Rechtsstreit mit Allkauf Haus
Fragestellung
Wir haben mit der Firma Allkauf Haus schlüsselfertig gebaut. Aufgrund zahlreicher Versäumnisse und Fehler durch Allkauf, ist uns ein finanzieller, zeitlicher, und emotionaler Schaden entstanden. Aus diesem Grunde behalten wir 2500 Euro des Restbetrages ein, was wir Allkauf mehrmals begründet haben. Unsere Anliegen werden strikt abgelehnt und jede Schuld wird abgewiesen. Da es nun zum Rechtsstreit kommt, benötigen wir juristische Hilfe. Dies ist ein Auszug aus dem letzten Anschreiben, welches an Allkauf ging. Es wurde alles abgewiesen; man ist lediglich bereit, die Materialkosten für die durch uns privat vergebenen Restarbeiten zu übernehmen.
"Seit nunmehr einem Jahr haben wir Sie und Ihre Kollegen regelmäßig 11 mal, telefonisch und schriftlich, um die Fertigstellung der Restarbeiten gebeten, und wurden immer wieder vertröstet. Im April, nach 7 Monaten warten und 4 Monate ohne funktionierende Rollladen, wurden die Rollladen endlich ausgetauscht, wobei unsere Wohnzimmerwand aufgebrochen wurde. Es wurde selbstverständlich versichert, dies würde umgehend repariert und die Wand nochmal gestrichen werden. Wie erwartet, ist dies nicht erfolgt; nicht, wie versprochen innerhalb von 14 Tagen, und auch nicht bis heute. Wir leben seit fast 10 Monaten aufgrund der Pflichtverletzung Ihrerseits in einem nicht fertigen Haus und Sie versendeten dreister Weise Zahlungserinnerungen für nicht erbrachte Leistungen.
Ein weiteres Warten auf Pflichterfüllung Ihrerseits halten wir für unzumutbar und aussichtslos. Aus diesem Grunde haben wir die Restarbeiten in Eigenverantwortung durchführen lassen. Für die Anfahrtskosten, Material, und Arbeitsaufwand behalten wir gemäß § 437 Nr. 3 BGB und § 441 BGB in Verbindung mit §280 BGB eine Summe in Höhe von 500 Euro vom Hauspreis ein.
Wie ich Ihnen bereits in mehreren Schreiben mitgeteilt habe, behalten wir zusätzlich, kulanterweise, gemäß §280 BGB eine Summe in Höhe von 2000 Euro für die Schäden, die uns aufgrund Pflichtverletzung Ihrerseits entstanden sind, ein.
Die uns entstandenen Kosten und Schäden sind im Detail höher und setzen sich wie folgt zusammen:
1. Nichtbeachtung des Bebauungsplans durch Architekten Olejnik & Wern.
Am 09.09.2015 mussten wir den Haustyp ändern, da dieser Bau des ursprünglich geplanten Hauses mit den Standardmaßen gegen den Bebauungsplan verstoßen hätte. Bei der Durchsicht der Problematik mit Olejnik & Wern hat unser Anwalt festgestellt, dass uns diese Gebühr zu Unrecht in Rechnung gestellt wurde. Es ist die Aufgabe des Architekten, sich bei der Planung an den Bebauungsplan zu halten. Hätte Frau Löw den Bebauungsplan, welchen Sie zu diesem Zeitpunkt definitiv bereits vorliegen hatte, bei der Planung unseres ursprünglich geplanten Hauses beachtet, wäre ihr sofort aufgefallen, dass dieser Haustyp nicht realisierbar ist. Wir wurden zu dem Zeitpunkt mit diesen Extrakosten überrumpelt und es wurde gesagt, man habe versucht, eine Lösung zu finden, aber wir mussten die Gebühr von über 1864 Euro nun mal bezahlen. Wir hatten nicht einmal die Gelegenheit, uns diesbezüglich rechtlich beraten zu lassen.
2. Wir haben mit Hilfe der Architektin Frau Löw von Olejnik & Wern eine Garage geplant und nach den von ihr festgelegten Angaben bestellt. Auch die Rohbauöffnung als Verbindung zwischen Haus und Garage war uns wichtig und wurde auch von Frau Löw eingeplant. Frau Löw hat hier falsch geplant und wir mussten die Garage stornieren, was uns nicht nur 3 Monate Zeit, sondern auch Geld gekostet hat. Die genaue Fallschilderung entnehmen Sie bitte aus meinen vorherigen Schreiben. Dem gesamtem Schriftverkehr diesbezüglich zwischen mir und Frau Löw habe ich aufbewahrt und kann alles nachgewiesen werden.
Kosten Stornierung Garage: 390 Euro
Kosten plötzliche Baustellenräumung und nun Wiedereinrichtung durch Erdbauer: 350 Euro
Eine Kopie der beiden Rechnungen kann ich Ihnen gerne zukommen lassen.
3. Nach Hausstellung am 16.09.2017 wurde das Verputz Gerüst durch die Firma Hepp aufgebaut und die Arbeiter kündigten sich für den darauffolgenden Montag zum Verputzen an. Die Arbeiter sind allerdings nicht erschienen; auch nicht nach mehrmaliger Erinnerung und trotz Zusage. Ich habe Hepp mehrmals angerufen und es wurde immer wieder versichert, unser Haus sei das nächste. Ab Dezember wurde dann gesagt, es sei zu kalt zum Verputzen, aber das Gerüst blieb stehen. Das Gerüst wurde für 6 Monate an unserem Haus geparkt, wodurch Türen und Fenster blockiert wurden, und wir bei der Nutzung unseres Grundstücks erheblich behindert wurden.
4. Durch die noch immer nicht behobenen Mängel konnte unser Darlehen noch nicht an die DFH ausgezahlt werden. Aus diesem Grund zahlen wir bereits seit November Bereitstellungszinsen, dürfen das Darlehen noch nicht zurückzahlen, und haben somit zusätzliche Gesamtkosten, da wir ja auch bereits ohne Abzahlung Zinsen zahlen müssen."
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Bernhard Schulte
Sehr geehrte (r) Fragesteller (in),
aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben möchte ich Ihre Frage, wie folgt, beantworten.
Im Hinblick auf den zu erwartenden Rechtsstreit und den von Ihnen einbehaltenen Betrag von 2.500,00 EUR wird es im Ergebnis darauf ankommen, ob Sie diese berechtigterweise im Wege von z.B. etwaigen Gewährleistungsansprüchen gegen Allkauf einbehalten haben oder nicht.
A. Die Frage ist also, ob und in welcher Höhe Ihnen hier aufgrund von Mängeln gegenüber Allkauf Gewährleistungsansprüche nach den §§ 633 ff. BGB bzw. einer eventuell vereinbarten VOB zustehen. Hierfür müssten
1. die von Ihnen behaupteten Mängel (bzw. jeder einzelne Mangel) gegeben sein. Das wird im Zweifel ein Gutachter während des Prozesses klären;
2. Sie diese Mängel (bzw. jeden einzelnen Mangel) ordnungsgemäß gegen über Allkauf angezeigt haben.
3. von Allkauf die Behebung, also Nachbesserung, der Mängel bzw. jeden einzelnen Mangels unter angemessener Fristsetzung gefordert haben. Der Werkunternehmer hat nämlich nicht nur eine Pflicht zur Nachbesserung, sondern auch ein RECHT dazu. Da sich die Unternehmer oft zumindest in AGB auch ein 2. Nachbesserungsrecht einräumen, hätten Sie nach Fristablauf Allkauf noch eine Nachfrist zur Nachbesserung einräumen müssen.
4. Falls die Frist, Fristen bzw. Nachfristen zu den Mängeln (bzw. zu jedem einzelnen Mangel) ergebnislos verstrichen sind oder Allkauf ernsthaft und endgültig eine Nachbesserung verweigert hat, hätten Sie dann auf Kosten von Allkauf eine Ersatzvornahme durch entsprechende Fachfirmen durchführen lassen können. Sofern Sie dies in Eigenleistung getan haben, können leider nur die Materialkosten nachweisen und erstattet erhalten.
Aus dem von Ihnen bisher geschilderten Sachverhalt geht leider nicht hervor, ob und welche Mängel Sie entsprechend unter Fristsetzungen zur Behebung angezeigt haben. In dem zitierten Auszug sind jedenfalls keine Fristen zur Behebung genannt. Sollten hier tatsächlich keine Fristen zur Nachbesserung gesetzt worden sein, hätten Sie dem Unternehmer das Recht zur Nachbesserung an den Mängeln bzw. der einzelnen Mängel verwehrt. In diesem Fall hätten Sie keine Ansprüche gegen den Unternehmer und keine Zurückbehaltungsrechte am Einbehalt von 2.500 EUR. Hier müsste der Unternehmer tatsächlich meiner Auffassung nach allenfalls die Materialkosten tragen.
Sind dagegen konkrete Fristen tatsächlich gesetzt worden und verstrichen, stehen Ihnen grundsätzlich im Wege der Gewährleistung entsprechende Mängelansprüche, z.B. auf Minderung und Schadensersatz sowie Ersatz der Kosten zur Ersatzvornahme, zu. Wenn hier aber die Ersatzvornahme durch Eigenleistung erfolgte, beschränkt sich der Anspruch meiner Meinung nach auf die Materialkosten, die Sie nachweisen müssten. Allenfalls ist daneben eine kleine Pauschale für Ihren eigenen Einsatz denkbar. Wenn Sie dagegen Fremdfirmen nach den abgelaufenen Fristsetzungen zur fachgerechten Begehung der Mängel beauftragt haben, können Sie die Kosten gegen Nachweise (Rechnungen und Zahlungsnachweise) von Allkauf ersetzt verlangen.
B. Darüber hinaus sind weitergehende Schadensersatzansprüche gegen Allkauf aus sonstigen Pflichtverletzungen (Architektenfehler etc.) grundsätzlich denkbar. Die Planungen müssten dabei zur Pflicht von Allkauf gehört und der Architekt sogenannter Erfüllungsgehilfe von Allkauf gewesen sein. Dessen Verschulden muss sich der Vertragspartner nach §§ 276, 278 BGB zurechnen lassen. Für diese Planungsfehler wären Sie darlegungs- und beweisbelastet und müssten diese notfalls durch einen Gutachter im Prozess nachweisen.
C. Ferner sind Schadensersatzansprüche aus Verzug nach den §§ 280, 286 ff. BGB denkbar. Wenn hier gesetzte Fristen erfolglos verstrichen sind oder Allkauf die Erfüllung von Nachbesserungsbegehren verweigert hat, befindet sich Allkauf damit in Verzug. Der Verzugsschaden, z.B. erhöhte Zinsen etc., ist dann von Allkauf zu ersetzen.
Insgesamt empfiehlt es sich für Sie, Ihre etwaigen Ansprüche mit dem dazugehörigen Zurückbehaltungsrecht durch einen auf privates Baurecht spezialisierten Anwalt bei sich vor Ort überprüfen zu lassen. Nur dieser kann aufgrund Ihres gesamten Vorgangs beurteilen, ob zu Ihren Gunsten ein entsprechendes Zurückbehaltungsrecht besteht und damit eine Klageabwehr von Allkauf auf Restzahlung aus Ihrer Sicht erfolgversprechend ist.
Hoffentlich konnte ich Ihnen weiterhelfen. Über eine positive Bewertung von z.B. 5 Sternen würde ich mich freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Schulte
Rechtsanwalt
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Kommentare
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Wir haben ein ganzes Jahr immer wieder um Nachbesserung gebeten und vor zwei Wochen dann die Wand durch einen Bekannten verschliessen lassen, weil wir so nicht weiter wohnen wollten. Zum selben Zeitpunk kam ein Mahnschreiben von Allkauf an, mit der Aufforderung zur sofortigen Zahlung. Wir haben allerdings nie eine Abschlussrechnung erhalten, das ja noch Arbeiten offen waren. Daraufhin rief ich dort an und die Dame am Telefon sagte: "im system ist nichts mehr offen". Erst nach einer Recherche kam sie zu der Erkenntnis, dass tatsaechlich noch Arbeiten offen sind und entschuldigte sich. Daraufhin war ich natuerlich stinksauer und setze das zitierte Schreiben auf.
Mein Mann und ich sin beide handwerklich nicht begabt und unser Bekannter ist 2x75 km gefahren, um unsere Wand instandzusetzen. Das waren insgesamt 3 Stunden Arbeit (Rigips schneiden und anbringen, verputzen, schleifen, nochmal verputzen und schleifen, und nochmal die gesamte Wand streichen. Wie kann es sein, dass wir nur die Materialkosten erstattet bekommen, und nicht den Aufwand?
Haetten wir nicht all die Monate auf die Nachbesserung gewartet, waere der Kredit laengst ausgezahlt und wir koennten abzahlen. Nun zahlen wir seit Maerz Bereitstellungszinsen, die ja durch Allkauf verursacht wurden. Allkauf schreibt: Die Uebernahme von Bereitstellungszinsen lehnen wir vollumfaenglich ab". Das ist doch nicht rechtens?
Desweiteren haben wir nur einen Vertrag mit Allkauf und sonst mit keinem der Subunternehmer, auch nicht mit der Architektin. Die Garage kam nicht von Allkauf, wurde aber, was Masse und Position angeht nach den Angaben der Architektin geplant. Wir haben uns alles mehrfach von ihr bestaetigen lassen. Die Verbindungstuer zwischen Haus und Garage wurde in die Architektenplaene, sowie in den Bau des Hauses aufgenommen. Dass die Garage so nicht aufs Grundstueck darf, hat sich erst kurz vor Hausstellung herausgestellt, als ich mit einer Vertretung der Architektin telefonierte. Hier sagt Allkauf, eine Garagenplanung sei nicht in dem mit mir vereinbarten Leistungsumfang enthalten, sondern sei eine Direktbeauftagung an den Architekten. Aus diesem Grund weigern die sich, die uns entstandenen Stornokosten zu erstatten. Die Architektenkosten waen aber im Allkaufpreis mit drin, und es ist doch Aufgabe des Architekten, den Bebauungsolan zu lesen, oder? Wie komme ich an mein Geld? Ich habe nur den Vertrag mit Allkauf.
MfG
Schulte
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Mit freundlichen Grüßen
Schulte
Rechtsanwalt