Vermietete, gewerblich genutzte Ferienwohnung - welche Steuer f#l
Beantwortet von Dipl.-Finanzwirt Steuerberater Michael Mertens
Fragestellung
Bin Privatperson und habe eine bisher fest vermietete Ferienwohnung seit 18 Jahren, die seit 2 Jahren als Fewo an wechselnde Gäste vermietet wird. und gewerblich genutzt wird. Wenn ich das Haus verkaufen möchte, welche Steuern muß ich bezahlen?
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Antwort von Dipl.-Finanzwirt Steuerberater Michael Mertens
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
vielen Dank für die Rückmeldung und weitern Sachverhaltsklarstellung.
Im Nachfolgenden möchte ich gerne Ihre Anfrage beantworten.
Die Immobilie gehört seit 18 Jahren zu Ihrem Privatvermögen. Aus der Vermietung erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Einkommensteuergesetz.
Ferner sind Sie Unternehmerin i.S.d § 2 Umsatzsteuergesetz.
Einkommensteuer:
Gem. § 23 EStG liegt grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft (sog. Spekulationsgeschäft) vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung ein Zeitraum von zehn Jahren nicht vergangen ist. Wichtig ist, dass es hier nicht auf den Übergang von Nutzen und Lasten anbekommt, sondern entscheidend sind die Datumsangaben der Kaufverträge.
Aufgrund dessen, dass die Immobilien seit 18 Jahren zu Ihrem Privatvermögen gehört, ist der Zeitraum von 10 Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung deutlich überschritten, so dass die Veräußerung der Immobilie ertragsteuerfrei erfolgt. Es finde keine Besteuerung mit der Einkommensteuer statt, da die Immobilie nicht zu einem Betriebsvermögen, sondern zum Privatvermögen gehört und die Frist von 10 Jahren deutlich überschritten ist.
Umsatzsteuer
Die Veräußerung der Immobilie stellt eine Lieferung i.S.d § 3 Abs. 1 Umsatzsteuergesetz dar. Diese Lieferung ist jedoch gem. § 4 Nr. 9a UStG steuerfrei.
Somit fällt keine Umsatzsteuer an.
Sofern der Erwerber das Objekt als Ferienwohnung weiter vermietet, liegt sogar keine Lieferung, sondern eine Geschäftsveräußerung im Ganzen gem. § 1 Abs. 1a UStG vor. Diese ist nicht steuerbar und somit unterliegt der gesamte Verkauf nicht der Umsatzsteuer.
Im Notarvertrag bitte darauf achten, dass eine entsprechende Klausel zur Geschäftsveräußerung im Ganzen / Steuerbefreiung mitaufgenommen wird.
Somit unterliegt der Verkauf der Immobilie weder der Einkommensteuer noch der Umsatzsteuer. Gewerbesteuer fällt ebenfalls nicht an, da Sie keinen Gewerbebetrieb ausüben und somit keine Gewerbesteuerpflicht besteht.
Ich denke, dass sind sehr gute Nachrichten und ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.
Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung. Über eine Bewertung von Ihnen würde ich mich sehr freuen.
Beste Grüße
Michael Mertens
Dipl-Finw. Steuerberater
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bevor ich Ihre Anfrage beantworten kann, hierzu eine Rückfrage:
Erzielen Sie aus der Vermietung der Ferienwohnung gewerbliche Einkünfte gem. § 15 Einkommensteuergesetz und gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen oder erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Einkommensteuergesetz, wobei die Ferienwohnung in diesem Falle zum Privatvermögen gehört.
Ich freue mich auf Ihre Nachricht.
Beste Grüße
Michael Mertens
Dipl.-Finw. Steuerberater
ich bin Privatperson, die Eigentumswohnung ist privat, war bisher vermietet an NATO Angehörige (mehrwertsteuerfrei). Ab 2015 habe ich eine Ferienwohnung mit wechselnden Gästen gemacht und die Einnahmen aus V+V, sind mehrwertsteuer-pflichtig, da ich über 17 500.- Euro komme.
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Veronika Fuss