Spekulationsfrist nach Teilungserklärung (Neubau)

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworten möchte.

1. Es ist richtig, dass die sogenannte Spekulationsfrist 10 Jahre beträgt. Diese gilt für Privatpersonen und nicht für Gewerbetreibende. Wird von Privatpersonen innerhalb von 10 Jahren ein Grundstück gekauft und wieder verkauft, so unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer (es sei denn die Immobilie wurde ausschließlich selbst bewohnt oder im Jahr der Veräußerung und den beiden voran gegangenen Jahren). Wenn Sie sich als Bauträger bezeichnen, stellt sich die Frage, ob Sie dieses nachhaltig berufsmäßig betreiben und dafür einen eigenen Gewerbebetrieb vorhalten. Sollte das der Fall sein, kann auch eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns erfolgen, wenn die 10-Jahresfrist überschritten ist. 

Die so genannte Spekulationssteuer ist die Einkommensteuer, die auf den entstandenen Gewinn entfällt. Es ist keine gesonderte Steuer die anfällt.

2. Wenn Sie auf dem Grundstück ein Haus bauen, fällt auch der Gewinn für das Haus unter den Veräußerungsgewinn. Sie können vom Veräußerungspreis natürlich die Anschaffungkosten des Grundstücks und des Gebäudes abziehen. 

Grundsätzlich können Sie Haus und Grundstück separat verkaufen. Das ändert aber nichts an der Besteuerung für beide Gewinne. Beide Gewinne unterliegen der Einkommensteuer. Auch hier noch einmal der Hinweis: treten Sie als gewerblicher Bauträger auf, unterliegen die Einkünfte grundsätzlich der Einkommensteuer und der Gewerbesteuer (Einkünfte aus Gewerbebetrieb). 

Für die Beurteilung der Veräußerungsfrist sind immer die notariellen Kaufverträge von Bedeutung. Auf den tatsächlichen Eigentumsübergang durch Eintragung im Grundbuch kommt es nicht an. 

3. Verkaufen Sie mehr als 3 Objekte (Teileigentum ist je ein Objekt) innerhalb von einer Frist von 5 Jahren (keine starre Grenze), so liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Das heißt, die Gewinne unterliegen auf jeden Fall der Einkommensteuer im Rahmen der Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Zusätzlich fällt auch noch Gewerbesteuer an, die aber im Rahmen der Einkommensteuer zur ANrechnung kommt. 

Für den Rat die "Spekulationssteuer" so gering wie möglich zu halten, gibt es eigentlich nur folgende Möglichkeiten:


1. Zwischen Kauf und Verkauf der Immobilien müssen auf jeden Fall mehr als 10 Jahre liegen UND

2.Weniger als 3 Objekte verkaufen (sonst gewerblicher Grundstückshandel).

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne eine Rückfrage ein.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater