Gewerblicher Mieter wird Kleinunternehmer
Beantwortet
Fragestellung
Ich habe als Unternehmerin seit 4 Jahren einen Gewerbemietvertrag mit USt. Das Gebäude, in dem ich Mieterin bin, ist ausschließlich an unterschiedliche Gewerbetreibende vermietet. Meine Umsätze sinken nun in diesem Jahr erstmals unter die Grenze von 17500 Euro, sodass ich ab nächstem Jahr unter die Kleinunternehmer-Regelung falle. Da ich als Yogalehrerin nur mit Privatpersonen arbeite und kaum Ausgaben habe, rechnet es sich für mich auch nicht zur USt zu optieren.
Meine Frage:
Was geschieht nun mit der im Mietvertrag ausgewiesenen USt? Da ich dann nicht mehr vorsteuerabzugsberechtigt bin, darf der Vermieter von mir keine USt mehr verlangen, sehe ich das richtig?
Im Mietvertrag ist die Miete als Nettobetrag und die USt darauf separat ausgewiesen.
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Antwort des Experten
Sehr geehrte Ratsuchende,
ob Ihr Vermieter die Miete zuzüglich Umsatzsteuer von Ihnen verlangt, hat nichts damit zu tun, dass Sie ab dem Jahr 2016 umsatzsteuerlicher Kleinunternehmer sind. Es kommt auf den Umsatz des Vermieters an.
Da Ihre Miete zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen ist, hat Ihr Vermieter – wie bei gewerblichen Mietern üblich – für die grundsätzlich umsatzsteuerfreie Vermietung gemäß § 9 UStG zur Umsatzsteuerpflicht optiert. Dies ist für den Vermieter sinnvoll, da er so aus Eingangsleistungen Vorsteuerabzug gelten machen kann.
Solange Ihr Mietvertrag nicht geändert wird, müssen Sie daher auch als Kleinunternehmer die Miete zuzüglich Umsatzsteuer an Ihren Vermieter zahlen. Sie haben als Kleinunternehmer aber keinen Vorsteuerabzug, sodass die Miete und die zu zahlende Umsatzsteuer zu 100 % Aufwand / Kosten für Sie sind.
Eine umsatzsteuerfreie Vermietung ist für den Vermieter in der Regel nachteilig, da gerade bei Gewerbeimmobilien der Schaden durch den fehlenden Vorsteuerabzug sehr hoch sein kann. Daher würde ein Vermieter diesen Schaden auf die umsatzsteuerfreie Miete aufschlagen, sodass diese Miete unter Umständen viel höher sein wird als bei einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung.
Vielleicht sollten Sie mal genau durchrechnen, ob es nicht doch finanziell sinnvoller für Sie ist, auf die Kleinunternehmerregelung ab 2016 gegenüber dem Finanzamt zu verzichten (Option).
Ich hoffe, meine Ausführungen sind für Sie hilfreich.
Mit freundlichen Grüßen
Thorsten Damm
Steuerberater
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Kommentare
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vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, die mich doch sehr überrascht hat.
Die Option rechnet sich für mich nicht, das hab ich schon durchgerechnet. Die Miete ist fast meine einzige Betriebsausgabe. Die 19% USt aus meinen Einnahmen machen einen deutlich größeren Betrag aus als die Vorsteuer aus der Miete.
Eines verstehe ich jedoch nicht:
Klar ist, dass ein optierender Vermieter den Verlust des Vorsteuerabzugs riskiert, wenn er an Unternehmer vermietet, die nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind. Aus diesem Grund wird ja empfohlen, eine Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, in der der Mieter sich verpflichtet, nur umsatzsteuerpflichtige Umsätze in den Räumen auszuführen und das auch dem Vermieter gegenüber jährlich nachzuweisen. Ich falle doch nun aber praktisch per Gesetz in die USt-Freiheit und kann doch nicht gezwungen werden, zur USt zu optieren und dadurch finanziell schlechter zu stehen. Zumal es die erwähnte Klausel in meinem Mietvertrag nicht gibt.
Dann bleibt hier wohl nur die einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages als Lösung des Problems, oder?
Mit freundlichen Grüßen
R. W.
Sie haben einen Denkfehler.
Als umsatzsteuerlicher Kleinunternehmer (§19 UStG) sind Ihr Umsätze nich per Gesetz umsatzsteuerfrei.
Umsatzsteuerfrei sind nur Umsätze, die in § 4 UStG genannt sind. Das Abhalten von Yogastunden ist dort nciht genannt. Somit sind Ihre Umsätze grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig.
Daran ändert auch die Anwendung der Kleinunternehmerregelung ab dem Jahr 2016 nichts. Die Umsatzsteuer für Ihre grundsätzlich umsatzsteuerpflichtigen Umsätze wird - soweit Sie nicht optieren - bei einem umsatzsteuerlichen Kleinunternehmer aus Vereinfachungsgründen nicht erhoben (vgl. § 19 Abs. 1 Satz 1 UStG).
Zwingen zur Umsatzsteuer zu optieren kann Sie niemand.
Und die Entscheidung, wie Sie nun mit dem Mietverhältnis im Jahr 2016 umghehen kann ich Ihnen nicht abnehmen. Diese Entscheidung müssen Sie selber treffen.
Mit freundlichen Grüßen
Thorsten Damm
Steuerberater
Stimmt, ich habe es falsch formuliert, die Umsätze sind natürlich nicht steuerfrei.
Bitte lassen Sie mich aber noch ein letztes Mal nachfragen, damit der Vermieter und ich hier Sicherheit haben.
Ich habe folgende Formulierung gelesen: "Bei Wegfall der Vorsteuerabzugsberechtigung des Mieters kann das Finanzamt die Vorsteuer zurückfordern" (IHK Cottbus). Kann der Vermieter also derartige Probleme bekommen, auch wenn ich die Miete wie bisher mit USt weiterzahle?
Vielen Dank und freundliche Grüße
R. W.
Allerdings spielt dies keine Rolle, wenn die Option nach § 9 Abs. 1 UStG vorgenommen wurde. Denn dann müssen Sie, damit der Vermieter optieren kann, die Leistung nur für Ihr Unternehmen verwenden. Auf Ihre Ausgangsumsätze kommt es nicht an.
Ob der Vermieter nach § 9 Abs. 1 oder 2 UStG optiert hat kann ich nicht sagen. Dies müssten Sie mit dem Vermieter und ggf. dem Steuerberater des Vermieters klären.
Mit freundlichen Grüßen
Thorsten Damm
Steuerberater
Mit freundlichen Grüßen
R. W.