Teil-Untervermietung einer Sozialwohnung
Fragestellung
Wir sind eine 5-köpfige junge Familie. Unsere drei Kinder sind im Grundschul- sowie Kindergartenalter.
Wir leben in einer öffentlich geförderten Wohnung im 1. Förderungsweg mit 88,90 qm (4-Zimmer Wohnung) in München.
Hauptmieter bin ich zusammen mit meiner Frau. Ich bin Alleinverdiener. Wir planen ab 2018 im September unsere drei Kinder befristet für zwei oder drei Jahre auf eine deutsche Schule im europäischen Ausland zu schicken, in Obhut der dort lebenden Großeltern.
In dieser Zeit werden meine Frau und ich in der Wohnung in München bleiben.
Dabei werden wir wie gewohnt das Eltern-Schlafzimmer beziehen. Die beiden dann frei stehenden Schlafzimmer der Kinder möchten wir gerne an zwei Studenten untervermieten.
Da unsere Kinder polizeilich in Deutschland abgemeldet werden, werden wir auf das Kindergeld der Kinder verzichten müssen, was wirtschaftliche Einbüßen für uns bedeutet.
Die Wohnung hat folgende Einteilung:
Wohnzimmer: 19,38
Küche: 9,45
Diele: 10,06
WC: 2,1
Bad: 4,54
Schlafzimmer: 13,56
Spielzimmer: 12,53
Kinderzimmer: 15,23
Balkon: 2,05
Der Mietvertrag spricht kein Verbot zur Untermiete konkret aus.
Haben wir einen Anspruch zur Teil-Untervermietung der zwei freien Schlafzimmer?
Müssen wir dem Vermieter den Namen des Untermieters nennen? Darf der Vermieter in jedem Fall den Untermieter ablehnen?
Der Untermietzuschlag bei "Sozialwohnungen" beträgt 2,50 bis 5 Euro monatlich (§ 26 Abs. 3 NMV). Wie ist das zu verstehen? Sind es mindestens 2,50 € pro qm und Monat?
Wie ist es mit der Regelung, dass nicht mehr als die Hälfte der Wohnung untervermietet werden darf?
Wird die anteilige Wohnfläche auf vier Personen aufgeteilt (meine Frau, ich sowie zwei Studenten)!
Mit freundlichen Grüßen
Haider
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Rechtsanwalt Alexander Park
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen.
Grundsätzlich ist die Gebrauchsüberlassung der Wohnung oder Teile der Wohnung aus § 540 Abs. 1 BGB untersagt. Eine entsprechende Überlassung steht unter dem Vorbehalt der Erlaubnis durch den Eigentümer.
Die Gebrauchsüberlassung muss Ihnen der Vermieter aus § 553 Abs. 1 BGB gestatten, wenn Sie ein berechtigten Interesse geltend machen können
Sie tragen vor, dass Ihre Kinder faktisch das Haus verlassen werden und einige Jahre im Ausland leben werden. Da eine Befristung dieses Aufenthaltes absehbar ist, erscheint eine Rückkehr der Kinder mehr als wahrscheinlich. Es gilt daher den Wohnraum zu erhalten und die finanziellen Einbüßen bzgl. des Wegfalls des Kindergeldes zu kompensieren.
§ 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung auf.
Selbst wenn Sie also in der Wohnung verbleiben, ändert dies nichts an Ihrem Interesse an der Untervermietung.
Die von mir bezeichneten Punkte, insbesondere die absehbare Rückkehr der Kinder und der Ausgleich finanzieller Einbüßen stellen aus meiner Sicht ein berechtigtes Interesse dar, so dass der Vermieter einer Gebrauchsüberlassung i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB zustimmen muss.
Der Vermieter könnte aus § 540 Abs. 2 BGB konkret Untermieter ablehnen, wenn gesichert ist, dass diese z.B. den Hausfrieden stören werden. Sind die Studenten beim Vermieter also noch nicht negativ aufgefallen, wird er sie nicht ablehnen können.
Um dies prüfen zu können müssen Sie ihm aber die Identität der Untermieter offenbaren. Da Sie ein Mietverhältnis mit den Untermietern eingehen werden, sind insbesondere Bedenken bzgl. der Kreditwürdigkeit der Untermieter nicht Sache Ihres Vermieters.
Bei dem Gesetz gegen Zweckentfremdung handelt es sich um ein Verbot der kurzfristigen Untervermietung. Da die Mietverhältnisse länger laufen werden, ist dies kein Problem.
Der Untermietzuschlag des § 26 Abs. 3 NMV bezieht sich auf die eigentliche Miete pro qm plus Zuschlag. Diese dürfen Sie erheben.
Mit freundlichen Grüßen
Alex Park
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Kommentare
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Danke für Ihr Schreiben.
Ich gehe davon aus, dass § 553 Abs. 1 BGB auch bei "Sozialwohnungen" Anwendung findet.
2 Nachfragen:
a:
Wie ist es mit der Regelung, dass nicht mehr als die Hälfte der Wohnunguntervermietet werden darf, wenn man keine Untermieter mit Wohnberechtigungsschein möchte?
Denn bei Sozialwohnungen gilt doch § 21 Wohnungsbindungsgesetz, wonach mehr als die Hälfte der Wohnfläche (Gemeinschaftsflächen zählen anteilig) nur untervermietet werden darf, wenn der Untermieter einen
Wohnberechtigungsschein hat.
b:
Der Untermietszuschlag des § 26 Abs.3 NMV regelt also, was ich an Untermiete verlangen darf.
Darf der Hauptmieter die Miete erhöhen und wenn ja, muss die Miete wieder auf die ursprüngliche Kostenmiete gesenkt werden, wenn die Untermieter aus der Woohnung sind und meine Kinder wieder zurück sind?
Danke und freundliche Grüße
Haider
gerne beantworte ich auch Ihre Nachfragen.
a. § 553 BGB ist grundsätzlich auf jedes Mietverhältnis anzuwenden.
Planen Sie eine öffentlich geförderte Wohnung als Mieter mit mehr als 50% unterzuvermieten, so begeben Sie sich in der Tat in den Geltungsbereich des Wohnungsbindungsgesetzes.
Eine Überlassung wäre dann aus § 4 Abs. 2 WoBindG an Berechtigte möglich, die Ihre Berechtigung durch eine entsprechende Bescheinigung nachweisen.
Wünschen Sie als mehr als 50% Ihrer geförderten Wohnung unterzuvermieten, so wäre dies aus § 553 BGB immer noch möglich, das WoBindG würde Ihnen aber in Bezug auf die Auswahl der Mieter Einschränkungen auslegen.
b. Wichtig ist in diesem Zusammenhang meiner Auffassung nach § 31 Abs. 1 und 2. NMV. Dort heißt es:
1. Wird von einer Wohnung mehr als die Hälfte der Wohnfläche untervermietet, so darf die Miete für den untervermieteten Teil (Untermiete) den Betrag nicht übersteigen, der nach der für die Wohnung zulässigen Einzelmiete oder Vergleichsmiete anteilig auf die untervermietete Wohnfläche entfällt. Bei der Ermittlung der Wohnfläche und des Anteils bleiben gemeinschaftlich genutzte Räume außer Betracht.
2. Neben der Untermiete dürfen die für die Wohnung zu entrichtenden Umlagen, Zuschläge und Vergütungen mit dem nach Absatz 1 ermittelten Anteil erhoben werden. Die nach § 26 Abs. 1 Nr. 1 und 2 zu entrichtenden Zuschläge dürfen, soweit sie den untervermieteten Wohnungsteil betreffen, in voller Höhe erhoben werden.
Sie sind also an die anteilige Miete für die untervermietete Fläche plus den Zuschlag gebunden, mehr dürfen Sie nicht erheben. Gleiches ergibt sich auch aus § 8 Abs. 1 WoBindG.
Allein aus dem Zuschlag heraus darf Ihr Vermieter meiner Auffassung nach nicht die Miete erhöhen. Denn auch Ihr Vermieter ist an die Kostenmiete aus § 8a und § 8b WoBindG gebunden.
Mit freundlichen Grüßen
Alex Park