreis wird aber nur 100 TSD EUR vereinbart ohne dass der eigentliche Wert erkennbar ist.
Bei der Berechnung der Grunderwebsteuer wird vom Kaufpreis von 100 TSD EUR aber nochmals nach der Berechnung nach Bewertungsgesetz die 200 TSD Kapitalwert des Wohnrechts als Belastung abgezogen so, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt? Wie kann das rechtens sein?
Vielen Dank
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Tag Herr R.,
vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich Ihnen gerne folgende Rückmeldung geben möchte.
Sofern Sie die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren davor ausschließlich selbst genutzt haben, wäre der Verkauf bzw. Gewinn aus der Veräußerung nach § 23 EStG von der Einkommensteuer befreit. Die sogenannte Spekulationssteuer (=Einkommensteuer auf den Gewinn) fällt dann nicht an. Ebenso liegt keine Schenkung vor, wenn Sie sich als Verkäufer das Wohnrecht vorbehalten. Auch der Weiterverkauf bzw. die entgeltliche Ablösung des Wohnrechts ist nicht steuerbar.
Die Grunderwerbsteuer wird jedoch grundsätzlich von der Gegenleistung berechnet. Die Gegenleistung setzt sich aus Grunderwerbsteuersicht zusammen aus dem Kaufpreis und dem Wert des eingeräumten (vorbehaltenen) Wohnrechts. Das heißt: die Grunderwerbsteuer müsste grundsätzlich von 300.000 EUR aus berechnet werden und nicht von 100.000 EUR abzgl. Wohnrecht. Grunderwerbsteuer fällt nur dann nicht an, wenn ggfs. eine Befreiungsvorschrift greift (z.B. Verkauf in gerader Verwandtschaftslinie).
Wichtig: beim Verkauf muss das Wohnrecht schon in der Verkaufsurkunde vereinbart sein. Es darf nicht nachträglich bestellt werden.
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Rechtlicher Hinweis:
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Viele Grüße!
Knut Christiansen
Steuerberater
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Antwort des Experten: Sehr gerne :-)
Kommentare
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vielen Dank für die kompetente und schnelle Antwort.
Woher weiß das Finanzamt, dass der Wert der Immobilie 300 TSD sind, wenn im Kaufvertrag 100 TSD EUR als zu überweisenden "Barkaufpreis" vereinbart werden? Addiert das Finanzamt automatisch den nach Sterbestafel berechneten Kapitalwert hinzu oder zieht man automatisch eigene Bewertungskriterien zur Bewertung der Immobilie heran? Mir geht es vor allem darum, dass im Kaufvertrag kein Gestaltungsmißbrauch entsteht, weil der Kapitalwert nicht ausgewiesen wird sondern nur der Jahreswert des Wohnungsrechts mit einer ca. Summe.
Im Kaufvertrag wird das Wohnungsrecht in gleicher Urkunde gleichzeitig vereinbart und der Notar angewiesen die Umschreibung des Eigentums zu Gunsten der Käufer nur gemeinsam mit dem Antrag auf Eintragung des Wohnungsrechts zu Gunsten des Berechtigten zu stellen (§16 Abs (2) GBO).
Ist das so in Ordnung oder was wären mögliche Folgen, wenn es erst nachträglich bestellt werden würde?
Viele Grüße!
grundsätzlich müsste das Finanzamt sich den Wert dann "erschließen". In der Regel wird vom Notar am Ende auch noch der Wert der Urkunde beziffert. Auch das könnte ggfs. ein Hinweis für das Finanzamt sein.
Der Kapitalwert ist auch nicht grundsätzlich selbst auszurechnen und Bestandteil der Urkunde. Es muss nur erkennbar sein, dass der eigentliche Wert höher ist. Insofern wäre der Notar angehalten, die Urkunde entsprechend genau zu formulieren.
Wenn das Wohnrecht entsprechend in der gleichen Urkunde ist das so in Ordnung. Eine nachträgliche Bestellung wäre ansonsten als Schenkung des Käufers an die Verkäufer zu betrachten. Das sollte vermieden werden wegen geringer Freibeträge.