Verkauf einer Eigentumswohnung
Fragestellung
Guten Tag!
Als Eigentümerin einer Wohnung, möchte ich diese verkaufen. Die Wohnung wurde 1988 von meiner Tante und ihrem Ehemann zu gleichen Teilen gekauft. Der Ehemann meiner Tante übertrug seinen Anteil an seine Tochter und behielt das Nießbrauchrecht bis zu seinem Tod. 2002 starb der Ehemann meiner Tante und ich kaufte seinen Anteil von dessen Tochter. Das Nießbrauchrecht wurde gelöscht. Die Wohnung gehörte somit zur Hälfte mir und zur Hälfte meiner Tante. 2009 kaufte ich von meiner Tante deren Anteil an der Wohnung. Sie erhielt Nießbrauchrecht bis zum Tod und sie wohnte alleine in der Wohnung, bis sie im Sommer d. J. verstarb. Daraufhin wurde das Nießbrauchrecht im Grundbuch gelöscht. Ich möchte die Wohnung verkaufen. Muss ich den Erlös versteuern? Ich habe die Wohnung nicht selbst genutzt, auch keine Miete erhalten. Greift hier etwa die 'Spekulationssteuer'? Und spielt der Kaufpreis dieser Wohnung eine Rolle beim Verkauf?
Vielen Dank für Ihre Auskunft.
A. Susami
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Steuerberater Bernd Thomas
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen. Ich gehe davon aus, dass die Wohnung nicht zu einem Betriebsvermögen gehört.
Der Verkauf der Wohnung ist dem Grunde nach ein steuerpflichtiges pivates Veräußerungsgeschäft. Da keine eigenen Wohnzwecke vorgelegen haben, entsteht auch hieraus keine Steuerbefreiung.
Jedoch ist der Verkauf soweit steuerfrei, als die Anschaffung der Wohnung länger als 10 Jahre zurück liegt. Dies ist für die eine Hälfte zu bejahen (Anschaffung 2002). Der zweite hälftige Teil wurde jedoch erst 2009 angeschafft, somit innerhalb der Zehnjahresfrist. Dies führt dazu, dass damit die Hälfte eines Veräußerungsgewinns zu besteuern ist (die sogenannte Spekulationssteuer).
Je nach Höhe des zu erwartenden Veräußerungsgewinnes kann es also sinnvoll sein, noch zu warten, bis die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Hierbei ist auf das Verpflichtungsgeschäft abzustellen, nicht auf die Eintragung im Grundbuch.
Die Höhe des Kaufpreises ist lediglich grundlegend für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns, eine Kleinbetragsregelung gibt es lediglich bis zu einem Gewinn von 600 € für alle Veräußerungsgeschäfte des Jahres, diese wird bei Immobilien meist überschritten. Der Gewinn ermittelt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und etwaiger Werbungskosten, Abschreibungen aus Vermietungstätigkeit werden berücksichtigt, liegen aber bei Ihnen gemäß Sachverhalt nicht vor.
Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
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Kommentare
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Vielen Dank. A. Susami
Sie müssten nicht den Verkaufspreis versteuern, sondern den Gewinn, bezogen auf die Hälfte, die andere Hälfte ist ja nach Ablauf von mehr als 10 Jahren steuerfrei. Dieser Gewinn ermittelt sich als Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie abzüglich etwaiger Werbungskosten (Abschreibungen entfallen gemäß Sachverhaltsangabe). Somit ist der Gewinn im Regelfall deutlich niedriger als der Verkaufspreis.
Wenn Sie beispielsweise ein zu versteuerndes Einkommen als Rentnerin in Höhe von 6.000 € (grob geschätzt bei 12.000 € Nettorente, hier können sich je nach individuellen steuerlichen Verhältnissen deutliche Abweichungen ergeben) haben und dann zusätzlich noch einen steuerlichen Gewinn von z.B. 20.000 € aus dem Verkauf erzielen, dann würde Ihr zu versteuerndes Einkommen ca. 26.000 € betragen. Gemäß Steuertabelle 2017 ätten Sie als Ledige darauf dann etwa 4.200 € Einkommensteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer zu bezahlen.
Dies soll allerdings nur ein ganz grober Anhaltspunkt sein. Die konkrete Steuerbelastung kann nur ermittelt werden, wenn genaue Angaben zum Veräußerungsgewinn und zu Ihren Einkünften und zu Ihren sonstigen steuerlichen Verhätnissen vorliegen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater