Nießbrauchrecht
Fragestellung
Im Rahmen einer vorweggenommen Erbfolgeregelung hat mein Vater mir per notariellem Übergabe-/ Tauschvertrag mit Wirkung zum 15.12.2003 ein Dreifamilienmietshaus übertragen. Das Haus wurde von meinem Vater selber gebaut und gehörte ihm ca. seit 1970. Im Notarvertrag ist der Wert des Hauses mit 220.000€ angegeben.
In dem Vertrag hat sich mein Vater zudem ein lebenslanges Nießbrauchrecht an dem Dreifamilienmietshaus zusichern lassen ( ihm stehen Mieteinnahmen zu + er muss auch außergewöhnliche Ausbesserungen / Erneuerungen an dem Haus vornehmen). Zusätzlich wurde in dem Notarvertrag vereinbart, dass nach seinem Tod meines Vaters das Nießbrauchrecht auf meine Mutter übergeht (das Haus hat damals bei Übergabe an mich zu 100% nur meinem Vater gehört). Wert des Nießbrauchrechts laut Notarvertrag: 10.000 € p.a.
Mein Vater ist am 29.05.2010 gestorben und seit diesem Zeitpunkt bekommt meine Mutter die Mieten + trägt Kosten für Reparaturen an dem Haus (= Übergang Nießbrauchsrecht auf meine Mutter in 2010).
Aufgrund der vielfältigen Aufgaben in der Hausverwaltung möchte meine Mutter gerne die Verantwortung für das Haus abgeben, d.h. auf den Nießbrauch an dem Haus verzichten.
Aktuelle Mieteinnahmen des Hauses: ca. 15.000 € p.a..
Meine Fragen:
1.) Im Gegenzug zum Verzicht auf den Nießbrauch an dem Dreifamilienmietshaus bekommt meine Mutter anstatt dessen den Gegenwert des vertraglichen Nießbrauchrechts von 10.000 € jährlich als anteilige monatliche Geldzahlung (833 EUR p.m.) auf Lebenszeit von mir (= Vereinbarung einer dauernden Zahlung auf Lebenszeit). Welche verschiedenen Möglichkeiten der steuerlichen Gestaltung gibt es ? Kann ich z.B. die Zahlung von der Steuer absetzen und muss meine Mutter das versteuern (wäre bei unterschiedlichen Steuersätzen ggf. vorteilhaft: bei mir 40% Grenzsteuersatz, bei meiner Mutter : 23%) ?
2.) Kann ich nach Löschung des Nießbrauchs für meine Mutter eine Gebäude-AfA für das Haus steuerlich ansetzen bzw. zählt die Höhe des Verzichts auf Nießbrauch bzw. die dafür vereinbarte Ausgleichszahlung an meine Mutter als Anschaffungskosten für das Gebäude, die dann Grundlage für die Afa wären ? Oder muss ich die 15.000 € Mieteinnahmen p.a. dann voll zu meinem persönlichen Steuersatz versteuern ?
3.) Falls ich das Haus nach Löschung des Nießbrauchrechts für meine Mutter verkaufen würde: Muss ich den Zugewinn des Immobilienwertes versteuern, wenn das Haus jetzt zum Preis von 250.000 € verkauft wird (2003 bei Erhalt des Hauses von meinem Vater war der Wert laut Notarvertrag 220.000 €) und ist es deshalb besser, bis nach dem 15.12.2013 mit dem Verkauf zu warten (10-Jahres-Frist) ? Falls ja: Zählt für die Einhaltung der 10-Jahres-Frist schon der Tag des Notartermins, an dem der Verkaufvertrag beurkundet wird, oder erst das im Verkaufsvertrag fixierte Übergabedatum an den Käufer ?
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Antwort von Steuerberater Wirtschaftsprüfer Rainer Krieger
Sehr geehrter Herr,
Ihre Fragen sind wie folgt zu beantworten:
1. Ihre Mutter kann gegen Zahlung einer mtl. Rate auf den Nießbrauch verzichten. Dies muss notariell erfolgen. Vereinbaren Sie die Zahlung der mtl. Rate aus dauernde Last. Sie müssen dazu die Abänderungsmöglichkeit des Betrages gem. § 323 ZPO vereinbaren, für beide Seiten. Dann können Sie als Zahler die Beträge voll als Sonderausgaben bei Ihrer Steuereklärung geltend machen, Ihre Mutter muss die Beträge allerdings voll bei Ihrer Steuereklärung als Einnahmen deklarieren, d.h. versteuern. Die Notare wissen Bescheid, wie dies zu formulieren ist.
2. Die so gestaltelte Ablösung des Nießbrauchrechts stellt kein Anschaffungvorgang dar. Es ergeben sich daraus keine Anschaffungskosten für Sie. Sie müssen dann die Mieteinnahmen versteuern und können die Gebäudeabschreibung in Höhe von 2 % bezogen auf die ursprünglichen Herstellungskosten Ihre Vaters geltend machen. (Abschreibung wie auch Ihre Mutter hatte)
Alternativ: Sie könnten den Nießbrauch auch durch Zahlung einer einmaligen Summe ablösen. Die Summe müßte dann errechnet werden aus der Summe des durchschnittlichen Jahresüberschusses aus dem Objekt und der Lebenserwartung Ihrer Mutter (nach Sterbetafel) Sie hätten dann zusätzliche Anschaffungskosten, die Sie allerdings auch nur mit 2 % p.a. geltend machen können. Ich vermute, das dies die für Sie schlechtere Lösung wäre.
3. Für die Bemessung der 10 Jahresfrist gilt die Anschaffung des Bauplatzes Ihre Vaters. (1970). Der Verkaufserlös wäre deshalb steuerfrei.
Mit freundlichen Grüßen
Rainer Krieger
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Rückfrage des Kunden
Da Sie bzgl. der Einmalzahlung schreiben, das es konkrete Berechnungsvorschriften zur Ermittlung der Summe gibt, stellt sich mich für die Frage ob das auch für die monatliche dauernde Last zur Ablösung des Nießbrauchs gilt oder aber ob diese "Rente" im freien Ermessen festgesetzt werden kann ?
Falls es dazu eine Vorschrift gibt, wie lautet diese konkret ?
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
Expertenantwort auf die Rückfrage des Kunden
genaue Vorschriften zur Berechnung der dauernde Last gibt es nicht. Die Höhe muss sich jedoch nach oben hin an den mit der Immobilie zu erzielenden Erträgen orientieren. Anders ausgedrückt: Die monatliche Rate muss sich aus der Immobilie erwirtschaften lassen. Angenommen, die Immobilie würde nachhaltig einen jährlichen Überschuss von 5000,00 € bringen, können sie keine dauernde Last von 9.600,00 € (800,00 x 12) vereinbaren. Ich empfehle die Summe der dauernden Last etwas unter dem Jahresertrag zu belassen. Beispiel: Jahresertrag 10.000,00 €, maximale dauernde Last 8000,00 € p.a. (mtl. 666,00 €). Ein geringerer Betrag geht immer.
Freundliche Grüße aus der Südpfalz Rainer Krieger
Kommentare
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ich habe den Punkt 3.) wie von Ihnen vorgeschlagen umgesetzt: Ablösung Nießbrauch durch Zahlung monatliche Rente ab 01.04.2014 - per notariellem Vertrag am 30.03.2013 als dauernde Last verankert.
Bei meiner EkSt-Erklärung 2013 hat das FA jetzt aber den Abzug der monatlichen Rate als Sonderausgaben abgelehnt ! Begründung: Ablösung Nießbrauch durch wiederkehrende Leistungen war nicht bereits verbindlich im Ursprungsübergabevertrag 2003 vereinbart. Da Ablösung erst nach 31.12.2007 erfolgte , gelten § 10 Absatz 1 Nummer 1a EStG in der Fassung des JStG 2008 und die Regelungen des BMF-Schreibens Aktenzeichen IV C 3-S 2221/09/10004,2010/0188949 mit Erlass vom 11.03.2010, veröffentlicht im Bundessteuerblatt I 2010 Seite 227ff.
Da ich auf Ihre Antwort zu 3.) gesetzt habe und Sie insbesondere nicht darauf hingewiesen haben, dass Sonderausgabenabzug der Rente nicht möglich sein wird wenn nicht im Ursprungsvertrag 2003 vereinbart folgende Rückfrage:
Hat das FA mit der Ablehnung der Abzugsfähigkeit der Rentenzahlungen als Sonderausgaben Recht oder kann ich dagegen vorgehen und wenn ja mit welcher Begründung ?
Danke für Ihre Antwort und Grüße, Christian