3. Partei in 2 genehmigten Parteien integrieren
Fragestellung
Sehr geehrter Rechtsanwalt Hesterberg,
Ich habe eine Frage bzgl. der wohnrechtlichen Situation als Dritter in Wohneigentum.
Grundsituation:
Ein (Noch-) Einfamilienhaus meines Schwiegervaters wird in ein 2-Parteien-Wohnhaus umgebaut mit Partei 1 (Erdgeschoss) und Partei 2 (1. Stock). Eigentümer von Partei 1 bleibt mein Schwiegervater, Eigentümer von Partei 2 wird meine Schwägerin. Beide Eigentümer wohnen dann in ihren jeweiligen Parteien.
Der Umbau ist für diese 2 Parteien genehmigt. Ein Umbau ist aufgrund der Lage des Hauses im Außenbereich auf 2 Parteien limitiert, 3 Parteien werden nicht genehmigt.
Die Wohnung im 1.Stock (Partei 2) ist sehr groß, sie umfasst etwa 150 qm, und wurde so genehmigt wie im anhängenden Plan ersichtlich.
Die Idee ist, aufgrund der Größe, einfach 1 Türe zu versetzen und 1 Wand zu schließen, so wie im Plan orange skizziert.
Damit könnten meine Frau und ich in der Partei 2 einen eigenen Wohnteil nutzen, quasi als extra Wohnung "in der Wohnung".
Ohne sonstige bauliche Veränderungen. Auch bleibt die gemeinsame Eingangstüre (nach der Treppe).
Die Idee:
Die Idee ist, dass meine Frau und ich dann in Teil I (des Plans, blau skizziert) wohnen, meine Schwägerin in Teil II (des Plans), und dass wir im Idealfall unseren Teil "untervermieten" könnten, wenn wir nicht dort wohnen.
Bereits in Erfahrung bringen konnten wir,
-dass es miet- und wohnrechtlich grundsätzlich unproblematisch ist, als Dritter in einem Wohnteil von Wohneigentum zu wohnen, entweder als Mieter per Mietvertrag oder über ein dingliches Wohnrecht.
-dass durch eine notarielle Vereinbarung mit der Schwägerin die Ausübung der Überlassung des Wohnrechts an Dritte gestattet werden kann. Damit könnten wir Wohnrecht grundsätzlich weitervermieten.
Nach diesen Informationen müsste es daher also grundsätzlich legal sein, als Dritter per Wohnrecht in Wohneigentum meiner Schwägerin zu leben, und dies auch noch bei Bedarf weiterzuvermieten.
Die Fragestellung:
Was wir uns fragen ist, ob unser Vorgehen dennoch eine legale Vorgehensweise ist, da letztlich doch 3 Parteien in einem für 2 Parteien genehmigten Haus wohnen.
2 Parteien sind genehmigt und die Eigentümer, 1 weitere Partei lebt in der 2. Partei, aber im Grunde als 3.Partei.
Baulich wird wie gesagt nichts verändert als nur 1 Türe versetzt und eine Wand geschlossen.
Es gibt nur eine Eingangstüre zur Partei 2, von der aus man in die zwei getrennten Wohnbereiche kommt.
Wir möchten mit nichts in Konflikt kommen
Besten Dank für eine Beantwortung.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage nochmals (und die weitergehende Information), die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
In miet- bwz. wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht habe ich da keine Bedenken.
Hinsichtlich des Baurechts öffentlich-rechtlicher Art gilt folgendes:
Da haben ich leider durchaus Zweifel, ob dieses so rechtmäßig genutzt werden könnte.
Gemäß des weiterhin maßgeblichen Vorbescheids (der im Baugenehmigungsbescheid einbezogen wird) liegt ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB vor.
Gemäß § 35 Abs. 1 Nr 5 BauGB ist hier die Erweiterung auf zwei Wohneinheiten planungsrechtlichen zulässig, wenn u.a. die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude unter der Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen ist und die geplante Wohneinheit vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird. Die Außenbereichsverträglichkeit muss gewahrt sein.
Der Außenbereich ist zunächst grundsätzlich von einer (Wohn-)Bebauung freizuhalten, was schon als Ausnahme zu werten ist. Die gesetzlichen Regelungen sind da in diesem Bereich sehr streng und lassen den Gemeinden keine darüberhinaus gehenden Spielraum.
Das ist schon zu beachten.
Aber eine Untervermietung an Dritte scheidet aus, weil dann keine Eigennutzung mehr vorliegt, die allein erlaubt.
Im Rahmen einer Nutzungsänderung dieses zu erlangen dürfte ebenfalls schwer bis unmöglich werden.
Bei einer wie von Ihnen dargestellten Teilung lägen drei Wohnungen bzw. Wohneinheiten vor, was das Gesetz nicht mehr zulässt. Eine Ausnahme ist meines Erachtens nicht mehr möglich,da es sich hinsichtlich der zwei Wohnungen schon um eine Ausnahmeregelung im Gesetz handelt.
Man könnte allenfalls an eine vorübergehende Untervermietung ohne (auch nur geringfügigen) Umbau denken, was zu beantragen wäre.
Ich hoffe, Ihnen damit ansonsten schon weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworte, wenn Sie mir noch folgendes verraten beziehungsweise beibringen:
Wäre es möglich, wenn Sie mir neben dem Plan, den Sie bereits angehängt haben, auch die entsprechende Baugenehmigung als Kopie anhängen beziehungsweise konkret aus dieser zitieren könnten – dies wäre sehr hilfreich.
Dann könnte ich Ihnen am besten antworten, vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
Das mache ich natürlich sehr gern. Ich werde versuchen, eine Kopie der Baugenehmigung zu beschaffen. Sobald ich sie habe, werde ich sie Ihnen zuschicken. Die Deadline mit heute 10:00 ist mir dabei hinfällig. Bis dahin bekomme ich sie wahrscheinlich auch nicht.
Besten Dank und viele Grüße
vielen Dank für Ihre Bemühungen. Sie können die deadline auch verlängern. Ich antworte Ihnen gerne auch bis Sonntag abends - kein Problem.
Ein schönes Wochenende schon einmal.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
So nun habe ich die relevanten Informationen:
Die Genehmigung zum Vorbescheid bei der Stadt lautete:
"Das Baugrundstück liegt im planungsrechtlichen Außenbereich. Bei dem Bestandsgebäude handelt es sich um ein Wohngebäude, das ursprünglich 1982 als landwirtschaftliches Austragshaus genehmigt wurde. Mit Bescheid des LA Traunstein vom ... wurde Antragsgemäß die Nutzungsänderung in ein sog. IME-Haus genehmigt (= Wohnhaus für einen aus der Landwirtschaft stammenden weichenden Erben). baurechtlich handelt es sich somit nicht mehr um ein zur Landwirtschaft gehörendes privilegiertes Wohngebäude, sondern um ein sonstiges Vorhaben nach &35 Abs. 2 BauGB. Gemäß & 35 Abs. 1 Nr 5 BauGB ist hier die Erweiterung auf zwei Wohneinheiten planungsrechtlichen zulässig, wenn u.a. Die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude unter der Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen ist und die geplante Wohneinheit vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird. Die Außenbereichsverträglichkeit muss gewahrt sein."
Und dann noch die Genehmigung der Stadt zum Bauantrag selbst:
"Gegenstand: Errichtung einer zweiten Wohneinheit durch Aufstockung der best.Garagen auf dem Grundstück ...."
"Sachverhalt: Der Bauausschuss hat in der Sitzung am ... dem entsprechenden Antrag für Vorbescheid zugestimmt. Nunmehr wird der Bauantrag vorgelegt.
Das Baugrundstück liegt im planungstechnischen Außenbereich. Gemäß & 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB ist die Erweiterung auf zwei Wohneinheiten planungsrechtlich unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
Aus Sicht der Stadt sind die planungsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt. Die abwassertechnische Erschließung ist durch Anschluss an die öffentliche Kanalisation gesichert. Entwässerungspläne sind erforderlich."
Das Landratsamt hat letztlich dann die Baugenehmigung erteilt.
Ich hoffe das sind die noch für Sie hilfreichen Informationen. Wenn Sie neben der Bewertung des gesamten Sachverhaltes weitere Ideen oder Möglichkeiten zur etwaigen Umsetzung sehen, fühlen Sie sich natürlich frei, diese zu äußern.
Herzlichen Dank und mit freundlichen Grüßen.
Wir möchten uns für Ihre Antwort herzlich bedanken, eine Bewertung folgt.
Für uns ist Ihre Erklärung der Sachlage einleuchtend und in der Tat wären mit unserer Darstellung drei Wohnungen sichtlich abgetrennt, was rechtlich zweifelhaft wäre. Das möchten wir natürlich nicht.
Da letztlich eine Untervermietung unsererseits bei meiner Schwägerin ja grundsätzlich möglich wäre (sprich Nutzung eines Wohnteils ihres Eigentums ggf.vertraglich fixiert, per Wohnrecht) bleibt die Frage, wie sich eine "abgetrennte Wohnung" (und damit das sichtliche Vorhandensein von 3 Wohnungen) definiert.
(1) Macht die Art der Türen grundsätzlich einen Unterschied für die "Abtrennung" von Wohneinheiten? Etwa, ob eine Zimmertüre oder eine massivere Eingangstüre vorliegt?
Ich hänge ihnen noch einen weiteren Plan (Plan03) an, der - entschuldigen Sie, den Missstand - die tatsächlich genehmigten Räumlichkeiten darstellt. In diesem ist nur die zusätzliche Türe in den Raum "Kochen" bereits enthalten.
Das Einbringen einer Zimmertüre zwischen Eingangsbereich und "Hausw. Büro", wo aktuell ein Durchgang geplant ist, scheint uns praktikabel, und wäre ja genehmigungsfrei.
Unsere Frage daher:
(2) Würden wir - statt wie in dem ersten, Ihnen bereits vorliegenden Plan - lediglich den Durchgang zwischen "Kochen" und "Essen" schließen (wie im Plan03 eingezeichnet) : bestünde ja in der Darstellung des Stockwerks keine Abtrennung von Wohneinheiten, oder?
Etwa weil auch 2 definierte Eingangstüren fehlen.
Demnach bliebe das gesamte Stockwerk miteinander verbunden, wir würden nur als Untermieter die Räumlichkeiten im westlichen Teil der Wohnung nutzen.
Kann man das so sehen?
(3) Haben sie ansonsten noch eine bauliche Empfehlung bzw.Gestaltungsvorschlag wie man unser Vorhaben rechtlich einwandfrei umsetzen kann, da ja eine grundsätzliche Untervermietung im Wohneigentum möglich ist, nur baulich keine 3 abgetrennten Wohneinheiten vorhanden sein dürfen?
(4) Spielt die Anzahl der Klingeln und Postkästen für die rechtliche Situation eine Rolle?
Danke für Ihre geschätzte Zeit. Wir verbleiben mit den besten Grüßen.
vielen Dank für Ihre Antwort.
Folgendes dazu:
1. und 4.
Ja, die Art der Tür, die Anzahl der Klingeln und Postkästen, kann da schon einen Unterschied ausmachen. Allerdings ist eine Gesamtbewertung anhand aller gängigen Kriterien (Art der Türen, Anzahl der Räume Art der Räume etc.) vorzunehmen, um zu bestimmen, ob eine separate Wohnung vorliegt oder nicht.
2.
Vor diesem Hintergrund wird das schwierig sein, dieses derart, wie es von Ihnen gewollt ist, aufzuspalten.
Entscheidend ist dann nicht nur die Anzahl der Wohnungen, sondern auch wie viele Parteien dort letztlich wohnen.
Ganz wichtig ist aber eben, dass leider eine Untervermietung derart nicht funktionieren wird, weil somit keine Selbstbewohnung vorläge.
3.
Hinsichtlich einer Ausnahme haben Sie auf jeden Fall das Bauamt anzufragen. Diese sollten Sie unbedingt tun.
Die zeitweise lediglich erfolgende Untervermietung scheint mir allein durchaus möglich zu sein.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
Eine Untervermietung wird also nicht möglich sein.
Nur noch abschließend zu (2), für mein Verständnis:
Ist in beschriebenem Fall keine Selbstbewohnung gegeben, wenn
- die zweite geplante Wohneinheit von meinem Schwiegervater auf seine Tochter geschrieben wird (ist ja "Familie" gemäß § 35 Abs. 1 Nr 5 BauGB) und diese - neben sich selbst - Ihre Schwester, meine Frau, darin wohnen lässt?
Also wenn die tatsächliche Wohnaufteilung folgend ist:
Wohnung 1: Schwiegervater (Eigentümer) + Frau
Wohnung 2: seine ältere Tochter (Eigentümer) + Mann
und seine zweite Tochter+mir ebenfalls in der Wohnung 2.
Denn dann fände ja keine Untervermietung statt (Eigentümer lässt Familie bei sich wohnen, in Form von Wohnrecht).
Und die Nutzung betrifft laut BauGB den Eigentümer "oder seine Familie" in 2 Wohnungen.
Bitte sehen Sie mir die vielen Nachfragen nach. Besten Dank.
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne beantworte:
1.
Ja, das kann als Ausnahme beim bauamt angefragt werden, denn Voraussetzung ist ja allein, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer "oder seiner Familie selbst" genutzt wird.
2.
Wie dann das rechtlich ausgestaltet ist, ob als Untervermietung oder anderweitig, ist bei der Familiennutzung ohne Belang.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt