Steuerfreier Immobilienverkauf aus einer G.
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich betreibe mit einem Freund eine Vermietungs G., und eine Solarstrom G.
Wir beabsichtigen ein Objekt aus der Vermietungs G. zu verkaufen. Jetzt stellt sich für uns die Frage ob dieser Verkauf Steuerfrei erfolgen kann.
Zur Situation:
- Wir vermieten mehrere Immobilien in einer G.. (Grundbesitz G.) Eigene Steuernummer
- Wir betreiben mehrere PV-Anlagen in einer weiteren G. auf unseren vermieteten Objekten (Erzeugung von Solarstrom) Eigene Steuernummer
- Das zum Verkauf stehende Objekt wurde in 2009 angeschafft
- Die Einkünfte der Vermietung werden bei uns wie folgt über eine gesonderte und einheitliche Festellung zu 50/50 aufgeteilt. (keine gewerblichen Einkünfte, sondern Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)
- Die Einkünfte der Solar G. werden über Einkünfte aus Gewerbebetrieb auch jeweils zu 50/50 jedem in der Steuererklärung angerechnet.
- Jeder von uns hat in den letzten 5 Jahren 2 vermietete Immobilien bereits Steuerfrei verkauft. Dies wäre nun das 3. Objekt.
Jetzt haben wir gelesen das die Eintragung im Grundbuch entscheident sein kann wegen dem Steuerfreien Verkauf. Auch von der Gefahr der gewerblichen Infizierung war die Rede.
Bitte prüfen Sie unseren Fall und geben hier eine Einschätzung ab. Den Grundbuchauszug vom betreffenden Objekt habe ich beigefügt.
Sollten Sie noch weitere Unterlagen zur Einschätzung benötigen, dann schreiben Sie mir kurz.
Gruß F. G.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich Ihnen gerne folgende Einschätzung geben möchte.
Grundsätzlich gehört die Vermietung einer Immobilie zur privaten Vermögensverwaltung. Eine Immobilie, die länger als 10 Jahre im Eigentum war, kann in der Regel nach § 23 EStG steuerfrei veräußert werden. Sofern die Immobilie für einen langen Zeitraum (mind. 10 Jahre) vermietet war, gehört diese Immobilie auch nicht zu den sogenannten Zählobjekten im Bereich des gewerblichen Grundstückshandels, sodass sich allein daraus keine Gewerblichkeit ergeben würde. Das gilt auch dann, wenn bereits 2 Objekte veräußert wurden.
Problematisch ist in Ihrem Fall, dass Ihre G., die auch im Grundbuch so eingetragen ist, einen Gewerbebetrieb (Betrieb von Photovoltaikanlagen) führt. Hier kann eine gewerbliche Infektion der vermieteten Immobilie entstehen, wenn der Umfang der gewerblichen Einkünfte mehr als 3% der Umsätze der G. ausmacht oder aber 24.500 EUR überschreitet. Diese Bagatellgrenzen sind schnell überschritten (insbesondere die 3%).
Allerdings kann die gewerbliche Infektion verhindert werden, wenn der Gewerbebetrieb klar von der Vermögensverwaltung getrennt wird. Dieses erfolgt in der Regel durch eine eigene Buchhaltung, eigenen Gesellschaftsvertrag, eigene Bankverbindung und eigene Feststellungserklärung der ansonsten personenidentischen G.. Hier ist mir nicht ganz klar, ob Sie das so strikt getrennt haben und gesondert erklären.
Die Rechtsfolge der Infektion tritt ja nicht erst bei Verkauf der Immobilie ein, sondern schon im laufenden Veranlagungsverfahren, Da das Finanzamt die Einkünfte bisher nicht vollständig als gewerblich qualifiziert hat, kann entweder "reines Glück" sein, weil es dem Beamten noch nicht aufgefallen ist oder aber dem geschuldet sein, dass Sie eine klare Trennung (siehe oben) vollzogen haben. Sollten Sie die Trennung jedoch nicht so strikt vorgenommen haben, so würde bei Veräußerung und eingehender Prüfung durch das Finanzamt das Risiko bestehen, dass der Veräußerungsgewinn nachträglich als gewerblich und damit steuerpflichtig eingestuft wird.
(siehe zum Beispiel auch: https://grevesmuehlen.shbb.de/aktuelles/details/steuerfalle-fuer-personengesellschaften-mit-gewerblicher-taetigkeit-abfaerbung-vermeiden)
Bitte beachten Sie, dass dieses Forum eine abschließende Beurteilung nicht gewährleisten kann, sondern nur eine erste steuerliche Einschätzung ermöglicht. Sollten sich jedoch Rückfragen ergeben, melden Sie sich gerne. Ich bin ab morgen urlaubsbedingt nicht regelmäßig online, sodass eine Rückmeldung meinerseits dann evtl. etwas dauert. Bitte daher nicht wundern.
Viele Grüße!
Knut Christiansen
Steuerberater
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Kommentare
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ich betreibe mit einem Freund eine Vermietungs GBR, und eine Solarstrom GGBR
Wir beabsichtigen ein Objekt aus der Vermietungs GBR zu verkaufen. Jetzt stellt sich für uns die Frage ob dieser Verkauf Steuerfrei erfolgen kann.
Zur Situation:
- Wir vermieten mehrere Immobilien in einer GBR (Grundbesitz GBR) Diese hat eine eigene Steuernummer
- Wir betreiben mehrere PV-Anlagen in einer weiteren GBR auf unseren vermieteten Objekten (Erzeugung von Solarstrom) Diese hat ebenfalls eigene Steuernummer
- Das zum Verkauf stehende Objekt wurde in 2009 angeschafft
- Die Einkünfte der Vermietung werden bei uns wie folgt über eine gesonderte und einheitliche Festellung zu 50/50 aufgeteilt. (keine gewerblichen Einkünfte, sondern Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)
- Die Einkünfte der Solar GBR werden über Einkünfte aus Gewerbebetrieb auch jeweils zu 50/50 jedem in der Steuererklärung angerechnet.
- Jeder von uns hat in den letzten 5 Jahren 2 vermietete Immobilien bereits Steuerfrei verkauft. Dies wäre nun das 3. Objekt.
Jetzt haben wir gelesen das die Eintragung im Grundbuch entscheident sein kann wegen dem Steuerfreien Verkauf. Auch von der Gefahr der gewerblichen Infizierung war die Rede.
Bitte prüfen Sie unseren Fall und geben hier eine Einschätzung ab. Den Grundbuchauszug vom betreffenden Objekt habe ich beigefügt.
Sollten Sie noch weitere Unterlagen zur Einschätzung benötigen, dann schreiben Sie mir kurz.
Gruß F
Bei uns wurden die beiden GBR´s immer getrennt behandelt, wie gesagt eigenes Konto und eigene Steuernummer.
Ein Fehler wurde 2011 gemacht. Als wir das noch nicht gewusst hatten, haben wir einen Darlehen aufgenommen, dort wurde ein Gebäude finanziert und gleichzeitig eine PV Anlage. Als wir von der Problematik der gewerblichen Abfärbung gehört hatten, haben wir das Darlehen aufgeteilt in Gebäude und Photovoltaik. Meinen Sie das könnte zum Problem werden, oder ist das zu lange her?
Hat es auch was zu sagen wie wir im Grundbuch eingetragen sind wegen der Steuerfreiheit? Ist das eine Bruchteilsgemeinschaft so wie wir eingetragen sind?
da Sie eine von der Immobilienverwaltung abgetrennte, eigenständige GbR für den Betrieb der PV-Anlagen gegründet haben, sehe ich bei Ihnen das Risiko der gewerblichen Infektion nicht. Insbesondere die Tatsache, dass das Finanzamt auch die Einkünfte aus der Vermietung nicht umqualifiziert hat, ist positiv zu sehen.
Die Eintragung im Grundbuch könnte hier zwar entscheidend sein, weil bei Bruchteilsgemeinschaften, anders als bei einer GbR, keine gewerbliche Infektion gesehen wird. Allerdings greift das nach der Rechtsprechung eben nur dann, wenn keine klare Trennung zwischen den unterschiedlichen Tätigkeiten erfolgt ist und insoweit eine „Vermengung“ zur Infektion führt. Der Fehler und dessen „Heilung“ aus 2011 liegt ja bereits mehr als 10 Jahre zurück und dürfte in diesem Zusammenhang vom Finanzamt keine Beachtung mehr finden.
Da Ihnen als GbR-Gesellschafter das Grundstück bereits mehr als 10 Jahre zuzurechnen ist, erfüllen Sie jedoch die 10-jährige Behaltensfrist, sodass die Veräußerung nach § 23 EStG steuerfrei zu behandeln wäre.
Viele Grüße!
ich habe jetzt nochmal genau nachgeschaut, und habe gesehen das dieser Darlehensvertrag erst im Jahr 2015 aufgeteilt wurde. Dabei ist mir aufgefallen das als Darlehensnehmer immer die Grundstücks Gesellschaft steht. Auch bei dem weiteren Konto für die Solar G. steht immer die Grundstücksgesellschaft als Kontoinhaber drin. Meinen Sie das dies zur Infizierung führen kann, oder sehen Sie hier kein Problem.
Vielen Dank schon mal für Ihre Antworten.
Gruß F.
ganz von der Hand weisen kann man das Risiko der Infizierung nicht. Ein aufmerksamer Finanzbeamter könnte argumentieren, dass erst nach Aufteilung im Jahr 2015 Privatvermögen der Grundstücks G. vorlag und dann erst die 10 Jahresfrist des Paragraphen 23 EStG begonnen hat. Nach den Sachverhaltsschilderungen würde ich zu einer Infektion bis 2015 tendieren, gehe aber davon aus, dass das Finanzamt diese einfach nur nicht realisiert hat. Sonst hätten die Einkünfte nicht als solche aus Vermietung festgestellt werden dürfen.
Es wäre jetzt mit einem Risiko verbunden, die Immobilie "auf gut Glück" steuerfrei verkaufen zu wollen. Von daher würde ich dazu raten, dass eine verbindliche Auskunft vor dem Verkauf beim Finanzamt eingeholt wird.
Viele Grüße!
was mir nun auch noch aufgefallen ist, dass die Umsatzsteuer bis vor 4 Jahren immer unter einer Umsatzsteuernummer für beide G.´s abgegeben wurde. In 2018 wurde uns dann plötzlich eine weitere extra Umsatzsteuernummer für die Solar G. erteilt.
Ist hier auch noch was zu beachten wegen der Infizierung, oder hat die Umsatzsteuer damit nichts zu tun?
Danke
Gruß F.
da ich derzeit noch im Urlaub bin, würde ich Ihnen gerne bis Ende der Woche antworten. Ich hoffe, das ist zeitlich für Sie in Ordnung?
hier nun gerne meine Einschätzung.
Es scheint so, als dass die Solar G. dann vor 4 Jahren als eigenes Unternehmen (im umsatzsteuerlichen Sinne) eingestuft wurde und, obwohl personenidentisch, nicht als ein gesamtes Unternehmen mit den "Zweigen" Vermietung und Stromerzeugung.
Die Umsatzsteuer hat grundsätzlich nichts mit der Infizierung zu tun, weil es ja eine ganz eigene Steuerart ist. So könnte man theoretisch eine Immobilie im Privatvermögen halten und umsatzsteuerpflichtig an ein Unternehmen vermieten, während man daneben noch einen Gewerbebetrieb führt. In dem Fall wird man umsatzsteuerlich aber als ein Unternehmen behandelt. Das hat die Folge, dass die Umsätze und Vorsteuerbeträge in einer konsolidierten Umsatzsteuererklärung gemeldet werden müssen. Ertragsteuerlich bleibt aber die Trennung von Privatvermögen und Betriebsvermögen bestehen.
Insofern kann man nicht wirklich eine klare Richtung des Finanzamtes aus dieser eigenen Umsatzsteuernummer ableiten.
Viele Grüße!