Immobilienkauf abgesichert durch Grundschuld auf Wohnung der Eltern

Sehr geehrte Mandanten,

ich bedanke mich für die erfolgte Beauftragung und das damit in mich gesetzte Vertrauen. Gerne beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen wie folgt, beginnen möchte ich dabei mit dem Thema Grundschuld:

1.
Der Wert der Immobilie wird durch die Grundschuld nicht geschmälert, nein. Sie ist "nur" ein Indikator für die Verschuldung und dafür, wie viel des Grundbesitzes tatsächlich dem Eigentümer gehört, bzw. wie hoch dieser bei der Bank belastet ist.

2.
Ihre Eltern können die Wohnung grundsätzlich immer "normal", also auf dem freien Markt verkaufen.
Da die darauf lastende Grundschuld aber dazu dient, Ihren Kredit abzusichern, würde diese Sicherheit der Bank wegfallen, weil sie an die Eigentümerstellung gebunden ist. Die Bank würde also im Gegenzug die Stellung einer anderen, gleichwertigen Sicherheit verlangen. Es kann sein, dass diese nach Ablauf von einigen Jahren dann geringer ausfallen würde, weil Sie bis dahin natürlich bereits einen Teil des Darlehens getilgt hätten.
Alternativ ist auch eine vorzeitige Rückführung der Darlehenssumme, beispielsweise aus dem erzielten Kauferlös möglich.
Dabei sind dann zwei Dinge zu beachten: Erstens schmälert dies natürlich den Gewinn Ihrer Eltern beim Verkauf und zweitens ist es möglich, dass dann eine Vorfälligkeitsentschädigung wegen vorzeitiger Darlehenstilgung anfällt.

3.
Die Bank hat bei einem Verkauf der Wohnung also einen Anspruch auf Ablösung des Darlehens oder einer gleichwertigen Sicherheit.
Die Grundschuld wird gelöscht, sobald die damit gesicherte Schuld bezahlt ist und die Bank eine Löschungsbewilligung erklärt wird. Diese wird dann an das Grundbuchamt weitergeleitet und es kommt zur Löschung. Erst dann würde auch der Käufer als neuer Grundeigentümer eingetragen.

4.
Der Begriff der "Kapitalbeschaffung" ist mir nur als allgemeiner und eben rechtsuntechnischer Begriff dafür bekannt, an liquide Mittel zu gelangen. Von daher kann ich Ihnen nicht im Einzelnen erläutern, was Ihrer Bank genau vorschwebt. Hierzu müsste ich Einzelheiten kennen, um diese bewerten zu können.

Eventuell möchte man Ihnen vorschlagen, statt einer Grundschuld eine Hypothek auf den Grundbesitz Ihrer Eltern eintragen zu lassen.
Diese hat den Vorteil, dass sie zwingend an Ihr Finanzierungsdarlehen gebunden ist und damit auch in dem Maße sinkt, wie Sie das Darlehen tilgen. Die Grundschuld hingegen bleibt in der genannten Höhe im Grundbuch eingetragen, bis eine Löschung erfolgt.
In beiden Fällen jedoch erfolgt eine Belastung des Grundbesitzes Ihrer Eltern.

5.
Mit der E-Mail wird genau einer der Punkte aufgegriffen, die einen Vorteil der Grundschuld darstellen: Sie ist flexibler.
Offenbar ist aktuell noch eine Grundschuld in Höhe von 50.000 € auf der Wohnung eingetragen, obwohl Ihre Eltern nur noch gut 6.000 € an die Bank schulden.

Nunmehr wäre es möglich, die Grundschuld zu "teilen" und Ihnen 40.000 € davon zur Absicherung zu übertragen, während der Rest von 10.000 € noch zur Absicherung der Restfinanzierung Ihrer Eltern bliebe.


Ich hoffe, dass einige Punkte für Sie hierdurch bereits etwas klarer geworden sind. Gerne beantworte ich eventuelle Ergänzungsfragen Ihrerseits.


Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin